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深圳大悦城终于要来了?顺利入局需迎接两大挑战

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2019年03月20日17:09来自:赢商网 罗嘉欣、陈华
核心提示:据赢商网独家获悉,中粮置地原北京商管中心总经理张黎已调任华南,全面负责深圳大悦城。这也意味着,深圳大悦城终于进入筹备启动期了。

  传了很多年的深圳大悦城专题阅读)(相关干货)什么时候揭开神秘面纱,一直是业内的关注焦点。在刚结束的2018业绩会上,大悦城地产执行董事曹荣根透露,宝安大悦城将在今年年底开工。

  而据最新消息,大悦城已着手成立深圳大悦城商管团队,相关负责人将相继到岗。据赢商网独家获悉,中粮置地全国商管中心副总经理、原北京商管中心总经理张黎已调任华南,全面负责深圳大悦城。这也意味着,耗时六年之久的深圳大悦城终于进入筹备启动期了。

  作为“大悦城”品牌南下的首个商业体,深圳大悦城毫无疑问将承载着其全国布局中非常重要的战略意义。在商业竞争激烈的广深市场,大悦城名片能否一炮打响,对于其团队和品牌而言,都是巨大的挑战和考验。

  本篇文章,我们将从可能性分析,深圳大悦城将给深圳市场带来怎样的影响,以及其将面临怎样挑战?

 

  公开资料显示,宝安大悦城位于宝安25区的创业二路与前进一路交汇处西,是深圳宝安区的重点城市更新项目,计划总投资约为150亿元,规划拆除用地面积15万㎡,规划总建面约100万㎡。其中住宅25.6万㎡(含保障性住房53430平方米),商业、办公及酒店合计43.47万㎡(含地下商业3.11万㎡),商务公寓7.71万㎡,项目容积率5.95,绿化率为20%。

  根据规划,宝安大悦城综合体项目将建设328米超高层五星级酒店、甲级写字楼及中高端商务中心、16万㎡的超级购物中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等。目前大悦城一期打地基中,首批预计推售住宅或2019年入市。而商业部分预计最快将在2021-2022年出街。

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  商圈竞争:四强争霸,宝中将诞生深圳第一个“百亿级商圈”

  据悉,大悦城所在的大宝中商圈可囊括西乡商圈、宝安中心商圈、新安商圈等区域小型商圈,目前已开业的项目包括中洲πmall、海雅缤纷城、壹方城、西乡天虹等购物中心,总商业体量超过80万㎡。未来该片区拟新增商业将超过50万㎡,除却大悦城外,还有即将开业的宏发大仟里和毗邻而居的万象前海、深圳地铁前海时代等商业体。

  据赢商大数据统计显示,宝安中心商圈内重点监控购物中心品牌店铺近1000家,各业态面积占比方面,服饰/精品零售占比29.8%,餐饮占比22%,文娱体验业态占比20.5%,儿童亲子业态占比13%,生活服务类占比6.7%。

  

  来源:赢在选址

  作为商圈的后来者,这些项目与大悦城之间的竞争程度如何呢?

  下面,我们从项目定位、体量、距离、交通、项目特点等方面来进行对比分析:

  

  从距离来看,直接与之正面交锋的是中洲πmall,与灵芝地铁站无缝接驳,不过该商业体的体量较小。再者是海雅缤纷城,直线距离只有1KM;然后则是新锐购物中心壹方城,直线距离只有2.2KM;而即将开业的宝安大仟里距离项目有一定的距离,但宝安大仟里的大体量势必亦会对大悦城造成影响。

       海雅缤纷城:于2013年开业,商业面积19.8万㎡,引进了400多个店铺,以家庭全客群为主要目标,在业态方面,时尚大牌美妆、运动潮流、大女装、儿童业态是其最大的竞争优势。近些年,尤其是在美妆护肤等品牌方面,囊括了绝大部分国际主流大牌化妆品牌,成为了深圳购物中心“颜值经济”最佳代言项目。

       壹方城:于2017年开业,商业面积36万㎡,是目前深圳市场上商业体量最大、业态最齐全的购物中心,其规划了饕餮美食、社交聚会、品质生活、时尚潮流、娱乐视听、儿童成长、人文创意、运动休闲等八大主题业态,15家大型主力店,品牌数量更是创全市之最,达到450多家,其中餐饮超过100家。开业以来人气火爆,成为了深圳西部的龙头商业项目。

       宝安大仟里:商业面积16万㎡,预计2019年下半年开业。项目创造性的以生态休闲、都市绿洲为主题的情景营造,引入水、绿植、繁花、阳光、动物等多种自然元素,规划三条开花大道、三大主题中庭、两大下沉广场等空间景观,邀请国际大师设计空间雕塑,惊险刺激的旋风滑梯、光影幻彩天空连廊、玻璃之森、室内养鱼池、雨滴帘幕等空间设计,将都市的娱乐休闲生活与大自然元素充分融合,创建一个与自然连结的憩息空间,营造“都市情景体验场”。

  如此激烈的商圈竞争环境,大悦城并不具先发优势。但是,未来仍有突围机会。

  据赢商网大数据分析来看,大悦城所在的宝安中心商圈三公里范围内常住+办公人口超过40万,节假日客流量却达到83万+。从客群画像分析来看,其中19-34岁的比例达到68%。

  这意味,宝安中心商圈具有超区域辐射力,大宝安腹地拥有的400多万常住人口以及地铁1号线、11号线、5号线带来的地铁人流都将是宝安中心购物中心的目标客群,其未来的商业潜力无法估量。

  

  宝安中心商圈客流画像 来源:赢在选址

  另一方面,宝中商圈现有商场已展现了区域庞大的消费潜力,商圈消费氛围浓厚。据赢商网获悉,雅缤纷城和壹方城这两个大mall的2018年销售额就突破了70亿元,加上中洲购物中心、西乡天虹、港隆城等商场,预计目前宝安中心商圈总销售额已超过85亿元。

  作为商圈未来主力,大悦城拥有地铁交通优势,其商场规划与5号线灵芝站无缝衔接,未来将吸引大学城、深圳北站等地铁沿线客流。如若能与宝安中心现有三个大型mall实现差异化互补,大悦城的加入,将进一步扩大宝中商圈的辐射范围,实现商圈共荣。

  未来伴随着宏发大仟里与深圳大悦城的入市,以宝安中心地铁站为核心的5公里范围内的“大宝中商圈”突破100亿销售额将成为板上钉钉的事实,成为深圳首个“百亿级”的超级大商圈。

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文章关键词:大悦城 万象城
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