两年预计开业逾20个项目，揭秘龙湖“飞速与稳健”的商业逻辑

　　近年来，受到调控政策影响，房企单纯依靠住宅主业发展难以抵御经营风险，因此开发商不断调整市场战略，探寻可持续发展之路。

　　相较住宅地产来说，商业地产几乎没有限制性政策，而其保值增值与回报属性，成为规模化房企在后地产时代的重要盈利支撑，越来越多房企进入商业地产赛道。

　　作为商业追逐者的龙湖集团，在2011年明确“持商业”战略，即平均每年销售回款的10%用于持有性物业，到目前，龙湖已形成“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”三大商业产品线，度过了8年“养商期”的龙湖，开始加速布局。

　　“我们如同一辆全速行驶的列车，于稳健中飞驰。今明两年，龙湖商业将以平均每年新开业超过10家购物中心的速度持续发展，到2020年，累计开业商场数量将超过50家。”在5月7日召开的“2019年龙湖商业谢忱晚宴”上，龙湖集团副总裁李楠在谈及目标计划时，给出这样一段笃定的回答。

　　对于未来发展，龙湖商业有着长远的规划与十足的信心，而“步伐稳健”与“飞速前进”二词，在龙湖商业的发展路径中，似乎从来都不矛盾。

　　龙湖商业布局的“飞速与稳健”

　　随着商业地产“存量时代”的到来，核心城市新项目难以获取且开发运营难度加大，虽然如此，但龙湖商业却一直贯彻着“稳健拿地，加速布局”的发展理念。

　　在项目布局方面，龙湖依托于自身特有的城市地图研究体系，偏向核心城市里升值潜力大的地段，在核心一二线城市和人群密集的交通节点布局“龙湖天街”，形成一个城市多个天街的网格化布局。

　　由于龙湖商业提前布局价值洼地的独到之处，业内也称之为新兴商圈的运营专家，其最成功的案例莫过于如2014年12月开业的北京长楹天街，该项目改变了北京东部商业匮乏状况，成为了北京东部最具代表性的全业态、多品类、高品质购物中心。

　　此外，龙湖商业在进行网格化精准投资布局基础上，亦在通过招拍挂和收并购并举的措施，不断拓展其在一二线城市核心区位的空间布局能力。

▲ 龙湖北京房山天街

　　2018年9月下旬，龙湖北京房山天街正式营业，这座体量13.6万平方米的全业态商业体，是龙湖在北京的第三座天街。更有看点的是，房山天街是龙湖史上首个收并购商业项目，这意味着龙湖商业开始杀进商业地产存量改造市场，进行商业新战场的战略性布局。

　　商业存量改造市场虽难点多，但却可以节省大量时间成本和投资成本，这也是龙湖进入这一领域的重要动力。

　　截至2018年底，龙湖商业已成功布局环渤海、华东、华西、华中、华南五大板块，进入城市数量达19个。其中，龙湖商业累计开业商场数量29个，开业商场面积达300万平方米，分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、苏州、西安、常州等核心一二线城市，商业整体出租率达97.4%。

　　在龙湖集团2018年业绩会上，龙湖集团首席执行官邵明晓透露，“今明两年开业的量比较大，而且都集中在高能级的城市”。按照龙湖商业的既定节奏，未来两年将平均每年开业超过10家购物中心。

　　2018年，龙湖商业租金收入36亿元（不含税），同比增长42.2%。“到2020年，龙湖商业项目将超过50个，那时，龙湖的天街项目租金收入将达到60亿，这是没有任何问题的。”邵明晓自信说到。

　　龙湖商业在飞速与稳健的发展进程中，其品牌运营实力也在不断提升。截止目前，与龙湖商业进行战略合作的品牌已超过230家，合作商户数量超过4000家，而其中有近200家品牌在全国范围内已与龙湖商业合作超过10家店铺以上。

　　虽然龙湖商业已经步入了发展快车道，但在邵明晓看来，龙湖商业要“做有质量的整体增长，不单一维度追求规模。”　　

　　从龙湖年度业绩报告可以看到，自2011年起，龙湖每年商业地产的租金收入的增速都保持在30%以上，在业绩保持稳定增速的同时，龙湖2018年整体资金成本是4.5%，净负债为52.9%，保持着健康的资金状况。

　　“我们对商场的选址都会非常严格，龙湖这去年和今年的开业项目，基本上都位于一二线城市的地铁上盖的位置。”邵明晓这番话更表示了龙湖稳健发展的决心。　　

　　不断打磨“空间力”与“服务力”

　　追求快速发展的龙湖商业，却从未摒弃精工细作的基因。去年年初，龙湖集团发布“空间即服务”战略，要做人与空间的连接。

　　龙湖商业始终坚持以一种“匠人精神”来不断践行其“空间即服务”的战略创想。从一个商业空间的布局，到建筑空间的改造创新、运营项目的增值等全链条能力，龙湖商业都在不断夯实提升。

　　作为亚洲超级购物中心集群的重庆时代天街，于2018年重新调整升级，将A,B,C,D四馆精确定位，分别打造为国际时尚购物中心、文化生活成长空间、家庭儿童体验中心，国际青年潮流中心。

　　为契合消费升级的市场趋势及各馆全新定位，重庆时代天街主动调改场内店铺百余家，吸引了更多国际高化、网红餐饮、时尚潮牌等热门品牌入驻。

　　如今的重庆时代天街，不仅很好地满足了全客群的消费需求，更成为重庆乃至全西南的欢乐生活聚集地。

　　而于去年6月重新开业的龙湖北京长楹天街西区花间享，将原有3.5万平方米的百货面积进行全面调整升级，更引进华北首家乐高探索中心等10余家首次天街合作品牌，使得区域销售坪效一度提升40%，成为龙湖商业现有项目重新定位与改造升级后的增值的一大成功案例。　　

　　在2018年新开业的天街中，龙湖商业更是尝试主题空间IP化，通过主题营造、空间形态变化、景观构成要素的烘托等公共空间设计手法，给消费者带来独特的、个性的空间体验。　　

　　龙湖成都西宸天街是龙湖2018年开业商场的收官之作，这是龙湖的第29个开业商场，它也被视作龙湖商业新开业项目的主题空间营造的代表作。

▲西宸天街“生态融合空间”效果图

　　龙湖成都西宸天街的空间主题灵感源自于“花重锦官城”，项目以“花”为主元素进行空间场景化、主题化和功能化的打造，更在建筑设计策略上突破升维，如以花的新芽、含苞、绽放的生命周期为概念设计了三个不同的中庭空间，将自然景观融入到室内外空间设计中，诗意盎然。

　　作为能够触达最广泛客群的空间，龙湖商业对“空间即服务”战略亦有着素朴而经典的认知：购物中心不仅仅是一个建筑载体，更是一个有温度有情感的空间，通过优化场景及服务体验，构建与消费者之间更深的情感链接才是关键所在。

　　结 语

　　从1993年地产开发起家，到2000年拓展商业地产运营、2016年试水长租公寓，再到2018年物业品牌升级为智慧服务，多元化龙湖的形成了四大主航道业务并进的局面，而2018年龙湖地产更名龙湖集团，可以看出龙湖多维驱动协同发展的野心和决心。

　　曾有媒体这样评价龙湖集团：地产界的黄埔军校、高端住宅界的王者和园林景观界的翘楚。如今，龙湖商业飞速发展与稳健增长相辅相成，伴随着对“空间力”与“服务力”不断打磨，展望未来，龙湖的商业蓝图更加值得期待。