新城控股吾悦广场年租金收入同比翻倍 商业用地土储比重增大

　　2018年商业地产的“明星”企业中，不得不提到“小万达”新城控股。公司以“商业+住宅”的“双轮驱动”模式，既2017年首次跻身“千亿军团”之后，更在2018年飞速晋级“两千亿头部阵营”。

　　2018年报令人艳羡，“持续超高成长性”成为新城控股头顶的光环。其中，公司商业规模在报告期内实现跨越式增长，依托吾悦广场，开疆扩土，深耕二、三、四线城市。

　　然而，年报公布后不足一个月，一份来自上交所的问询函将新城控股推上风口浪尖，问询函中就公司业绩是否存在水分连发16问。实际上，新城控股遭遇上交所“问询”并非首次。

　　新城控股自诩骆驼，内部极力倡行“骆驼文化”，意为稳健、执着、耐劳。漫长古道悠悠，沙漠骆驼能否飞奔依旧？

　　吾悦广场年租金收入同比翻倍

　　3月8日，新城控股发布2018年报，公司全年实现营业收入541.33亿元，归属于上市公司股东净利润为104.91亿元，分别同比增长33.58 %和74.02 %。其中，公司物业出租及管理实现营业收入 22.13 亿元，较上年同比增加 117.24%，主要系公司吾悦广场开业的增加所致。

　　“吾悦”是新城控股着力打造的商业地产品牌，年报显示，2018年公司新开19 座吾悦广场，开业规模位居行业第二。报告期内，已实现 80 个大中城市、96个综合体项目的布局，已累计开业42座吾悦广场，已开业面积共计 390.40 万方，同比增长 72.25%，全年实现租金及管理费收入21.16亿元，同比增长 107.44%，平均出租率达98.83%。

　　选取2017年1月前开业的吾悦广场，通过完整的年度统计数据显示，各项目租金收入同比大幅增长，11个项目平均租金增长率为32.90%。2018年度租金上亿元的项目为3个，其余8个项目的年度平均租金为7000万元左右。

　　商业用地土储比重增大

　　2018年报披露，2018年公司新增土地储备共164幅，总建筑面积4,773.24万平方米，其中，商业地产新增 1,940.46 万平方米，占整体新增土地面积比重为40.65% 。

　　而2017年报显示，当年新增土地储备共122幅，总建筑面积3,392.80万平方米，其中，商业地产新增946.77万平方米，占整体新增土地面积比重为27.91%。

　　土储数据表明，新城控股在2018年发力商业地产的动作明显，未来三至五年，商业项目比重将持续提高，“双轮驱动”战略中的商业车轮已然加速。

　　负债一年陡增千亿

　　与高速扩张相对应，新城控股陡增的高额负债同样引人注意。截至2018年底，公司负债总额2793.62亿元，与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%；按照现在的3300亿元总资产计算，资产负债率高达84.57%，仍然高于80%的行业红线。

　　2018年，公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券合计募资79亿元；在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开债券募资55.53亿元，同时，在境外发行美元债券募资13亿美元。

　　最近几年的大规模扩张，公司的负债总额快速增长。2015年至2018年，负债合计从539.31亿元增至2793.62亿元，资产负债率从79.54%增至84.57%。同期，公司的融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。

　　商业持续增长存在不确定性

　　2019年4月16日，新城控股发布《关于2018年年度报告事后审核问询函的回复公告》。针对两周前上交所问询函关注的公司利润情况、关联方合作方交易内容、现金流及货币资金等五个方面，共计16个问题进行了回复。

　　新城控股回复函显示，投资性房地产公允价值变动对公司归母净利润的影响的确较大。

　　据了解，2018年度，公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，其中年初已完工项目产生的收益为6.85亿，年度内新完工项目产生的收益为14.64亿元，年末在建项目产生的收益为6.6亿元。

　　值得注意的是，公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例高达26.78%，而公司投资性房地产余额为407.58亿元，仅占总资产的12.34%。

　　对此新城控股称，这主要是由于公司2018年度在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

　　据公开资料，公司现持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。截至2018年12月31日，公司开业及储备的吾悦广场共计96座。由公司自主投资、开发、建设并运营的重资产模式运营的吾悦广场共计89座：24座位于二线城市，45座位于长三角地区的三、四线城市，20座位于其他地区的三、四线城市。

　　新城控股强调，“未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长存在不确定性，且吾悦广场评估价值受各项评估参数影响，因此公司未来公允价值变动损益亦存在不确定性。”

　　“2020年租金100亿”曾被问询

　　无独有偶，2017年有关吾悦广场的盈利预测也被上交所问询。2017年10月26日，新城控股商业地产年会上，公司相关高管透露，“到2020年，实现吾悦广场开店100座、年租金达100亿”。该数据一度被认为是新城控股未来三年的战略目标。10天之后，新城控股发布公告，收到上海证券交易所问询函，原因是3年后实现100亿元租金与现实差距过大。

　　随后，新城控股进行重要风险提示，“2020年吾悦广场开店100个、实现年租金收益100亿”系公司副总裁根据个人信息作出的个人初步判断，属于其个人对公司商管业务的规划和愿景，未经过公司统一的可行性论证，亦无专业机构参与测算。