恒隆的上海“依赖症”

　　1月30日，香港渣打银行大厦28楼，董事长陈启宗一行人步入恒隆系2018全年业绩会会场。

　　“好，我就一句话开个场，剩下的交给卢生来说。”

　　陈启宗仅用一句“陈式幽默”，便让现媒体的“长枪短炮”从自己身上移开，把恒隆系2018全年业绩会的焦点指向行政总裁卢韦柏。

　　“相信大家都已经看到我们的业绩了，公司的租赁业务总体符合我们之前的预期”，卢韦柏指，恒隆下半年租赁业务的收入增速明显加快。

　　陈启宗会上保持微笑，在他眼里，尽管因可售住宅货量减少使得总收入出现了下降，但核心租赁业务的收入获得稳定增长，2018年恒隆系的整体业绩还算靓丽。

　　但，或许让他真正高兴的是，一位可堪大任的“接班人”站在了这份“成绩单”的背后。

　　01 内地租务下半年加速

　　这一次，是接替陈南禄8个月以来，卢韦柏交出的首份“成绩单”。

　　根据公告，恒隆地产在2018年的总收入为94.08亿港元，大幅下滑16%；总营业溢利为68.22亿港元，跌幅达到14%。

　　制图：商业地产头条数据来源：企业财报

　　曾被寄予厚望的卢韦柏，未能扭转恒隆总收入持续两年下跌。恒隆在公告中给出了解释：收入减少主要是由于2018年度出售的住宅较少。

　　2018年全年，恒隆地产物业销售收入为12.27亿港元，比2017年的34.2亿港元减少了36%，物业销售营业溢利7.62亿港元，比前一年的22.38亿港元大幅下降66%。

　　与住宅销售下滑的表现不同，恒隆地产物业租赁租金收入的整体表现优于2017年。

　　2018年，恒隆地产物业租赁总租金收入增加5%至81.81亿港元。陈启宗特意表示：“尽管恒隆部分租赁面积因进行资产优化而需暂时关闭，但我们的租赁物业仍持续增长。”

　　在租金收入构成当中，恒隆内地租赁物业的收入反超香港。其中，内地8个项目共为恒隆地产贡献了42.44亿港币，略超香港的39.37亿港币。

　　对此，卢韦柏称，“我们下半年内地物业的收入的增速，比上半年及之前一年明显加快。”

　　公告显示，恒隆地产内地物业以人民币计值的收入于2018年下半年及上半年按年分别录得6%及2%的增长。

　　其中，除上海以外的6个商场收入全年上升7%，而下半年更录得9%的增幅。而内地八个商场的收入增加3%至人民币27.55亿元，倘撇除港汇恒隆广场翻新期间的影响则上升6%。

　　对内地商业市场的现状和前景，卢韦柏的看法和陈启宗去年基本一致，“由于内地高端市场的表现回稳，我们对租赁市场表示审慎乐观。”

　　02 上海依赖症

　　尽管陈启宗会上的角色更多地扮演一个旁观者，但被问及恒隆是否会在粤港澳大湾区布局，他却主动作出否定：

　　“大湾区一定会成功，但是不同公司有不同策略，恒隆还是专注现有大城市的布局。”这样的表态，说明恒隆暂时不考虑广、深两个大湾区的核心城市。

　　一直以来，国内商场租金最昂贵的区域排名中，北上广深名列前茅。但这些一线城市中，恒隆只布局了上海，业界对其“一线城市，死守上海”的战略依然心存疑虑。

　　彼时，在粤港澳大湾区规划细则即将出台之际，便引来多家商业地产商抢食。

　　万科旗下的商业地产平台——印力集团，去年刚完成收购凯德旗下20家购物中心的大动作，其中有5个项目分布在大湾区范围内。目前，印力在广、深两座城市里拥有多个商场项目。

　　新世界中国，在大湾区的总投资量超过400亿元，在广州、佛山、深圳等城市都新增了大量土地储备，是在大湾区投资量最大的香港房企。仅在2017年，新世界中国就在深圳前海、太子湾、广州增城等地新增土地储备80万平方米，从2016年开始计算则新增了4个项目。

　　同为港企的新鸿基也不甘落后，于2018年5月成功投得广州南沙庆盛枢纽区块地块。按照新鸿基规划，这是继广州天环广场、天汇广场等之后，另一个质素超卓的指针性商业项目。

　　反观恒隆地产，其“上海依赖症”非常严重。

　　2018年，上海两座恒隆广场收入高达23.54亿，沈阳、济南、天津、无锡均为1、2亿元。这也意味着，恒隆商场一半以上的租金收入都由上海项目贡献。

　　而本年度上海港汇恒隆进行了整修工程，对其出租率产生一定影响，从而导致租金减少9%，但是体量大也直接影响了恒隆广场的全年营收表现。

　　未来，恒隆能否摆脱这种布局模式的困境？或许还需交由下一任接班人来回答。

　　业绩会上，有个值得一提的细节：以往鲜有发言的陈启宗之子、执行董事陈文博，多次主动接过媒体的提问，颇有“当家人”的意识。

　　那么，接班人会是他吗？最后，陈启宗以另一段“陈式幽默”给出了答案：

　　“你开始准备物色接班人选了吗？”

　　陈启宗指了指身旁的卢韦柏，说道：

　　“这不就是了？”

　　此时，另外一旁的陈文博笑了笑。

　　以下是媒体现场提问环节：

　　谈经济放缓

　　Q：刚刚提到下半年内地零售市场放缓，会不会担心今年这个放缓的情况会蔓延，你们对此有何对策？

　　卢韦柏：关于零售放缓这个问题，首先可以看到，我们下半年的增长比上半年快，当然我没有水晶球，看不到未来3、5个月后会是怎样的走势，但今天1月30号了，我们可以看到，增长的势头依旧强劲。

　　对于市场大环境，我不能说肯定没影响，但目前来看，对高端商场、奢侈品其实影响不大，反而在这种不稳定的大环境下，城市高端零售反而可能有机会把生意做得更好。

　　要说对策，对我们来说，做零售是每天都要努力的工作，我们希望每个商场做到毛利率增高，这意思是，我们成本增加的速度比收入的速度低。

　　这其实属于防守型，在不明朗的市场环境下，只要控制好成本，就不会陷入太困难的境遇里。

　　陈启宗：我补充两句，目前香港还是比较平稳的，内地就有一些特别的现象。

　　大家都说经济不好、中美贸易战，这些都是事实。但另一方面，大家可能没注意到，奢侈品在中国的销售不降反升，这与我们经营业绩的表现一致。

　　近期我们常去欧洲，与大名牌的领导层有接触，没有人提中美贸易战，而且在这样的市场环境下，他们的销售额都是双位数增长。

　　过去几个月里，我们与世界大名牌签了30多张租约，分别在上海、大连、昆明等。虽然这并不表示中国的奢侈品市场会一直向好，但在可见的将来，绝不会受到中美贸易战太大的影响。

　　整体消费下降告诉我们，一般老百姓的消费往下走，但奢侈品是继续上升的。

　　要说今年恒隆在内地的租务是什么情况，我觉得是稳中向好，我不是特别担心，反而我相信，不出意外，从2020年开始会有相当大的增长。

　　原因很简单，在未来1年至18个月里，我们大概有800万平方呎商场和写字楼会开业。

　　例如昆明已经达到近8成租满，很多大牌子都是签了或正在签的过程中，而且租金非常好。

　　上海港汇恒隆广场正在进行大装修，到今年年底才会重新开，所以今年的业绩增长还不能很明显，到2020年有20%的增长，这个可能性是绝对存在的。

　　谈拿地策略

　　Q：恒隆地产在香港很久没投地了，现在内地很多发展商也过来香港投地，恒隆对此怎么看，在香港的发展策略是怎样的？

　　卢韦柏：我们不评论其他企业/项目，如果你有留意的话，其实很多拍卖恒隆都有参与的，只是我们没中标而已，不是说我们没有兴趣。

　　没中标的原因，是我们评估过成本，超出我们的预算范围。但我们在不同场合都讲过，对于香港的发展我们从来没有放弃，我们也积极参与每一个机会，正如董事长所说，有些拿地机会也不一定是公开拍卖的途径，等到适当的时机我们再公布。

　　Q：上星期上海一宗商办用地拍卖，但最后竞拍的三家企业里面没有恒隆，请问之前是对这一块地比较有兴趣吗？现在是华润拿了这宗地，整体是商办写字楼，未来对你们的写字楼会不会有影响？

　　陈文博：上海那块地我们当然研究了很久，但跟香港一样，我们必须算好数字，数字过得去，我们一定会拿，但这次的数字，我们觉得不合适。

　　说到影响，不能说完全没有，但静安区的写字楼供应不是很多，总体上我觉得价格上的影响不会很大。

　　谈粤港澳大湾区

　　Q：最近粤港澳大湾区是很火的话题，你们对大湾区内的城市是否有布局计划？

　　陈启宗：大湾区没有理由不成功。但大湾区很大，我们进入的机会不是很大，但这不要紧，因为不同公司、不同企业有不同的策略，我们比较喜欢做某种东西，别人喜欢做别的东西，所以我一点儿都不担心。

　　谈杭州新项目

　　Q：对于新拿下的杭州项目有何规划？

　　陈文博：杭州项目规划有商场、写字楼、五星级酒店，总面积约19.41万㎡（未包括地下商业面积），总投资额约160亿人民币，预计2024年开幕。

　　谈退休计划

　　Q：请问董事长，接下来是否有接棒的计划？

　　陈启宗：卢先生不正接着吗？（大家笑）我基本都没有回答，都是让卢先生回答，我只是马后炮而已。

　　Q：是否有退休计划？

　　陈启宗：你想我退休吗？