泰禾爬坡过坎：开源+节流

　　当我们在谈论泰禾的时候，我们在谈论什么？

　　这是一家典型的闽系开发商，在2013-2017年五年内，通过高周转快速扩张，成功跻身千亿房企，但泰禾也一直在寻找“软着陆”的方法。

　　过去的2018年，房地产行业落入低潮，泰禾依据形势开始控速，保证企业本身的生存安全。

　　简单概括来讲，就是：开源+节流。

　　在这种背景下，泰禾最近发布的2018年年度报告和今年一季报显示，现金流回正、负债改善、盈利能力得到提升，似乎一切都有所好转。

　　深究下来，泰禾这两份亮眼报告背后，事实上是源于一系列“非常时期的非常办法”。

　　所以，在躲过风险后如何重新起步，会是泰禾接下来的重点。

　　开源

　　高周转与回款是泰禾过去一年的核心任务。

　　据了解，该公司内部一直有“要求重仓的二线城市项目原则上6个月左右开盘，不能超过8个月”的原则。

　　由于旗下项目均以高端或改善型产品为主，还有不少商业物业，这导致泰禾的回款周期相较同行而言更长，回款率长期徘徊50%左右水平。

　　低回款率本身并不可怕，但如果房企本身同时存在高负债或者盈利能力的问题，就需要引起注意。再加上2018年一二线城市调控严密、银根信贷收紧，这样的市场环境不可避免对泰禾造成影响。

　　“回款是刚性指标，所有的考核都以回款为中心。”泰禾董事长黄其森在2018年3月份举办的北京经营例会上，强调了回笼资金的重要性，毕竟回款是从收入到现金流的关键环节。

　　因此，泰禾在去年加快了推盘节奏，前置重点项目的推货时间。包括桂山院子、福州院子、南昌院子、福州湾、杭州院子及佛山院子等，均在前三季度开盘销售。

　　具体到去化及回款环节，该公司在下属北京、华东、华中、福州和广深5大区域，都成立了促回款专责小组。同时上线相应的考核及包括回笼奖、高周转奖等激励配套。另外，为了保证回款，还适当地采取促销的手段。

　　资料显示，泰禾的经营性现金流量净额在2018年三季度末就回到净流入状态，全年经营活动现金流入达到561.13亿元，同比增长53.39%。

　　根据公告，泰禾去年销售回款就贡献了资产规模增长值的30%。

　　经营活动产生的现金流量净额开始回正，从2017年年末的负125.53亿元达到正139亿元。其中，第四季度表现尤其突出，当季经营性现金流量净额录得137.69亿元，而前三季的数字分别为负45.99亿、40.78亿、6.83亿元。

　　这源于泰禾在去年第四季度集中开展代号“逐冰燎原”的逆市抢收行动，其中，北京区域就有西府大院、·金府大院、北京院子二期推向市场；华中区域主要是武汉院子、知音湖院子和合肥院子在售。

　　华东区域推出的项目为南京金尊府、上海院子、杭州院子、姑苏院子、苏州金尊府、上海大城小院等；广深区域则包括澳门湾、佛山院子、东莞泰禾新天地等项目；福州区域主要由闽南院子、鼓山院子及厦门湾支撑。

　　这场促销活动一直延续至2019年一季度。据了解，“泰禾壹号抢收计划”在2019年春节后首周启动。

　　最先参与的是北京区域，涉及金府大院、西府大院、北京院子二期以及金尊府四个项目。具体操作是，泰禾北京公司用高于平均水准的3%-5%成交佣金，吸引房产经纪拉客，并顺势推出部分特价房。

　　抢收计划的成效十分明显，数据显示，泰禾北京在春节后的传统淡季，单周认购金额达到15.6亿元，2月份单月总销售额突破50亿元。

　　其他区域，上海大城小院第五次开盘推出176套别墅类房源，实现1小时去化100%；泰禾福州区域7个楼盘集中铺货，在春节期间揽金11亿，其中福州院子实现超5亿销售，成为当地销冠。

　　截至2019年一季度末，泰禾经营活动产生的现金流量净额继续回正，录得119.39亿元，同比大幅增长。

　　除了促进推盘回款外，泰禾还对一些已经开始销售的收并购项目进行股权吸纳，体现在报表上，即反映泰禾在去年吸收了部分少数股东权益。

　　泰禾此前在投资者关系互动平台曾透露：“公司在收并购项目时，会给出让方留存一定比例的少数股东权益。去年（2017年）的少数股东权益比例大概在 10-20%左右……泰禾可以通过这样的安排，以较低的成本来获取项目。”

　　吸收少数股东权益，一方面可以增加公司在项目上的权益比例，侧面增加回款金额；另一方面可以提高净资产规模，达到降负债目的。

　　这得益于泰禾一直强调的高权益度运作策略，但目前这一信条亦有所松动。

　　据悉，从去年开始就有市场传言，泰禾就旗下多个项目寻找合作方，换取即时的现金回报和未来的现金支持。

　　2019年3月23日，世茂房地产宣布受让泰禾杭州蒋村项目51%股权；3月26日时，再次受让泰禾南昌茵梦湖国际旅游度假区项目51%股权。

　　随后的3月27日晚，泰禾集团发布公告称，转让漳州泰禾房地产开发有限公司40%股权予世茂，交易总对价为6.34亿元，双方将合作开发漳州红树湾项目。

　　三个项目股权出让，总共回笼资金约28.16亿元。

　　节流

　　2017年大举并购之后，泰禾明显减少了对外投资力度。

　　2018年全年除陆陆续续拿下南昌茵梦湖项目，通过受让大家商业城51%股权获取廊坊近3万平米项目，以及6.23亿元竞得廊坊一幅面积为11.25万平方米的棚改地块外，几无大额纳储消息。

　　据透露，2018年上半年，泰禾集团通过收购和招拍挂方式获取土地8块，新增土地面积约为157.02万平方米，土地金额52亿元。

　　全年来看，泰禾2018年通过收购和招拍挂方式取得土地10宗，新增土地面积186.78万平米，新增储备建面209.77万平米。其中，土地投资金额68.96亿元，相比2017年投资总金额552.4亿元大幅下降87.52%。

　　体现在直观的数据上，截至2018年末，泰禾总资产录得2431.36亿元，比上年2064.2亿元增长17.8%，增长幅度放缓了将近50%，这一数据在2017达到67.33%。

　　2019年一季度，泰禾总资产为2472.78亿元，比去年年末增长1.7%。

　　除下降的拿地规模，泰禾还对公司架构体系进行精简。年报显示，泰禾2018年“股权转让减少合并”的子公司有11间，较2017年4间有所增长。而设立的公司有约85间，少于2017年的超过140间。

　　另一方面，去年业界流传泰禾集团“裁员30%”的消息。有报道称，泰禾福州和武汉两地的品牌部人员全部被裁……设计部门亦被波及。入职方面，泰禾广深营销系统新员工全部需要答辩通过后才能转正。

　　但裁撤力度是否如此之大有待斟酌，泰禾年报显示，目前全部在职员工数量合计约11207人，人数较2017年年末的10437人有所上升，全年应付职工薪酬则由1.48亿元提升至2.7亿元。

　　事实上，泰禾去年就曾回应称，公司团队更替并非源于裁员，而是“换员”。据了解，泰禾集团“换员”对象主要是针对部分低学历、低能力员工，主动将这部分员工更换成有985、211学校背景的高学历、高能力人才。

　　未来

　　泰禾在过去一年内所做的努力，根源都是资金链的问题，现在情况如何了？

　　根据年报，泰禾2018年年末短期负债下降至574.3亿元，期末货币资金则为149亿元，现金短债比回正至0.24。至2019年一季度末，泰禾短期负债进一步降至461.2亿元，现金短债比提升至0.26。

　　净负债率方面，由2017年末的475.03%降至384.88%，2019年一季度末则为279.19%。

　　2018年全年，泰禾净负债率下降90.15个百分点。报告期内，完成了15泰禾债、15泰禾02、15泰禾03、15泰禾05的兑付兑息工作。

　　另外，泰禾全年融资金额达到1375.07亿元，相比2017年有1.5%的增幅。其中，银行贷款融资247.49亿，成本7.64%；非银贷款842.49亿，成本9.17%；公司债285.09亿，成本7.36%，平均融资成本在8.52%左右，较2017年上升0.42个百分点。

　　据观点指数了解，泰禾2018年还通过ABS、REITs、信托、私募、员工持股、美元债、股份质押等手段进行融资，获批的各类融资产品总额度达300亿元，且有104亿元融资产品在等待审批。

　　授信方面，2018年10-11月，泰禾与上海银行以及光大信托、招商银行分别签署200亿元战略合作协议，总共获得400亿的授信额度。截至2018年末，该公司尚未使用的银行授信额度约1043.68亿元。

　　同时，泰禾还有通过抵押“明星项目”获取抵押贷款。2018年12月14日，泰禾发布公告称，全资子公司北京泰禾锦绣置业有限公司拟以项目收益权转让形式融资，将北京院子二期项目收益权转让给北京国际信托，以融资35亿元。

　　在此前的10月份，北京泰禾锦绣置业为满足项目运营的资金需求，已经向万向信托申请不超过10亿元贷款。另外，市场还传言泰禾有引入战投的打算，目标包括华侨城、信达等……

　　就年报而言，泰禾已经渡过2018年这个坎。着眼未来，现金情况有所改善，虽然债务及资金链风险并未完全消失，但至少目前来说，2019年市场是温和的。

　　目前，全国多个城市都有放开限购或放开限价的动作。其中，广州住宅限价政策从一刀切改为价格浮动；消息亦称，佛山实际上已经取消楼市限价政策；济南在3月末取消了限价政策，继续实行限购政策。

　　资料显示，截至2018年末，泰禾持有土储建面460.76万平方米，在建项目计容建面1489.16万平方米，在售项目90个；在全国29个城市，拥有90余个项目，可售资源主要土储集中在一二线城市。