精准市场定位 楚雄首席餐饮娱乐生活广场

　　说起项目定位，每个商业地产项目都在做，但很多定位只包括两个部分，一是市场现状摸查即市调报告，二是项目定位的描述。而，这两部分的推导关系或者说“为什么”的问题没有解决。

　　前段时间我们介绍了楚雄四季银座花园城商业广场项目，有很多的设计亮点。而她的定位是“楚雄首席餐饮娱乐生活广场”，那这个定位是否合理呢？我们看一下四季银座的商业负责人是怎么回答的。

　    区位核心、交通便利

      具备餐饮、娱乐业态辐射出去的优质条件

　　从区位上看，项目位于楚雄国家级经济技术开发区东部，南邻老城区、东临东南新城、北接高铁站所在的高新北区，可以说区位上得天独厚，可同时辐射4个区域，与人口密集的老城区仅一桥之隔。

　　从交通上看，项目南邻城市主干道永安路，北邻振兴路。处于永安路、紫溪大道、威楚大道、航空路等几条城市主要道路的交汇处，四通八达。餐饮娱乐业态辐射广泛，项目具备辐射城市各个方向的优质交通条件。

　　人口基数大、消费力强

      具备生活零售和服务生存、发展的人口要素

　　从周边居住人口看，据不完全统计，项目1公里范围内，辐射户数为20915户，1公里内常住消费人口超过63000人。

　　不仅数量多，从消费力上看，周边聚集了包括花园城、半山国际、楚雄人家、罗马庄园、烟厂住宅区、事业单位小区等多个高档住宅小区的消费人口，消费力强劲。

　　按照人均生活消费80元/天（包括日用品购买、就餐、看电影、健身、儿童教育等）、项目对消费人口的捕获率40%保守估算，可支撑到项目2880元/月/平米的高平效。因此，只要业态规划得当，品牌及商品（服务）符合市场需求，有广阔的消费空间可挖掘。

　　项目南面主干道永安路，从西到东开车不过十分钟，3.8公里路段串联了楚雄州级行政、事业单位及优质的大中型企业超过40家，商务接待需求旺盛，为项目的餐饮娱乐商家带来大量的潜在消费。

　   周边餐饮氛围早已形成

      但档次、特色和车位配套欠缺

　　楚雄目前的餐饮集中地仍以餐饮街的形式为主，项目周边一公里范围内，主要餐饮街上有255家大小餐饮店，包括烧烤店、农家菜、本地特色餐饮等。

　　因此，项目周边的餐饮氛围是业已形成的，并且较为浓厚，很多餐饮店是超过十年的老店，市民已习惯到这个片区用餐。但，现有商家总体来说档次较低，品类重复严重，就餐环境差。

　　停车位方面，根据市调情况，这些餐饮集中区停车位数量总和仅为505个，有的餐饮街上并无合法的停车位，随时面临罚单。

　　目前周边的餐饮市场亟待升级，物业条件须更新，品类应向着时尚化调整，停车条件亟待优化。花园城商业广场处于两个餐饮片区的交汇处，有着优良的物业条件和停车条件，并将主要引入时尚餐饮，借势的同时，将极大改善片区的餐饮档次。

　　自带高端客群 地标性、体验性强

　　楚雄唯一湖景&大园林项目 界定高端社区

　　四季银座·花园城项目是楚雄唯一一个内嵌人工湖景观的房地产项目，鹿栖湖湖面约3500平米，包含了葫芦（福禄）形状的主湖面、商业亲水面和儿童戏水池。含湖面在内，项目中庭形成约10000平米的生态园林，配置了一年常绿、四季花香的精致园林景观。对住宅来说，是高端居住的要素，引得众多城市高端人群的入住；对商业来说，是不可多得的景观获得和引人前往的休闲要素。商业区与住宅区以水为隔，共享共荣。

　　楚雄高层住宅最高房价

      自带高端客群

　　项目以设计卓越的产品、精致的园林湖景、奢华的装修、完善的商业配套，稳步占据楚雄高层住宅的最高房价，不断和努力和重金投入，必将迎来楚雄最为顶层的业主入住。项目有701户高端住宅，其中包括应用了国际奢侈品牌“汉斯格雅”和“杜拉维特”的128套奢装复式豪宅，项目本身将为商业提供超过2000人的高端、稳定客群。

　   楚雄最高端甲级写字楼

      引入更多高端客群

　　项目正在建设的“滇中智慧大厦”是楚雄州最高端的写字楼，标准层高3.9米，大堂10米挑高，全室内落地玻璃幕墙，全进口智能刷卡电梯，全楼配备智能门禁系统。写字楼内将配置全州唯一的大数据中心，用于全州大数据交换，这也是命名为“智慧大厦”的原因。未来，写字楼内将集中楚雄州内最为优秀的企业办公。初步估算，将有超过2000位企业白领和高管在此办公，天然成为一个高端客户来源，对于商务宴请、聚会、影院、健身、超市等业态绝对是一个重要的业绩增长点。

　　 停车位充足、使用便利

      成为客群忠实到访的一个理由

　　餐饮娱乐集中地对停车位的要求高。项目地下规划了1223个停车位，地上规划了近200个停车位，共计超过1400个车位，数量充足。且，与平面交通东线和立体交通的配合得当，使用非常便利。

　　不仅如此，项目对停车场还进行了精心的设计，使得整个停车场导视准确、美观、易用。在购物中心，我们最怕找不到车位。在花园城商业广场，停车区使用感性+理性的双重分区，除了分区字母和车位号，项目将住宅区停车位涂装为淡绿色，更加生活化；商业区涂装为橘色，更加热情；写字楼区涂装为淡蓝色，更加冷静、理性。这样，凭感觉就知道区域是否临近自己的目的地。只要停在适当的区域，最远点距电梯间不超过60米，易于寻找。

　　停车区采用单车位立体涂装，地面和墙面均有色块，大大增加了倒车入位的准确性，对于开车新手来说，是个福利。

　   最具地标性建筑和最具体验性消费空间

　　花园城商业广场建筑采用源于楚雄哀牢山原始地貌的高山峡谷的设计理念，整个建筑似两侧高山之间流水峡谷的形态，商业体似巨石堆砌，峡谷中巨大的“龙树”天棚和似藤蔓的旋转梯，加上建筑立面“之”字型外挂扶梯，具有极强的视觉冲击力。

　　对于商业经营来说，建筑创造的地标性和话题性，是商业能否招引并留住人气的重要因素。

　　特色的建筑创造出特色的消费空间，项目创造出的大露台、滨水平台、水面挑台等空间，让人与自然的距离无限拉近；

　　下沉水景广场、20米超宽景观台阶、“鸟笼”休息和就餐区让人多了一个驻足的理由；水下餐厅和屋顶泳池绝不仅仅是概念，而是已然呈现的商业空间，不来体验一下实在是对不住自己的探奇心啊。

　　应该说，建筑的地标性和体验性是餐饮、娱乐、休闲等业态生长的沃土，因为它可以让消费变得富于乐趣和独一无二。

　　 定位为“首席餐饮娱乐生活广场”

      究竟如何打造

　　通过以上分析，我们可以看出，无论从区位交通、人口和消费力以及项目自身亮点上看，项目的确具备了成为首席餐饮娱乐生活广场的条件，那花园城商业广场为此配置了哪些业态和品类？是否能够承接这些中高端需求呢？按照规划，项目在餐饮、娱乐、零售和配套服务的占比约为45%：20%：15%：20%，项目商业负责人分别从这四个业态对项目的商业打造进行了描述。

　　 餐饮

　　花园城商业广场配置了超过20家各色国际、国内的时尚、特色餐饮，可满足楚雄市民日常用餐、家庭朋友聚会、商务接待等各种用餐需求。其中包括了湖底餐厅、滨水餐厅、屋顶花园餐厅、下沉式美食广场等特殊的消费场景。

　　 娱乐

　　影城：项目配置了楚雄唯一的激光巨幕影城，6个厅，超过800个舒适座位。设备方面将采用全激光放映设备和杜比音效设备，打造楚雄首个巨幕影厅，达到一流的视听体验。值得一提的是，该影院将采用全新的设计手法，将自然元素和电影百年文化展融入到公区的设计中，给人耳目一新的候影体验。

　　KTV：项目配置了楚雄最为高端的主题+会员制KTV，将采用全进口高品质音响及全息投影技术，以满足周边高端聚会、生日及婚礼PARTY的需求。

　　儿童娱乐：留得住儿童就留得住大人，项目配置了上千平米的主题式儿童乐园和酷炫的电玩城，作为生活广场，儿童的欢乐必须得到满足。

　　生活零售

　　化妆品：项目将引入楚雄最高端的化妆品集合店，将集中国际一线品牌香水和高端护肤品及彩妆产品，对于楚雄化妆品行业的整体水平将有质的提升。

　　日用零售：项目将引入楚雄最大的跨界创意生活馆，满足市民对创意生活用品和生活方式的渴望。

　   生活服务

　　健身房：项目拥有楚雄唯一一个带恒温泳池的健身房，满足高端健身客户的需求；

　　教育培训：项目配置了学前教育、钢琴培训、舞蹈教室等教育培训空间；

　　美容SPA：针对社区及片区爱美女性，项目配置了高端美容SPA会所。

　　看得出，项目团队对花园城商业广场项目的定位和亮点打造上进行了非常多的研究和思考，也有了一个较为完备、让人耳目一新的设定。目前，项目商业部分已局部封顶，人工湖将于4月底注水呈现，商业物业将于今年9月底向商家交付，年底整体开业。据小编了解，4月起，项目已开始了陆续的签约工作。我们将对项目的招商成果进行持续跟进报道。

　　楚雄这个亮点多多的项目，让我们拭目以待！