5家苏系房企2018年财报比拼 新城控股“一枝独秀”

　　对比出真相。4月，年报披露浪潮接近尾声，房企2018成绩单逐步浮出水面，乐居财经年报风云推出对比系列策划，以财报数据对照其各自的真实综合实力。

　　与其他房企军团相比，苏系房企在整体规模和影响力上还有较大差距，但却展现出规模扩张的“激情与速度”，在百强榜上牢牢占据了一块地盘。

　　这其中，大步挺进TOP10的新城控股、提前三年达成千亿目标的中南建设，主打精致绿色概念的朗诗集团，以及刚刚敲开资本市场大门的弘阳地产与银城国际控股，均是苏系房企的典型代表。本期财报对比系列，将围绕这5家展开。

　　从营收和业绩表现来看，新城控股和中南建设作为苏系领军企业，已与另外三家企业拉开不小的差距。

　　双轮驱动模式让新城控股在苏系房企中一枝独秀，住宅和商业的持续发力推动了公司规模发展和效益增长。2018年，新城控股实现营业收入541.33亿元；全年合同销售金额2210.98亿元，同比增长75%，销售面积达1812.06万平方米，同比增长95%，增速位列十强房企第一。

　　中南建设两项核心业务则是地产和建工，地产方面聚焦大众主流住宅，辅以综合商业体开发运营及酒店管理等。2018年营收也超过了400亿元，全年合同销售额1466 亿元，同比增长52%，暂时稳住了全国房地产开发企业20强的位置。

　　而当年与新城控股、中南建设形成苏系房企三足鼎力格局的朗诗集团，在愈演愈烈的规模竞赛中，年度业绩增幅始终难突破20%，从2015年开始，就逐渐被甩出第一梯队。去年的销售额也仅增长了13%至381.5亿元，被骤然发力的弘阳地产以473.4亿元的业绩直接反超。 

销售额对比（单位：亿元）

　　 利润方面，得益于迅速增长的销售业绩，新城控股在2018年归属于上市公司股东净利润突破百亿，同比上一个年度增加74.02%，利润总额104.91亿元，是其余四家房企之和的2倍；中南建设也以219%的大幅增长率，实现全年归母净利润21.93亿元。朗诗集团在2017年归母净利润亏损的前提下，2018年录得一个较高增幅，但是利润绝对值仅为11.13亿元，不敌利润连年稳步增长的弘阳地产。

归属于母公司净利润对比（单位：亿元）

　　在几家上市苏系房企中，新城控股、银城国际和中南建设的净资产收益率（ROE）近三年呈现上升趋势，2018年分别为41.05%、30.52%和13.95%；朗诗集团的ROE出现较为明显的浮动，从24.72%，18.16%再上升至28.26；而弘阳地产则从2016年的17.9%，2017年17.5%，再到去年再降4个百分点至13.45%，数据显示，其整体投资回报水平逐年下滑。

净资产收益率对比

　　值得注意的是，尽管表现出了上升趋势，中南建设的ROE还是明显要低于主流房企的平均水平。结合销售毛利率看，与企业屡创新高的销售额形成鲜明对比的是，中南建设的毛利率全年呈现下降态势，2018年仅为19.56%，与其他四家企业差距普遍在10个百分点以上，盈利能力遭到质疑。

　　为此，中南建设也在寻找改善企业盈利水平的方案。近年来，通过商业、物业、旅游及特色小镇等全产业链的发展，谋求新的利润增长点，且取得初步成效。五家苏系房企中，新城控股和弘阳地产销售毛利率超过30%，其他均偏低。

　　负债方面，苏系房企整体负债率偏高。弘阳地产是五家房企中唯一一家资产负债率在80%以下的。而近年来大肆向全国市场高速扩张的中南建设，截至2018年末，负债合计达2161亿，整体资产负债率接近92%，构成一定的财务风险。

　　负债水平在85%以上的还有银城国际控股，这支港股新秀给出的销售目标是三年后超过500亿。达成销售目标要拥有相应规模的土地储备，获取新“弹药”，这使得银城控股不断加杠杆，近三年的资产负债率一路走高，从80%上升到91%。如何调整负债结构，或将成为上市后的银城控股首要面临的挑战。