深圳向东看 龙岗未来拟建深港国际中心、布吉塔等多个商业体

　　编者按：伴随着粤港澳大湾区发展纲要的出炉，深圳作为四大中心城市之一的地位凸显。作为改革开放桥头堡城市，深圳立足打造国际创新之都。那么作为城市经济创新活力表现之一的商业，在发展纲要之下将迎来哪些新的发展机遇，城市商业格局又将迎来怎样的变局？赢商网深圳站独家策划解读深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章，梳理深圳各区域目前商业发展现状与未来新增变量发展趋势，为行业带来最新最全的深圳商业干货解读思考。

　　龙岗是深圳的工业基地，也是工业百强区，受益于工业的发展，在经济产值上实现了一次次的突破。2018年GDP达到了4287.86亿元，名义上位居深圳第三。但是龙岗在商业地产发展上一直处于劣势，自2012年才真正迈入购物中心时代，显然落后于深圳其他各区。

　　不过随着南山、福田的商业饱和，龙岗的商业在后期具有较大的发展潜力。从发展趋势来看，龙岗在历经2012年的阵痛起步后，开始迈向了“高速路”。不管是从数量上还是从体量上，具有明显的“进步”。并且在后期的拟开业项目中，甚至以15个项目远高于其他各区。但值得注意的是，龙岗缺乏标杆性购物中心以及地标性的建筑，不过未来，随着700米的深港国际中心与680米的布吉塔建成后，龙岗将迎来新的发展机遇。

　　已开业购物中心29个 形成七大商圈

　　从存量商业上来看，龙岗的商业项目并不少。据赢商大数据统计，深圳龙岗区截止目前共有存量商业项目29个，商业体量达到179.5万方（单个体量≥3万㎡）。从空间分布来看，目前龙岗已由传统的横岗商圈、龙岗中心城商圈、南联商圈向外发展，兴起了大运商圈、坂田商圈、布吉商圈、横岗商圈，构成了龙岗区全域商业发展的格局。

（数据来源：赢在选址）

　　传统商圈依旧繁华

　　新兴商圈迎来商业突破

　　龙岗区的商业从传统的中心商圈向外发展，形成了多个商圈。其中龙岗的坂田、布吉、大运等新兴商圈迎来了商业的突破，在近两年相继有较大的商业项目进驻。

　　（数据来源：赢在选址）

　　龙岗中心城历来是龙岗的重点发展区域，也是商业地产发展繁华的老商圈。而作为龙岗的传统商圈，从数据来看，近些年的商业地产发展较为缓慢。据赢商大数据显示，龙岗中心城主要是由以龙岗世贸中心为核心向四周辐射的包括龙岗万科广场、龙岗宝能all city，龙城万科里四大购物中心，购物中心体量为27.7万㎡。

　　从业态占比来看，龙岗中心城商圈以服饰精品、餐饮、儿童亲子为主，辐射周边都市白领、家庭消费群体。据赢商大数据监测，区域内服装/精品店铺314家，数量占比约60.3% ；餐饮店铺105家，数量占比20.2%；儿童亲子店铺50家，数量占比10%；此外还有文体娱、生活服务、百货/超市/专业卖场等业态分布，满足周边消费群体的生活娱乐需求。

　　（数据来源：赢在选址）

　　作为传统的商业圈，主要亮点在于区域内的万科九州综合体。龙岗万科广场与龙城万科里同属于九州综合体的一部分，深圳万科欲打造九州商圈，规划了万科里二期、商业步行街。那么随着这些项目的入市，九州商圈或将独立龙岗中心城商圈。

　　随着龙岗商业地产的日趋成熟，商业也不仅仅局限在龙岗中心城，而是往布吉、坂田等区域外溢。其中代表性的坂田商圈迎来了较大的发展，据赢商大数据显示，已开业的购物中心有6个.尽管数量上较多，但缺乏大型的购物中心，已有的佳华领汇广场是该商圈较有特色的购物中心。

　　布吉具有先天的优势，布吉站本身是深圳东站，另布吉人口密度十分大，承担了大片关内上班群体，但服务配套设施一直较为落后，商业发展相对滞后。不过随着华润置地万象汇的开业，弥补了该片区大型商业体的空白。

　　以南联地铁站为辐射的南联商圈同时位居龙岗的传统主力商圈之一老街商圈。龙岗老街是上个世纪龙岗的商业中心，彼时是龙岗市民购物的唯一选择。但后来随着龙岗商业的发展，龙岗的商圈从原来的一条街扩大到了现在的半个中心城区。以龙岗摩尔城、龙岗海航城以及龙岗君盛百货构成了现在的南联商圈。龙岗摩尔城与海航城隔街对望，其中海航城是全国首家航空主题购物中心，日前已更名为深圳天玑城商业广场。

　　经历过几年的沉淀和洗牌，凭借着大运会的东风，大运商圈也成为了龙岗耀眼的商业新星。而后大运新城概念的提出让大运商圈更是迎来了重大的发展机遇。作为大运商圈的标杆力作龙岗cocopark开业已有6年之多，是大运商圈唯一一家大型购物中心。未来，大运还将迎来深圳颐安都会中央大型综合体的入市以及恒大的两大商业项目。

　　横岗是深圳东部的眼镜之都，商业发展起步较早，早期的商业包括金沙摩尔购物中心、新城汇、麟恒中心广场等，值得注意的是横岗在“东进战略”实施后，片区内的商业面貌焕然一新，数十个旧改正在推进，地铁锦荟广场以及荣德国际也即将入市。

　　平湖商圈目前主要有KOHO MALL购物中心、华盛奥特莱斯购物中心、熙璟城。开业时间均较早，近年并无大型购物中心入驻。不过在后期，平湖借助交通设施的发力，三条轨道交通穿过，商业也伴随着发展起来，平湖佳兆业与平湖印象里将相继开业。

　　东进战略桥头堡 建设深圳东部中心

　　在“十三五”规划上，深圳1.4万亿元举旗东进，将龙岗升级为深圳东部中心。从城中村到新地标，从工厂大城到办公楼宇……作为东进战略的重头戏，近几年，龙岗一直处于猛击状态。未来，龙岗更是从交通、人才引进、配套设施等全方面推进，打造龙岗区域的新面貌。

• 　　交通助力商业发展

　　“要想富先通路”，随着龙岗东进战略的稳步推进，近几年，龙岗的交通建设正在快速提升。目前，龙岗仅有3号地铁线路贯穿始终，并且从商圈图中不难发现，龙岗的商业大部分是围绕3号线展开，地铁对于商业发展的重要性不言而喻。对于此，龙岗未来将还有轨道14号线、16号线并已相继开工建设。今年，龙岗还在积极推动3号、10号线延长段开工，争取轨道17号、21号、33号线和16号延长线等纳入新一轮建设规划。伴随着轨道交通的完善，未来的龙岗或将新增大量的地铁物业。

• 　　大学城为商业注入客流

　　教育方面，龙岗也在强势崛起，建设中的国际大学园区名校云集，深圳中学、深圳外国语、深圳实验学校、华中师大附中等名校纷纷在龙岗设校办学。香港中文大学（深圳）于2014年招生，北理莫斯科大学、吉大昆士兰大学、深圳国际太空科技学院已落户龙岗，另外与英属哥伦比亚大学、康奈尔大学等多所国际知名大学的合作项目正在洽谈。

　　另外在十三五规划还显示，到2020年，整个深圳东部区域将新增普通高等学位约4万个，普通高中学位约7000个，医院床位约1万个，新增各类人才30万人以上。为寻找工作、教育和医疗等机会，人们将选择来到龙岗发展，龙岗将吸引大量人流东进。

　　随着龙岗大学城的建设完善，亟需大量的商业配套来满足该区域的消费需求。而大学生、教师这些群体的消费本身具有前瞻性，配套的商业更应该要走在时代前沿，这也就给了区域商业发展更正面的引导与帮助。

　　未来两年将新增商业项目15个

　　龙岗作为东进战略的桥头堡，在配套设施、交通设施的完善下，未来两至三年，商业迎来了集中大爆发阶段。据赢商大数据统计，2019年-2020年龙岗拟增商业项目有15个，总体量达到86.74万㎡。

（数据来源：赢在选址）

　　从区域来看，主要分布在大运、坂田、布吉等地。从商业体量来看，以3-5万㎡的购物中心为主。15个拟开业购物中心中有两个10万㎡的大型商业，分别为深圳颐安都会中央和深圳坂田佳兆业广场。

　　值得一提的是深圳地铁打造的第一个运动主题MALL地铁锦荟广场即将迎来开业。项目引入了盒马鲜生、中影国际影城、迪卡侬作为商场的主力店铺，并配以品牌旗舰店、餐饮、休闲娱乐等多元业态组合来打造成集购物运动休闲的一站式消费体验中心。

• 　　布吉塔、深港国际中心 龙岗地标初现

　　除了这些拟开业的购物中心，龙岗作为深圳旧改的大城，在未来2-3年中还会有哪些综合体？据赢商网统计，龙岗将建设近700米的深港国际中心，680米的华侨城布吉塔。在旧改中，包括华侨城、恒大、京基集团、星河等房企都参与了龙岗的旧改，并有众多的综合体正在开发建设中。

　　（图片来源：龙岗发布）

　　世茂的深港国际中心项目总投资额约500亿元，将建近700米，建成后将会超过深圳的最高建筑平安金融中心，成为中国最高的摩天大楼。项目定位于核心商务区大型城市综合体，商业面积有31万㎡，计划2024年建成投入使用。值得一提的是项目将引入世界级的名校哈罗公学，还将引入万豪高端品牌酒店，建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、万豪高端品牌酒店、哈罗公学及办公、商业、旅游、科普展示、公寓于一体的超级城市综合体。

       华侨城也欲建设地标，在布吉建680米的布吉塔，联合赛格集团建一个以5A超甲级写字楼、区域旗舰商业、轻奢商务公寓以及产业总部基地四大物业于一体的地标式商务综合体。由中信与合正改造的龙腾工业区项目，其中中信建设成集居住、商业、办公于一体的城市综合区，合正将建设总部办公、shopping mall、国际酒店、商务公寓、高端住宅等多业态的综合体，合正城市广场商业部分有21万㎡。另外，位于大云山公园的深圳国际博览中心也规划了8万㎡的商业配套面积。

　　除了这些，龙岗已确定的还有星河商置的星河智荟、恒大的向前村旧改、万科坂田的自行车厂项目、京基集团的木棉湾项目等等。随着这些旧改综合体的入市，龙岗的商业发展可谓是实现飞跃式的发展。