领展的手术刀 深圳中心城三年资产提升案例

作者/林心林

领展正在逐步落地它的内地计划。

1月16日，领展位于深圳福田的购物中心──领展中心城全面完成资产提升工程，并于当天正式启幕。

事实上自2015年进军内地市场以来，领展就没有停下收购的步伐。

北京欧美汇购物中心、上海企业天地、广州西城都荟广场、北京京通罗斯福广场、深圳中心城广场、上海七宝万科广场、广州天河太阳新天地购物中心，这家目前全亚洲以市值计算最大的地产信托基金，先后在内地买下七个项目。

除了2021年在香港房托守则修订下采取更灵活的投资方式实现50%收购上海七宝万科广场，其余全是全资收购。

收购之后领展作为管理人往往会进行资产提升与改造，这对领展来说并不陌生，过去其曾对香港近90个资产项目进行过翻新改造。

不过相比香港的街市零售项目，领展在内地往往又是另一套商业逻辑。

据悉，领展中心城项目为其在内地进行的首个大规模资产提升项目，耗资3.5亿港元。

昔日老牌商业

中心城，与许多经历新老东家变更的商场一样，有着不平淡的往事。

这一老牌商场坐落在深圳福田会展中心，最早是于2002年深圳市香江时代广场实业有限公司取得项目地块的使用权，该公司由深圳市南方香江实业有限公司持股70%，深圳市怡景投资发展有限公司持股30%。

怡景投资几乎参与了项目的开发建设全过程。据彼时官网介绍，这是怡景开发的第一个购物中心项目，投资额预计达到10亿元。

但随后，南方香江实业退出、卓越入局又分手等等，最终在2007年， “怡景中心城”正式开业。

项目占据着十分好的区位条件，地处深圳福田CBD核心地段，交通便捷，吸引了大量金融、科技等企业入驻。同时，项目为五层楼的商业综合体，整体商业体量接近8.39万平方米，拥有停车位741个，作为深圳首家商业综合体楼宇，其一度风光无限、客流可观。

但这些天生优势并没有被极大地利用。

在12年不温不火的经营之后，2019年2月，领展以66亿元收购了怡景中心城100%权益。

有消息称，该交易最早从2018年下半年已在洽谈，甚至多达八家商业机构在竞购，价格区间为60-65亿元。

最终，领展胜出，成功将这一商业纳入麾下且拥有了首个深圳项目。

过往十余年，该商业体的经营虽不算成功，但与领展在内地收购的其他物业一样，怡景中心城一定程度上已是一个迈入成熟期的商业项目。

据彼时估值报告显示，截至2018年12月31日，该项目已订立204份租约，出租率100%，现时每月总收入约为2378.81万元，即年收入约为2.85亿元，潮流服饰、餐饮、超市占该物业租金收入的45%、39.5%、5.5%。

然而从趋势来看，收购之时，项目的业绩状况表现一般。

据悉，2016年该项目收益为2.25亿元，2017年为2.5亿元；2016年折旧前物业收入净额为1.56亿元，2017年为1.83亿元。净利润表现方面， 2016年怡景中心城除税后溢利净额为4023.38万元，2017年跌至16.25万元。

有业内人士就告知，当时不少开发商同样对该项目有意愿，但资产回报率与收购价“劝退”了他们。

但这对于领展的投资逻辑来说，则再合适不过。

一方面，相比算不过账的内地开发商，领展可利用自身REITs优势做一些夹层融资设计等，相对来说能带来较为合理的回报。

另一方面，作为基金管理者，需要优质的资产包组合从而确保股东的派息与回报稳定，而地段和交通往往是决定一个大型商业项目优质与否的关键先天因素。

因此，相比香港的街区零售物业，领展在内地的这些商业体投资尤为看重轨道交通。

以中心城为例，该项目可以说是坐拥双地铁，其中最密切的是地铁4号线会展中心站，且地下二层与CBD地下空间及地铁站无缝连接。

地铁对于人流的带动作用是毋庸置疑的，而这也意味着项目具备长远增长的潜力。

“可能会有一些项目，如果它的前景很好的，我们可以愿意承受一些当前一两年可能的回报没那么好，比如深圳领展中心城项目。”领展相关负责人彼时如此表示。

因此，领展开始深刻参与这一福田核心区商业的重生改造。

三年资产提升

自2007年开业起，中心城便没有经历过大型翻新与调整。

然而，即便是坐拥便捷交通与区位优势的商业资产，也需要运营得当才能发挥和体现其商业价值。

领展深谙此道，据悉公司内部为每个项目资产均划定了一条“有机增长”曲线即Organic Growth。在此前广州、北京的商场收购中，领展也均在团队进场之后对项目进行了若干翻新改造。

具体到中心城，如何盘活这个原本经营一般的核心地段物业呢？首先或需要对症下药。

据采访多位业内人士获悉，该项目之所以不温不火的原因，与其定位没有吸引力、品牌划分不清晰、装修老旧暗沉以及软硬件老旧等因素密切相关。

尤其是经营团队的不稳定，对项目的长远发展带来隐患。“中心城的运营团队都换了几轮，经营理念、市场定位没给消费者留下印象。”上述业内人士提到。

因此，领展在收购之初也表示，之后将整体投入少于4个亿进行“资产提升”计划，包括消防、中庭动线、外立面等硬件，以及项目定位、业态规划、品牌组合全面升级焕新。

其中在定位方面，领展需要为中心城规划一个清晰的角色。

一福田深圳居民便称，在中心城附近一众购物中心中，她会更倾向于去皇庭广场、福田COCO Park等购物中心。

而从最终改造完成的成果看，除了满足周围商务客群、年轻消费者的需求外，还增加了不少亲子消费品牌和体验场景，譬如西广场扩大后的空间便成为亲子休闲娱乐的场地。

对此，领展也对观点新媒体表示，针对商圈内缺乏面向家庭客群的现状，领展中心城基于商圈内竞品项目情况进行了差异化定位，将商场改装成可满足亲子客群需求的2.0版本。

而在业态规划和品牌组合上，项目也进行了一定的换血。

值得注意的是，项目于2019年、2020年、2021年届满的零售租约占物业租金收入的25.5%、24.8%、28%，这时分别在收购1-3年后将进入涨租期，对于领展来说有机会借此升级租户组合，从而提升该物业续租租金及表现。

从部分商户名单看，领展对不少商户进行了更换，包括将其中负一层收回一半面积进行重新招商。

具体而言，领展利用网红餐饮、美妆品牌以及“首店经济”的吸引力，引进了譬如蔡澜、Pop Mart、完美日记、深圳首家TOPTOY，以及原有的家乐福升级为“家乐福华南首家select精品旗舰店”--从而增强商户组合，吸引客流。

领展方面称，最终通过对场内商户进行重新规划，商场内商铺总数量提升约20%，目标客群对准年轻消费者及周边白领，以契合福田中央商务区商圈形象。

除此外，此次领展资产提升的一个重点还在于商场动线和软硬件的提升。

据悉，由于地处深圳中心轴，限高的要求使得项目整个地面被压到了主体一层局部两层的高度，剩下体量被安置在了地下三层。

同时，原来传统大环形动线使得空间节点不明显，加上暗调老旧的装修风格，带来较为一般的购物环境和体验。

为了改变动线不明的情况，重装开业的领展中心城在设计中融入了四季主题，在原有的圆形主动线上利用极具特色的造型灯具、种类丰富的植物、不同颜色的张拉膜等，清晰化关键的节点空间。

同时，针对此前暗调的风格，领展通过绿植生态将空中花园延伸至场内，使商场整体更为明亮通透，同时达到大幅扩大了绿化面积。

数据显示，中心城项目总绿化率较资产提升前提升10个百分点，达到 43.1%。

从运营团队到项目定位、业态规划、品牌组合调整、软硬改造，领展在夹杂着疫情的这三年时间完成了对这一福田核心商业项目的改造。

不过因刚刚完成焕新开业，目前项目的客流、租金、销售水平的表现还有待持续观察。

是否真正通过运营管理和改造升级，让这一老牌项目追上了市场步伐？我们拭目以待。