周政:10年了,我到底是谁?

赢商网 王卓峰 卢致珍   2019-03-20 13:48

核心提示:灰色西装,白衬衫,蓝色花纹领带,左边衣服领边还别着一枚“中粮LOGO”小胸针。出现在媒体镜头下的周政,表情一贯严肃风,却不沉重。

  灰色西装,白衬衫,蓝色花纹领带,左边衣服领边还别着一枚“中粮LOGO”小胸针。出现在媒体镜头下的周政,表情一贯严肃风,却不沉重。  

  回想三个多月前,那个夜晚,当第一次听到中粮地产与大悦城地产整合被拒的消息时,他被一股瞬间袭来寒意笼罩,心里“拔凉拔凉”的。  

  因为失败了,也就意味着要继续挣扎,挣扎着寻找“我是谁?”。周政并未“死心”,用“三年对赌协议”换来了答案,二次重组方案获批。

  等待十年,周政终于知道自己是谁了,他不用再以“双董事长”之名在中粮地产和大悦城地产之间徘徊。  

  打这之后,他身上的角色标签还有两个“董事长”title——但都独属大悦城。今日业绩会上之感慨,就是他的宣言:

  “次次是以两家上市公司出现在市场中,算是一个不好的形象。你到底是谁?我是谁?大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象,屹立在中国的地产大地上,不要说全球了。”  

  用周政的话来说,这十年整合的路,“真是不容易啊”。可接下来闯的关,依旧不易,他要领着整合后的大悦城地产兑现业绩承诺。  

  不时坦诚着“压力山大”,可他嘴上反复强调的“我充满信心”,似乎更能说明点什么。  

  住宅收入腰斩,购物中心收租26亿

  重组之后,大悦城地产交出的第一份成绩单,分数如下:  

  2018年营收81.29亿元(单位:人民币,下同),投资物业租金及相关物业管理服务收入36.33亿元,同比上年增长5.8%;

  净利润31.13亿元,较上年增长20.9%,归属股东核心净利润16亿,大幅上涨87%;

  净负债率45.3%,连续五年处于行业较低水平……  

  营收下滑30.3%,大悦城解释称是物业销售下降导致,去年物业开发及土地开发收入同比大跌49.9%至35.76亿,在收入总额中的占比缩至44%。  

  与之相反,投资物业表现稳健,去年大悦城运营项目增至12个,零售物业租金收入全线上涨。

    

  来源:大悦城地产财报

  

  来源:大悦城地产财报 制图:商业地产头条  

  其中,大悦城购物中心租金收入26.03亿,同比增长11.4%,增幅较上年略有回升。  

  这主要得益于年内新开的杭州大悦城,以及朝阳大悦城、西单大悦城、成都大悦城、中粮广场项目的良好运营。财报显示,上述5个项目租金贡献超过18亿,平均出租率超过93%。  

  值得一提的是,去年,大悦城轻资产步伐加快,通过天津和平大悦城、昆明大悦城等管理输出项目,实现收入7580万元,占收入总额0.9%,较2017年增长62.2%。

    

  来源:大悦城财报 制图:商业地产头条  

  整合后,战略、团队和业绩如何做?  

  无疑,于周政而言,大悦城地产的“后重组时代”已经来临。昨天,中粮地产更名大悦城控股的提案获得99.9975%股东同意。 

  可整合后,战略、团队和业绩目标如何做?  

  对于战略,周政说得很清楚,“持有+销售”两个拳头要形成一个大拳头。基本要求是:租金EBITDA回报要高于6.5%;销售型物业利润保持每年至少两位数增长。  

  为达上述目标,今年大悦城地产将加快轻资产输出、推动“大悦城、春风里双线发展”。  

  目前,在建的大悦城及大悦春风里项目已有9个,未来3-5年计划通过自建开发、收并购、管理输出等方式,在一二线城市拓展多个大悦城系列产品。  

  住宅的话,则会打着136亿品牌价值的“大悦城”旗号,需求与各地政府合作,以获得低成本开发物业,“而开发型的物业创造的利润进一步支持持有物业发展,形成良性互补”。  

  至于团队后续整合压力,大悦城地产执董曹荣根则笑称,“我认为应该不会像一些同行那样的差。”底气来自于:中粮集团多年良好文化,以及周政这样“灵魂人物”的存在。  

  当然,让周政和管理层在会上时常感叹“压力山大”的依旧是那个绕不开的三年“一揽子业绩承诺”。  

  为结束中粮地产与大悦城地产二者间时常让人困惑的身份定,重组首次被拒后,周政选择了“加码”过会,提出大悦城地产未来三年“总利润不低于18.9亿元”,并就不足承诺部分作出补偿。  

  “当时在过会的时候,团队推敲了多种可能性,实话实说,还是有压力的”,曹荣根解释着。这种压力就目前来看,主要取决于接下来大悦城的住宅业务是否能快速回血,毕竟去年遭到了腰斩。  

  另一方面,周政还计划让大悦城的商业步入快车道。去年底的品牌推介会上,周政曾表示,“大悦城每年要开发3~5个新项目。”而在这次业绩会上,他对每年新开项目定下的目标是5~6个,并在存量与增量商业两条道上加速。  

  附大悦城地产有限公司业绩发布会现场问答实录(有删减):  

  媒体提问:重组之后,大悦城的资产会变大,但股价还是偏低。并表之后是否有提升股价的举动?未来预期如何?  

  大悦城地产董事长周政:股价是非常重要的一件事情,刚刚投资者也提到了类似问题。股价跟业绩不完全成正比,它有一系列动作,比如此次大重组会给市场带来的积极信号,是小打小闹;如果大悦城地产,像住宅地产大量留在A股,整合优势体现不出来,股价感觉也很难。  

  目前来说,我们的重要课题除了内部把经营管理、经营战略弄清晰,步子更稳,业绩更加增长外,也会积极进行市值管理,主要问题就是,怎么样再破一下这个局。  

  我们对股价、重组方面是有期待,同时在积极采取各种措施,我们是有信心的,非常有信心。刚刚很多投资者都在谈的问题,我说这个时候赶紧投,现在大悦城是被低估了。另外大悦城也积极推进管理层持股,等到升到很高的时候,你再持股就很难了。  

  媒体提问:接下来,公司要如何平衡商业和住宅业务?  

  周政:这个平台一定要把它做好,因为未来我们要做开发型物业,而且有了大悦城这个品牌,各地地方政府会更加信任我们,这样就可以深耕了。  

  团队就地扎根,布局当地开发型物业,寻求跟政府合作,开发成本比较低,而开发型的物业创造的利润进一步支持持有物业发展,形成良性互补。  

  另一优势是,住宅地产原来布局在全国二十多个城市,很多商业没有去。这样一来,在当地就有了做商业的优势。所以,“持有+销售”,两个拳头形成一个大拳头,会更有力量,发展潜力大。  

  当然,这种平衡效应最终要体现在报表上,持有物业的回报要达到比较良性,比如第三个完整年,租金EBITDA回报要高于6.5%;销售型物业利润保持每年至少两位数增长。整个持有、销售物业均衡发展,是我们最终目标。  

  媒体提问:大悦城地产重组过程并不是一帆风顺的,经历第一次波折时,周政董事长您当时是如何反应?  

  周政:战略重组确实是大家期盼的,一家央企、一家公司作为16家国务院支持你发展的公司,次次是以两家上市公司在市场中所出现,算是一个不好的形象,即:你到底是谁?我是谁?所以重组势在必行。  

  当第一次知道没有通过时,我心里面是有点拔凉拔凉的。主要还是沟通不到位,所以证监会一个月内马上又开始组织,听到这个消息后,我是很激动的。 

  因为这个地产中粮集团做了20多年,我个人也投入十几年,大家都期盼着能够形成一个公司、一个团队、一个声音、一个形象,能够屹立在中国地产大地上,不要说全球。  

  一直以为来,作为两个上市公司,中粮地产与大悦城地产都是我兼着董事长职务,这些年实际上就靠我们这样撮合、这么推,资源、团队、系统才保持得比较好、在央企里,我们还是做得比较成功的,可这十年整合的路不容易。  

  媒体提问:中粮地产更名,是重组前就决定了的吗?重组完成后,管里层肩上的担子是不是更重?  

  周政:名称问题,我们重组前就考虑了,还是比较理性。没有靠着集团这个大股东,是觉得大悦城的品牌已经有了市场价值,去年评估了一下有136亿,它的市场是家喻户晓,而且未来的方向是可在运营、服务上做到百年。  

  当下,我们的目标是保持大概3年内的高质量发展,我们也不追求什么千亿规模,我们要保持一定的、稳定的增长,我们优势很多,品牌、布局、战略、财务资源、团队、土地获取、政府人脉。  

  当然不利的东西是没有高举中粮集团,别人不知道的母公司,但在这一点上我们还是充满自信的,未来一个专业化的公司通过自己的打拼、团队的努力,在过去的基础上,是可以得到市场的认可、可以走得长远。

  关于整合以后的发展,可能还是有压力,有战略也有期许。  

  媒体提问:重组方案中的业绩承诺,是否会让管理层感到一些压力?  

  大悦城地产执行董事曹荣根:肯定有压力。毕竟是三年,我们有一揽子的承诺,当时在过会的时候,团队推敲了多种可能性,实话实说,还是有压力的。不过,我们这个团队是很年轻的,集团对股东、对监管机构的承诺,我们怎么样都要完成。  

  媒体提问:团队后续整合过程中,是否会遇到一些管理风险?  

  曹荣根:团队的整合核心是人的问题,我认为应该不会像一些同行那样的差,一方面得益于中粮集团多年来形成良好的文化。另一方面,周主席、周总是我们集团的党组成员副总裁,也是我们现有三个平台的董事长、党委书记,中粮置地董事长、党委书记,作为核心的关键人物,这是很明确的。  

  媒体提问:2月份中央下发粤港澳大湾区的规划,目前大悦城在项目和土地储备主要集中在北方和长三角地区,在大湾区有什么规划和布局?  

  大悦城地产副总经理姚长林:对于大湾区的研究,中粮大悦城一直保持了非常高的关注度,在规划正式形成之前,我们已经专门组织团队,尤其是华南大区的团队,对“9+2”的城市进行研究,制定了详细的投资地图。  

  由于历史原因,我们在珠三角公开市场的土地获取相对于其他区域来说进度稍晚。大湾区对大悦城来说非常重要,我们会加强投资力度,在土地和项目上有一定的资源倾斜。  

  曹荣根:中粮对“9+2”区域并不陌生。第一,031(中粮地产代码)注册地、上市地点都是在深圳,深圳是大本营,我们在那里已经开发的物业面积超过500万平方米,租赁面积达到152万平方米,占地面积有100万平方米,宝安大悦城今年年底开工。第二,广州、佛山、东莞、江门、香港等城市,我们都有资源,中粮实际上布局大湾区还是比较早的。

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文章关键词: 大悦城周政业绩会
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