贵州商业的2018：割据之势正演变为龙头之争

　　人在城市中的一年，写成2018年这本书，翻开365个日夜，一日一夜终将孕育城市五年、十年的变化。年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。2018年贵州新增商业体24个，体量超160万方，同时龙湖、旭辉等房企相继挺进贵州，花溪、白云、清镇成为新热土。而随着贵阳地铁一号线开通，地铁重塑城市面貌，商业的变化也会逐渐展现出来。以前一个商圈一个商业项目，各自岁月静好；而 从今往后，多个项目共享一个商圈的洪流势不可挡，贵州商业割据之势将逐步演变为龙头之争……

　　本文把2018年发生的一些重要事件做了筛选梳理，在2019年已经到来之际，希望借此帮助我们一探未来的发展路径。

　　事件一：2018年贵州开业项目24个总体量超160万㎡

　　事件概述：据赢商网不完全统计，2018年贵州开业商业项目24个（商业面积≥3万㎡），并呈现出“新肥旧瘦”的趋势，与老城区相比，新城区开业项目集中涌现。虽然18年开业并没有年初预计的那么精彩，但是对比2017年的开业数据，2018年实际的开业率比2017年翻了一番。

　　赢商点评：新城区成为增量项目聚集之地，老城区增量项目较少，但老城区依然是城市人口聚集地，商业发展未来更趋向存量项目改造。观开业项目可知，2018年增量项目的贡献中，本土商业仍然是中坚力量，占比超过三分之二，外来商业固然令人期待，2018年在整体成绩表现并不令人惊喜。

　　事件二：2018年120+首店！祖玛珑、CGV影城、西贝莜面村等入黔

　　事件概述：2018年，贵州首进品牌数量达121个，相比2017年的61个翻了一倍，其中儿童、餐饮等体验性业态表现亮眼。主要原因是2018年有观山湖万达广场、遵义爱琴海、云上方舟等项目扎堆开业，特别是万达广场和遵义爱琴海都是全国性连锁品牌落地贵阳、遵义的首个项目，丰富的品牌资源自然会有亮眼表现。

　　赢商点评：“首店”标志着新品牌甚至新业态，首发优势往往给项目带来客流。对增量项目来说，首店是项目差异化和首次曝光吸引关注度的重要砝码，对存量项目来说，首店是项目调整优化的必然选择。随着贵州商业体数量越来越多，同质化不可避免，对品牌首店的争夺会越来越激烈。

　　事件三： 势不可挡！贵州商业运营商集团式扩张图鉴

　　事件概述：赢商网贵州站盘点了目前贵州商业市场上操盘过有影响力的项目、有成熟商业运营体系并有纵深发展趋势的商业运营商，包括本土的国贸、星力和亨特及外来的印力、万达、世纪金源、爱琴海、益田、奥园等。截止到2019年1月30日，根据各企业旗下的项目，可管窥贵州3年内商业版图。

　　赢商点评：这些商业运营商在贵州区域内根据物业价值采取多种合作方式，管理输出成为它们规模化发展的路径之一，也是目前贵州多数商业项目的亮相方式。很多房地产企业因为没有商业管理团队，自营商业多以惨淡收尾。对比看来，商业地产商的轻资产策略反而是良性选择。但轻资产模式要考验着企业的商业开发经验、商业产品线及优商业运营团队，在快速发展的贵州商业市场上，人才供给不足是大家共同的难题。

　　事件四：龙湖、旭辉等房企入黔 花溪、白云、清镇成新热土

　　事件概述：与2017年相比，2018年正式布局贵州市场的房产企业有过之而无不及，但与前期部队相比，房企们在贵阳所获的土地向花溪、白云等延伸。龙湖首个房产项目龙湖·景粼天著落户贵阳花溪区，旭辉贵州战略首作旭辉·观云也在白云区落定，华夏幸福相继布局清镇、修文，东原集团布局清镇……

　　赢商点评：近两年贵阳房价飞涨，主城区房价均已突破万元关，2018年受房价管控，房价有所回落，但基本保持稳定。毫无疑问，贵阳城市的地块价值正在提升，众多房企进入，土地买卖市场也出现了“狼多肉少”的局面。同时，贵阳三大主城区的地块变得十分有限，花溪区、白云区、清镇市成为新进开发地区。全国知名房企的布局的成熟社区将让城市格局更加合理化，这也是城市逐步走向成熟的标志。

　　事件五：两座吾悦广场落地贵州 新城控股将打造贵阳西中心

　　事件概述：2018年11月28日，新城控股集团以约3.4亿元拿下清镇两大地块，共计11.7万方。新城控股官宣表示，将在此打造贵阳清镇吾悦广场，这也是其在贵州的第1座、全国第89座吾悦广场。而此次吾悦广场官宣贵阳清镇，其宣传语已表达了其目标和野心——贵阳清镇吾悦广场将打造为繁华都市中的商业旗舰，成为贵阳西中心。12月17日，新城贵州第二个商业项目——遵义红花岗区新城吾悦广场又接连落地。

　　赢商点评：吾悦广场是新城控股旗下旗舰型的商业地产品牌，一直以来，新城控股以打造“有情怀、不复制、具规模”的高品质购物中心为目标，力争做到一座城一个主题。目前贵阳主城区商业竞争十分激烈，对新城来说，开拓处女地，去打造清镇的第一座购物中心未必不是明智之选。

　　事件六：印力接手九方购物中心 将打造贵阳印象城

　　事件概述：本将于2018年5月开业的九方购物中心因集团战略调整，对包括九方购物中心在内的中航城整体出售，贵阳万科壕气接手，中航城正式更名万科·新都荟。而备受关注的商业体版块究竟花落谁家一直悬而未决，最近有准确消息传出，九方购物中心将由印力集团运营，并打造贵州首个印象城，成为印力继小河万科广场后在贵阳打造的第二个购物中心。

　　赢商点评：世纪城商圈2011年兴起，作为观山湖区的最老商圈，已经发展成为商业配套完备并进入调整阶段的成熟商圈。除了世纪金源购物中心+国贸TPMALL+居然之家的组合，现随着贵阳印象城+宜家的加入，近50万方的商业体量无疑将问鼎贵阳第一大商圈。

　　事件七：益田旅游商业首进贵阳 打造最具民族文化体验潮玩MALL

　　事件概述： 11月23日，“潮腔调·城市未来鲜活力量”贵阳益田假日世界品牌沙龙在贵阳凯宾斯基酒店举行。据了解，贵阳益田假日世界是益田旅游商业集团进驻贵阳的首个商业综合体项目，也是其重资产项目。总建筑面积12万平米，以“新零售、新生活、新体验”为理念，与多彩民族风情相结合，打造最具民族文化体验潮玩MALL，全面开启贵阳美好商业新时代。预计2019年开业。

　　赢商点评：贵阳益田假日世界所处位置向来是兵家必争之地，益田千金一掷拿下作为重资产项目来打造，重视程度可知。而以运营全国首个体验式购物中心——深圳益田假日广场而知名的益田旅游商业，以打造贵阳标杆项目为目标来打造贵阳益田假日世界，雄心勃勃，势必要在营造“新生活”“新体验”上有亮眼表现，我们拭目以待。

　　事件八：2018贵阳万科社区商业战略发布会举行 花溪万科生活广场首亮相

　　事件概述：2018年贵阳万科举行了以“第三空间”为主题的社区商业战略发布会，同时贵阳万科——花溪万科生活广场首次亮相。贵阳万科以商业邻里化、项目多样化、管理集成化三个维度打造的万科社区商业体系，着力于让社区商业变得更加方便、高效，提升社区商业的吸客留客率，营造良好的商业氛围。

　　赢商点评：2018年，星巴克、西贝莜面村等品牌纷纷布局社区，“最后一公里”的社区商业因为贴近性和便利性，受到越来越多开发商和投资商的重视。多数社区商业配套多是销售型物业，也给后期管理带来更大的难度。而贵阳万科是贵州首个系统化运营社区商业的企业，有意识将万科的楼盘的配套商业进行统一商业规划，目前已经有三个社区商业陆续开业。

　　事件九：贵阳地铁时代来临 地铁商业进入新一轮竞争

　　事件概述：2018年12月1日，贵阳地铁1号线从观山湖区出发，共24个站点，从贵阳地铁1号线出发，共24个站，其中有9个站可步行达到临近商业项目，共13个商业项目。从商业角度来看，此次一号线不仅穿过了贵阳传统商圈喷水池、大十字，也将带动观山湖区新兴商圈如奥体商圈、会展金融商圈及花溪区的小河商圈，是一次新老商圈的联通。同时，地铁通道商业这种新商业形式首次亮相贵阳，其中中山西路站以网红天幕刷爆朋友圈，至今仍然人流爆棚，城市的垂直商业生态日渐形成中……

　　赢商点评：贵阳地铁一号线全线开通，贵阳这座城市从此迈入地铁新时代。“要想富先修路”这个道理在商业上一样适用，交通动脉就是人流动脉，下一个阶段，赢得地铁人流的商业体也会赢得先机，同时消费者在空间中穿梭的速度更快、成本更低，城市中的优质项目也将受益，加速优胜劣汰的速度。

　　事件十：遵义国贸广场、国晨百货谢幕 零售业加速变革

　　事件概述：2018年9月9日，因物业合约到期，陪伴遵义消费者15年的遵义丁字口国贸百货正式谢幕。2018年10月1日，因国贸集团经营战略调整，开业13载的贵阳大西门国晨百货正式闭店。目前贵阳市场百货商场仅存国贸广场、国贸TPMALL、星力荔星名店、星力瑞金店、龙港百盛（百盛在名称上虽已改名购物中心，但从业态角度我们仍将其定性为百货）。

　　赢商点评：遵义国贸和贵阳国晨并不是贵州第一批闭店的百货，不可否认，随着零售业进入到新零售时代，百货的黄金时代已经过去。而百货如果还能再焕发生机，就必须以一种截然不同的方式出现，甚至是作为某个大体量购物中心的一个部分。