新零售引领武汉市场消费升级 千店千面激发消费焕新

　　全球领先的房地产服务商戴德梁行武汉公司举办戴德梁行媒体抢听会——新零售引领消费升级，千店千面激发消费焕新，就2018年全年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。报告显示2018年前三季度，武汉市整体经济运行平稳，全市平均楼面地价出现了多年以来的首次下降。优质甲级写字楼市场表现活跃，吸纳量创历史新高。零售市场消费走势平稳，在消费升级浪潮下，千店千面激发消费焕新。

　　宏观经济部分

　　2018年前三季度，武汉市整体经济运行平稳，GDP增速达到8.3%，高于全国1.4个百分点，创2015年以来的新高。第三产业、社会消费品零售总额及城镇居民人均可支配收入等都继续保持了较为稳定的增长。经济结构不断优化，服务业主导经济增长的特征更加明显，截止18年三季度，服务业占GDP比重达到了54.3%。

　　武汉土地市场

　　2018年武汉市共出让土地198宗，最终成交171宗。全年土地成交面积1086万平方米，较去年增加约3.8%，总成交金额1332亿元，较去年下降约11.4%。全市平均楼面地价出现了多年以来的首次下降。

　　分区域来看，武汉市整体土地供应延续了17年向非核心区域转移的趋势，次中心区和远城区是18年武汉市土地供应的主力。具体来看，相比17年只有东湖高新和洪山区成交面积超过100万平方米，18年成交面积过百万平方米的区域上升到了四个，分别是新洲区、洪山区、东西湖区和东湖高新区。这也侧面反映了武汉市整体土地供应主力已转移至次中心区和远城区。

　　从分区域土地成交类型来看，主城区在土地供应持续减少的情况下，主要供应综合用地。可以预见，如何配合区域产业经济发展提高土地利用效率将会是未来主城区土地供应的主要考虑方向，主城区拿地难度将持续提高；次中心城区18土地供应主要集中在住宅用地，短期内将是武汉人口导入的主要区域；远城区住宅和综合用地的供应都较大，目前正处于原始基础建设高峰期。

　　通过对比17年和18年武汉土地市场分区成交价格和面积表现，发现17年大部分区域成交楼面均价在10000元/平方米以内区间，成交面积多集中在100万平方米以内区间；18年大部分区域成交均价下降至8000元/平方米以内区间，成交面积扩大至180万平方米以内区间。侧面反映，武汉市土地供应开始集中于次中心区和远城区，并有向这些区域的非核心区域发展的趋势。

　　武汉住宅市场

　　资金层面，18年的金融政策调控主要集中在加强金融市场监管力度和防控风险上。货币政策上半年有两次定向降准，主要是针对小微企业、民营企业及创新型企业的融资难问题，定向放水以保持市场活跃性。下半年央行进行了两次全面降准，效果十分明显，shibor利率（上海同业拆借隔夜利率）走势显示从7月份开始出现下降，M2和社会融资增量企稳。19年1月4日央行又全面降准了1个百分点。预计19年政策上仍旧会以维持整体资金面宽紧适度的平衡状态为目标，如果经济下行压力加大，不排除有继续放在资金层面放水的可能性。

　　政策层面，17年以来的一系列招商引资和大学生留汉政策开始产生效益，武汉目前正处于人口高速吸纳时期，17年的人口净迁移率达到了19.8%的历史高位。为有效吸纳优质人口，推动城市经济的发展和竞争力的持续提高，18年武汉市住宅市场政策主要集中在保证刚需购房上。此外为建立住房供应的长效机制，积极推进落实租赁住房市场相关政策，不断完善多元化的住宅供应格局。

　　具体来看，2018年武汉市商品住宅批准上市面积2192.8万平方米，较2017年上升约5.1%，而销售面积1468.9万平方米，较17年下降约19.3%。从销供比来看，18年整体销供比呈现下降趋势，供过于求的情况明显，整体销售价格出现下降趋势。

　　分区域来看，供过于求区域主要集中在主城区，远城区整体供需均衡，次中心城区只有东湖高新和沌口处于供需失衡的状态。目前主城区是武汉房价最高的区域，18年供应量较大且多为大户型，导致住宅整体价格超过普通刚需预期，在目前市场刚需为主改善型需求有限的情况下，主城区出现明显的供过于求就不难理解了。

　　在目前供应量持续加大的情况下，成交量较前几年下降显著，供过于求的情况有加大的趋势，预计短期内武汉整体住宅价格有下降的可能性。　　

　　武汉优质甲级写字楼市场

　　2018年，卓尔国际中心、武汉环贸中心B塔、泛海创业中心、天悦外滩金融中心及帝斯曼国际中心的入市为武汉核心商圈甲级写字楼带来约41.3万平方米的新增供应，全年净吸纳量达到35.7万平方米的历史新高。空置率走势平稳，截止四季度末核心商圈优质甲级写字楼整体空置率27.9%，环比升高约1.6个百分点，同比下降约3.5个百分点。租金表现平稳，截止四季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约124元/平方米，环比下降约0.7%。同比升高约1.8%。

　　分区域来看，18年光谷区域的甲级写字楼是去化最为迅速的，空置率全年下降约33.4个百分点。其次是武广商务区，空置率全年下降约12.8个百分点。汉口&武昌沿江、建设大道及中南中北商务区由于有新增供应，因此空置率下降同比不显著。

　　从成交驱动力来看，2018年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素集中在业务扩张和新进本市，分别约占全年总成交面积的39.2%和31.5%。对比2017年主要的成交因素集中在升级搬迁，侧面反映18年武汉市整体经济发展态势良好，对资本吸引力不断增强。

　　从分区域租户类型分析来看，建设大道商务区和光谷商务区产业主导类型最为明显，18年建设大道商务区78.8%的租赁成交来自专业服务业，其次是金融行业，占比8.3%；光谷区域的租赁成交则基本被TMT和制造业企业瓜分，分别约占全年该区域租赁成交的51.7%和43.7%。汉口&武昌沿江商务区比较受不动产企业的青睐，约占该区域全年租赁成交面积的49.4%。中南中北商务区由于教育资源丰富则对金融、教育等行业的企业吸引力较大。武广商务区租户类型较为分散，比较受物流业、不动产、教育及医疗行业企业的喜爱。

　　18年是联合办公在武汉快速扩张的一年，抽样调查显示2018年武汉甲级写字楼空间去化月24.6%来自联合办公。目前武汉甲级写字楼中的主要入驻联合办公品牌58.6%是本土民营初创企业；其次是例如优客工厂这样的内资连锁占比24.1%；相比之下外资连锁目前进入武汉市场的不算多，仅占到了13.8%；最后是开发商背景的联合办公品牌，仅占比3.4%。价格上，目前武汉甲级写字楼联合办公品牌工位价格大部分集中在800-1350元每月，少部分集中在1350-1900元每月，只有2个办公点工位价格在1900元每月以上。从分区域租赁面积来看，目前平均租赁面积最大的是建设大道商务区，约10755平方米；其次是汉口&武昌沿江商务区和武广商务区，分别约9035平方米和6383平方米；最后是中南中北和光谷商务区，分别约3500平方米和3060平方米。

　　2019年武汉优质甲级写字楼市场预计还将迎来包括新世界中心、武汉中心等在内的约60万平方米的新增供应。其中约63%的新增供应面积位于汉口&武昌沿江商务区及武广商务区。

　　武汉商业零售市场

　　2018年前三季度，武汉市消费走势平稳，实现社会消费品零售总额4863.4亿元，同比增长10.4%。消费升级趋势明显，通讯器材、家用电器和音响器材类消费品零售额增长显著，分别同比增长约41.2%、24.4%和20.7%。无店铺零售额408.3%亿元，继续保持34.6%的高速增长。

　　18年全市新增供应9个项目约69.3万方，三环以内新增项目体量均在8万方以下，超10万方体量项目只有两个均位于三环外。

　　18年核心商圈优质零售市场租赁需求整体保持稳定，截止四季度末全市核心商圈空置率同比升高0.9个百分点至4.5%，四大核心商圈首层平均租金录得635.5元/平方米/月，环比微降1.6个百分点，同比升高约1个百分点。

　　2018年餐饮业仍然是开业率最高的业态，约占全年新店开业面积的31.9%，其次是服饰，约占22.3%。此外娱乐休闲、教育、美容养生等业态开业积极，分别约占全年新开店面积的13.7%、10.4%和5.6%。在新店开业面积业态占比中值得注意的是“其他”这个分类占比达到了16.1%，侧面反映武汉零售市场新店开业比起前几年集中于某几类大的业态开始出现业态多样化的趋势。

　　18年武汉商业零售市场首店开业品牌大部分属于新兴业态，呈现多样化、智能化、体验化和复合化的特点。近年来武汉市消费升级趋势显著，市民对消费的追求正从功能层面跨越到体验层面。此外, 科技的发展、新零售的扩张也迫使传统品牌纷纷开始进行改革创新以应对日益激烈的竞争。为迎合目前消费方式和需求的改变，越来越多的传统品牌也正试图依靠科技和创新进行焕新升级，以提升品牌竞争力。

　　2019年武汉商业零售市场预计还将迎来约89.3万平方米的新增供应，且其中51.8%位于二环以内。包括武汉恒隆广场、汉口K11等在内的多个优质项目将迎来开业。