大悦城控股股东会见闻录：重组后“1+1>2”？

　　5月7日下午2点半，大悦城控股集团股份有限公司在深圳召开2018年年度股东大会，审议多达18项议案，通过现场及网络渠道投票的股东未带来阻力，全部议案均以接近100%的赞成比例获得通过。

　　实际上，大悦城控股的股东更在意的或许不是2018年甚至更早期经营业绩。

　　去年12月，中粮地产重组整合大悦城地产宣告完成，此后正式更名“大悦城控股”，因此，“明天”的光景才是资本界最关心的话题。

　　据观点地产新媒体了解，当天参加大悦城控股股东会现场投票的股东及股东授权代表共计7人，有4位股东获得了与管理层交流的机会。

　　“（我）能感觉到重组以后公司各项工作在提速，作为个人股东还是比较满意的。”一位中年股东顿了顿，朝着坐在对面的周政补充一句：“尤其是对两三个月比较满意。”

　　这位股东在会前曾盯着大悦城控股跳动的股价，心满意足地念叨“今天还涨了6个点……”

　　若联想到5月6日A股大幅下跌，5月7日股市有所反弹，包括万科、保利等涨幅不及大悦城控股，便不难理解他那句话的未言明之意。

　　数据显示，2019年一季度，大悦城控股营业收入84.19亿元，归母净利润11.97亿元，同比分别增长77.99%、27.83%；对比之下，2018年全年该公司营业收入约141.20亿元，归母净利润13.89亿元。

　　对于首季度取得的现象级业绩，公司管理层在股东会现场提及是“年内新增合并了大悦城地产所致”，但不少股民仍感到惊喜，这多少满足了他们对重组后“1+1>2”的期待。

　　但投资者总是抱有期待的，这位股东转而说道：“希望（公司）步子还要再迈大一点，再快一点。尤其是深圳土地的盘活，要抓住粤港澳（大湾区）的有利契机。宝安那么多旧工业区，当年我们买入股票也是看中这个，但是两年过去了……”

　　他没有继续说下去，而是选择再次建议：“希望步子再迈大一点。”

　　实际上，关于上市公司提速发展、扩大规模及控制风险等，同样引来其它股东的关注。这些面孔背后反映的也是他们对近年来日益增长的投资焦虑：在国内房地产造富速度放缓的同时，头部房企的市场占有率日益集中，自己所投资的房企向何处去？

　　根据年报披露数据，2018年大悦城控股住宅类项目签约面积128.86万平方米，签约金额398.64亿元，同比分别增长50.93%、52.39%。有股民就问管理层：“行业龙头集中化，大悦城有哪些后发优势？”

　　“这位股东提的问题非常好！”周政并未对投资者的话语感到不舒服，相反时不时会对股东表达类似这样的赞美。

　　作为大悦城控股的董事长，周政过去多年和公司管理层一直推动着重组发展。他在3月份接受观点地产新媒体采访时还形容说公司“实现了阶段性的梦想”，他和其它管理层显然对下一阶段有了新的盘算。

　　周政回应股东疑问时表示，中粮集团非常重视大悦城控股的重组，并在改革力度、政策、股东引进等方面能给予很多支持，希望推进大悦城控股的专业化、市场化，实现“稳健、高质量发展”。

　　具体支持举措，概括下来包括但不限于：引入战略股东优化股权结构，他透露有“很多投资者踊跃参与、希望认购股票”；以及包括推进股权激励约束机制等；产业协同，中粮集团的粮油食品产业与地产优势结合，形成拓展土储的主要竞争力之一。

　　“整合创新能力”也是大悦城控股在年报中列举的首个核心竞争力，其余分别是“精准投资能力”及“良好的品牌美誉度和影响力”。整合是指业务覆盖住宅、商业、产业地产等领域，“持有+销售”并行，并依托现有资源及运营能力在部分城市老旧城区重构城市区域。

　　周政还纠正了股东的问题：“（房地产）集中度提高只是开发业务，开发销售到一定时间，发展空间就很有限。”他转而把话题从开发业务引开，表示大悦城控股作为专业化公司，不仅仅卖楼，更重要是做城市资产运营，而很多大型房企都在往这个方向转型。

　　“商业、产业开发和运营，可能中粮是走在前面的，现在一般企业还很难追上。”

　　数据显示，大悦城商业项目截止目前共有13个开业项目、11个在建项目，产业地产则有小镇、工业地产、科技园区等20多个项目，总建筑面积近200万平方米。大悦城控股管理层透露，大悦城商业项目租金回报率基本在8%以上，他们还数次强调“商业品牌不是一天两天能打造的”。

　　走产业整合发展道路与华夏幸福、招商蛇口等房企的模式多少有些相似，它的特点决定了“片区综合开发”将是主要的拿地方式。周政同样表示，大悦城控股“基本是通过这种方式拿地”。他甚至表示，公司已经产生整合效益，“在这个基础上我们在全国还要多拿点地”。

　　周政似乎感到说得过于绝对，又补充说：“房地产开发，当然我们也加快速度，同时我们也考虑未来的可持续发展，进一步增加土地储备。”他还表达了对武汉、西安等发展中省会城市的看好，认为它们是“洼地地区”。

　　此后不久，周政又赞美了另一位股东的问题，那个问题是担忧在连万科都高喊“活下去”的情况下，大悦城控股如何管控风险。他在回答时列举公司经营方针“坚持精准投资、科学运营、力控风险、良好回报”例子，再度表明“高质量发展”的出发点不变，并进而强调对土地投资的谨慎性。

　　“控风险首先是投资环节控风险，大悦城没有到三线城市发展，包括对二线城市我们都是慎之又慎。”周政再度强调，大悦城控股要在精准区域、精准城市、精准时机投资，很多地方政府邀请拿地，但公司不会“天女散花”，“最后会根据战略来走”，还要求项目持有比例30%左右以保证持续发展。

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年以来土地市场回暖，主流房企重新大规模溢价拿地，而大悦城控股只在三亚斥资5.61亿元获得一宗土地。该公司董事、总经理曹荣根在股东会上也提及，公司自2017年起实行大运营策略，旗下各区域公司以现金流和利润为标杆排名，同时进行问责。

　　“投资决定风险，不能机会驱动，不能没想好，机会性的（土地）符合战略就干，不符合战略就不干。”

　　末了，周政又概括他理想中大悦城应有的样子：“稳重求进，进中求好，好中求快。”