新城控股吾悦广场年租金收入同比翻倍 商业用地土储比重增大

2019年05月13日09:44 来自:乐居财经 程越
核心提示:2018年,新城控股吾悦广场同比增长107.44%,平均出租率达98.83%。未来三至五年,新城控股商业项目比重将持续提高。

  2018年商业地产的“明星”企业中,不得不提到“小万达”新城控股。公司以“商业+住宅”的“双轮驱动”模式,既2017年首次跻身“千亿军团”之后,更在2018年飞速晋级“两千亿头部阵营”。

  2018年报令人艳羡,“持续超高成长性”成为新城控股头顶的光环。其中,公司商业规模在报告期内实现跨越式增长,依托吾悦广场,开疆扩土,深耕二、三、四线城市。

  然而,年报公布后不足一个月,一份来自上交所的问询函将新城控股推上风口浪尖,问询函中就公司业绩是否存在水分连发16问。实际上,新城控股遭遇上交所“问询”并非首次。

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  吾悦广场年租金收入同比翻倍

  3月8日,新城控股发布2018年报,公司全年实现营业收入541.33亿元,归属于上市公司股东净利润为104.91亿元,分别同比增长33.58 %和74.02 %。其中,公司物业出租及管理实现营业收入 22.13 亿元,较上年同比增加 117.24%,主要系公司吾悦广场开业的增加所致。

  “吾悦”是新城控股着力打造的商业地产品牌,年报显示,2018年公司新开19 座吾悦广场,开业规模位居行业第二。报告期内,已实现 80 个大中城市、96个综合体项目的布局,已累计开业42座吾悦广场,已开业面积共计 390.40 万方,同比增长 72.25%,全年实现租金及管理费收入21.16亿元,同比增长 107.44%,平均出租率达98.83%。

  选取2017年1月前开业的吾悦广场,通过完整的年度统计数据显示,各项目租金收入同比大幅增长,11个项目平均租金增长率为32.90%。2018年度租金上亿元的项目为3个,其余8个项目的年度平均租金为7000万元左右。

  商业用地土储比重增大

  2018年报披露,2018年公司新增土地储备共164幅,总建筑面积4,773.24万平方米,其中,商业地产新增 1,940.46 万平方米,占整体新增土地面积比重为40.65% 。

  而2017年报显示,当年新增土地储备共122幅,总建筑面积3,392.80万平方米,其中,商业地产新增946.77万平方米,占整体新增土地面积比重为27.91%。

  土储数据表明,新城控股在2018年发力商业地产的动作明显,未来三至五年,商业项目比重将持续提高,“双轮驱动”战略中的商业车轮已然加速。

  负债一年陡增千亿

  与高速扩张相对应,新城控股陡增的高额负债同样引人注意。截至2018年底,公司负债总额2793.62亿元,与2017年末的1575.45亿元相比增长了77.32%;按照现在的3300亿元总资产计算,资产负债率高达84.57%,仍然高于80%的行业红线。

  2018年,公司在中国银行间市场先后发行中期票据、永续中期票据、定向债务融资工具及超短期融资债券合计募资79亿元;在上交所平台完成购房尾款资产支持证券、公开及非公开债券募资55.53亿元,同时,在境外发行美元债券募资13亿美元。

  最近几年的大规模扩张,公司的负债总额快速增长。2015年至2018年,负债合计从539.31亿元增至2793.62亿元,资产负债率从79.54%增至84.57%。同期,公司的融资平均成本分别为7.26%、5.49%、5.32%和6.47%。

  商业持续增长存在不确定性

  2019年4月16日,新城控股发布《关于2018年年度报告事后审核问询函的回复公告》。针对两周前上交所问询函关注的公司利润情况、关联方合作方交易内容、现金流及货币资金等五个方面,共计16个问题进行了回复。

  新城控股回复函显示,投资性房地产公允价值变动对公司归母净利润的影响的确较大。

  据了解,2018年度,公司的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元,其中年初已完工项目产生的收益为6.85亿,年度内新完工项目产生的收益为14.64亿元,年末在建项目产生的收益为6.6亿元。

  值得注意的是,公司2018年度投资性房地产公允价值变动收益占归母净利润的比例高达26.78%,而公司投资性房地产余额为407.58亿元,仅占总资产的12.34%。

  对此新城控股称,这主要是由于公司2018年度在建及新开业的吾悦广场投入较多、规模较大、数量较多所致。

  据公开资料,公司现持有的投资性房地产主要为在重资产模式下运营的吾悦广场。截至2018年12月31日,公司开业及储备的吾悦广场共计96座。由公司自主投资、开发、建设并运营的重资产模式运营的吾悦广场共计89座:24座位于二线城市,45座位于长三角地区的三、四线城市,20座位于其他地区的三、四线城市。

  新城控股强调,“未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长存在不确定性,且吾悦广场评估价值受各项评估参数影响,因此公司未来公允价值变动损益亦存在不确定性。”

  “2020年租金100亿”曾被问询

  无独有偶,2017年有关吾悦广场的盈利预测也被上交所问询。2017年10月26日,新城控股商业地产年会上,公司相关高管透露,“到2020年,实现吾悦广场开店100座、年租金达100亿”。该数据一度被认为是新城控股未来三年的战略目标。10天之后,新城控股发布公告,收到上海证券交易所问询函,原因是3年后实现100亿元租金与现实差距过大。

  随后,新城控股进行重要风险提示,“2020年吾悦广场开店100个、实现年租金收益100亿”系公司副总裁根据个人信息作出的个人初步判断,属于其个人对公司商管业务的规划和愿景,未经过公司统一的可行性论证,亦无专业机构参与测算。

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