株洲商业大调查：145万㎡布局主城 七大商圈谁主沉浮？

　　编者按：做商业永远离不开“人”，人的需求永远是推动商业发展的核心要素。在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌，持续高涨。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还完全停留在百货阶段，有的刚刚迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰 华中地级市商业发展几何？》系列报道，走进16个地级市城市商业发展。今日，关注湖南株洲城市商业发展。

　　图表 | 赢商网华中站 陈晶绘制

　　众所周知，湖南省会长沙的车牌号是“湘A”开头，那谁知道“湘B”是哪座城市呢？没错就是株洲。

　　话说上世纪，工业革命的爆发，使得工业成为一个城市乃至国家的命脉。到50年代，株洲凭借硬质合金厂、三三一厂、电厂和洗煤厂等重工业实力与人口规模，一度风风光光地占据着湖南“二哥”地位。

　　如今，中国老工业基地的株洲经济实力究竟如何？面临怎样的商业现状？如何在新时代焕发商业新活力？且听我们一一道来。

株洲宏观市场

紧邻省会长沙、社会消费需求旺盛

　　株洲现辖5县4区和1个国家级高新区，1个“两型社会”建设示范区，总面积11262平方千米，其中主城区面积901平方千米，合计人口突破110万。株洲市的人口集中在河东，尤其是石峰区和荷塘区的人口更稠密。

　　“十字型”的交通管网连通大江南北

　　时至今日，株洲仍旧肩负着全国工业建设的重担，这座被称为“火车拉来的城市”，拥有南方最大的铁路枢纽，“十字型”的国家级铁路网络，形成贯穿南北、连接东西的重要通道，境内京广、浙赣、湘黔三大铁路干线，京港澳、沪昆等六条主要高速线路，组成强大的陆路运输管网。

　　长株潭城市群三大核心城市之一

　　依托长沙、株洲、湘潭为核心建立起的长株潭城市群，正好处于京广经济带、泛珠三角经济带、长江经济带的结合部，具备建设区域性中心城市群、影响和辐射四方的区位优势。

　　2007年12月14日，长株潭城市群正式成为“两型”社会建设综合配套改革试验区，成为国家“中部崛起”战略的实施举措。

　　而身为长株潭城市群的三大核心城市之一，株洲享受了10多年长株潭一体化所带来的“交通巨变”，高铁、城际半小时互通、三市通用的公交卡等等实现了“域内微循环”，与此同时，公共服务一体化加速推进，实现株洲与省会低门槛户籍迁移、养老医保一体化结算……

　　2018年城镇人均可支配收入位居全省第二

　　与省会长沙驾驶距离仅为50公里的株洲可谓是背靠“省会”好乘凉。

　　据统计，株洲2018年地区生产总值2631.5亿元，比上年增长7.8%，城区GDP比上年增长8.1%，占全市的比重为48.5%。

　　虽然GDP总量仅排到全省第五，株洲的居民人均可支配收入与城镇人均可支配收入均却遥遥领先其他省内城市，仅次于长沙，尤其是城镇人均可支配收入更是在2018年首次突破4万元大关。

　　社会消费品零售总额达1065.6亿元

　　一直以来，株洲社会消费品总额快速稳定增长，2018年株洲市社会消费品零售总额达1065.6亿元，比去年增长9.8%。

　　分消费形态看，商品零售额930.3亿元，增长9.8%，餐饮零售额135.3亿元，增长9.2%。分行业看，批发和零售业925.6亿元，增长10.3%，住宿和餐饮业140.1亿元，增长6.4%，商品零售与餐饮消费的需求越来越旺盛。

株洲主城区商业整体情况大探查

　　业内人士曾分析：“株洲五区中有四区在河东，想让河东的人蜂拥至河西购物，仍然需要一定时间”。

　　由此可见，尽快河西商业结构已经完善，河东商业仍然是株洲消费的主力，尤其是以中心商圈为代表的老牌商业区依旧不可取代。

　　据赢商网不完全统计，截止2019年4月，株洲五个主城区购物中心与百货存量超过145万㎡，已开业商业项目数共计23个。从统计中不难看出，河东的商业项目多且较为集中，而河西商业有待开发，不过也有不少商家早已紧盯了河西这块肥地，试图将其增长点转移至河西商圈。（说明：1、统计对象为商业面积≥2万㎡的百货、≥3万㎡的集中性零售物业，不含专业市场）

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　　2016-2018年，商业项目集中入市

　　株洲最老牌且运营时间最长的“株洲百货大楼”前身于1958年开业，开始了长达数十年的“霸者”之途。

　　后经改革开放，超市、便利店、专业店等各种新业态陆续出现；2004-2010年之间，步步高百货、平和堂、王府井百货等陆续开业，百货业迎来了最好的“黄金年”，到2012年前后，七星购物公园、华润万家株洲购物中心相继营业，株洲大跨步进入购物中心与大综合体时代。

　　从表格中可以看出，株洲商业项目爆发期集中在2016-2018年，这个时期内，商业项目集中入市，且有优托邦神农太阳城、奥园广场等大体量项目拉动，因此实现了项目数量与体量的“双高”。

　　未来，株洲主城区预计有西园商业广场、步步高·株洲新天地、东成中心、云龙假日欢乐广场、华晨国际广场等5个商业项目合计36.5万㎡入市。

　　10万方以下的中小型商业项目超8成

　　有趣的是，尽管株洲商业现存还比较多，但开发商似乎更热衷“小而美”的项目。

　　据统计，已开业项目商业规模主要集中在10万㎡以下，占比高达85%，10-15万㎡、15-20万㎡、20万㎡以上都仅有一个项目，分别为徐家桥商业步行街、奥园广场、优托邦神农太阳城。

　　由湖南本土企业开发的项目高达74%

　　从项目企业背景来看（未统计到东都商业文化广场），株洲39%已开业商业项目由外来企业开发，代表企业有银泰房地产、华润置地、平和堂(中国)、中瑞房地产、美佳集团、王府井集团、天虹百货、美的地产集团、奥园商业地产集团等9家。

　　不过我们注意到，本土企业也只有9家，诸如株洲百货、华晨房地产等公司都在株洲有多个项目。如果仅仅关注企业数量，株洲对外来企业的吸引力度比起本土企业来是毫不逊色的。

株洲主城区商圈格局

“一主六副”七大商圈扎根

　　目前，株洲市已初步形成了1个以中心广场为中心的市级商圈和6个区域性商圈——红旗广场商圈、响石广场商圈、长江商圈、神农商圈、栗雨商圈和云龙新区商圈。

　　这些或历史悠久、或迅速崛起、或繁华依旧、或日益兴盛的商圈，如同“天女散花”般散落在株洲土地上，服务着城区数百万人口，将这座城市的人流、物流、信息流凝聚成一个个圈点。

　　中心广场商圈：三湘第一商圈

　　有“三湘第一商圈”美誉的中心广场商圈，在株洲所有商圈中是当之无愧的“老大”，零售批发年销售额达500亿，日均客流量10万人次以上，成为多数商业项目、品牌进驻的首选。

　　如今，中心广场已建设发展为具有现代化的商务、商业中心商圈，株百大楼、王府井百货、平和堂百货、家润多广场、大汉·悦中心、七星潮流购物公园等知名商场，以及金冠服饰大楼、欧洲城、汉华商业广场等新兴专业市场在广场周边环绕。

　　红旗广场商圈：承接中心商圈消费力

　　中心广场坐拥火车站桥头堡，红旗广场的西南角则是株洲中心汽车站。作为旧城面向未来的城市建设，红旗广场商圈带动中心广场商圈边缘建设，拉动荷塘、田心组团发展，加强城市服务对外围地区的影响和辐射，是株洲旧城最具有成为城市副中心潜质的地段。

　　位于红旗广场东北角的东都商业广场，由步步高把守。2006年刚进驻红旗广场时，步步高仅经营了地下超市，而借助于红旗广场改造带来的商机，现在的步步高已成为集百货、家电、超市三大业态和休闲、娱乐、影视、餐饮、美容、通讯于一体的商业综合体。

　　响石广场商圈：亟待优质商业项目入驻

　　响石广场商圈建成后，新一佳超市、通程电器、肯德基等相继进驻。株百（石峰店）超市在众多商家对响石广场失去信心之际进驻，并对从北至南流奔向市区的消费者形成了一次完美地截留。

　　不过，响石广场商圈的商业基础却很薄弱，大部分都是超市、家电、底商之类的，集中式商业几乎没有，难以形成集约度高的商圈影响力。有业内人士就曾表示，石峰区的消费潜力还很大，却缺乏一个完备的商业综合体，多年来形成的‘去市中心购物’的消费习惯一时难以改变，整个区域还亟待新的力量激活。

　　长江商圈：交通便利的新兴消费热土

　　长江商圈紧邻株洲市政府，背靠湘江风光带，已然成为一个新兴的集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光、演艺、会展、酒店、写字楼等各种城市功能为一体的消费热土。

　　本土百货巨头株百把中心增长点从株洲河东转移到河西奠定了长江商圈的雏形。2000年，株百在长江广场建成了天元购物广场，十几年过去，天元购物广场的销售额已经超过株百本部。另一边，开业时间较短的天虹百货也在试图为株洲消费者提供一种更加新奇的体验和别样的消费。

　　神农商圈：将成最具特色的长株潭区域城市中心

　　曾经的炎帝广场被大家熟知为“神农城”，通过创新商业模式，神农商圈实现了人文与自然景观交相辉映，购物与休闲娱乐相得益彰。

　　在打造株洲第一消费中心的同时，放眼长株潭乃至周边地区，神农商圈将逐渐成为长株潭商业格局的强劲一极，成就最具特色的长株潭区域城市中心。

　　2012年12月神农太阳城开业，凭借着25万㎡的体量，神农太阳城在河西掀起了一阵新的商业波澜。但2012年正是中国商业发生巨大转型的关键期，开业初期的神农太阳城就面临了发展滞后的问题，其后主动调整顺应市场倒是也取得了显著增长。当然，神农商圈还有已经开业的华晨·华人街以及即将开业的华晨国际广场。

　　栗雨商圈：未来十年掘金地

　　栗雨商圈西临京株高速公路株洲出入口，是株洲市的西大门。北临湘江风光带，东与株洲市的城市快速环道相接。

　　目前该商圈人口居住密度还比较小，但随着栗雨工业园的建设，栗雨片区楼盘交房量的不断攀升，大型综合商业项目美的城·时代广场的落成，栗雨商圈将成下一个十年的掘金地。

　　云龙新区商圈：不容错过的株洲未来

　　根据2015年修编后的《规划》，株洲将在5年内建成云龙新区商圈。商圈将大力发展高端旅游休闲产业，以主题公园和体育公园为核心，发展相应的金融办公、商务会展、总部经济和物流等配套产业。

　　随着长株潭一体化的融城加速，交通的逐步完善，一直比较沉寂的云龙片区开始发力，价值潜力被业内看好。碧桂园、恒大地产、保利地产、华夏幸福、绿地控股、融创中国等二十多家国内外知名房地产企业和本地优质企业都将目光放在这里，北欧小镇、碧桂园、磐龙世纪城等一批优质地产以战略眼光先期入驻，云龙假日欢乐广场也正在建设中。

株洲代表项目介绍

　　株洲百货大楼

　　开业时间：1958年8月1日

　　商业面积：2.48万㎡

　　开发商：株洲百货股份有限公司

　　项目地址：芦淞区建设中路与新华西路交汇处

图片来源：株洲百货大楼官网

　　作为株洲经营时间最长、为大家熟悉的商场，株洲百货大楼位于中心广场上。1958年株洲百货商店在现中心广场东北侧开业，营业面积1127平米。1961年改名为株洲市中心百货商店。文革中曾更名为东方红百货商店。1972年改为湘江百货商店，1985年更名为湘江百货大楼。1988年改造扩建，改名为株洲百货大楼，总营业面积达到5218平米。

　　其后，几经扩建达到现在的规模，成为一座集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的商场，经营着超市、日用百货、家用电器、服装鞋帽、针纺织品、通讯器材及文化用品等10万余种商品，更是广大株洲市民购物、休闲的首选之地。

　　株洲大汉·悦中心

　　开业时间：2015年09月19日

　　商业面积：6.2万㎡

　　开发商：大汉控股集团有限公司

　　项目地址：芦淞区沿江中路8号

图片来源：大汉·悦中心官微

　　作为株洲首个城中心购物公园，大汉·悦中心囊括了时尚购物、SOHO办公、星级酒店、娱乐汇总、JOJO集装箱商业街等内容，由大汉集团自身的商业运营管理公司出面统一管理。

　　大汉·悦中心对于株洲的商业发展有着独特的意义，其一，大汉·悦中心首次将新生活方式的概念引入株洲；其二，大汉·悦中心在品牌引入上，也用数个“第一”带给株洲市民最新鲜的的体验感，包括以当当阅界实体书店、湖南首家苏宁红孩子为代表的首进品牌。

　　优托邦神农太阳城

　　开业时间：2017年12月26日部分开业

　　商业面积：25万㎡

　　开发商：天易集团有限公司

　　项目地址：天元区森林一路炎帝广场旁

图片来源：优托邦神农太阳城

　　优托邦神农太阳城是由商场、步行街和写字楼所构成的超大型城市综合体；总建筑面积约50万平方米，商场分为南北两大区，商业经营面积约为25万㎡，地上4层，地下2层，拥有超过3000个停车位，商业步行街经营面积为3.5万㎡；项目主要由儿童、时尚奥莱、家居生活、餐饮、娱乐休闲以及天天家年华6大商业板块所组成，优托邦通过合理的业态规划、鲜明的主题分区和独特的“欢乐商业”的经营理念，将项目打造为全家庭、全年龄层一站式的购物乐园。

　　步步高·株洲新天地

　　开业时间：未开业

　　商业面积：12万㎡

　　开发商：步步高置业

　　项目地址：荷塘区红旗广场

图片来源：步步高·株洲新天地

　　步步高株洲新天地项目位于株洲红旗广场，总占地面积约460亩，项目总投资约100亿元，规划建筑面积约为130万平方米。项目将建设集高端商务、精品住宅、商业、娱乐、休闲等功能为一体的大型城市商业综合体。目前，已经进入拆迁收尾阶段。

　　华晨国际广场

　　开业时间：未开业

　　商业面积：9万㎡

　　开发商：华晨房地产开发有限责任公司

　　项目地址：天元区庐山路399号

图片来源：华晨国际广场

　　华晨国际广场地处神农城核心区，沿庐山路往北为湘江五桥桥头堡位置，地理环境十分优越。本项目属于华晨国际四期，项目为大型商业、星级酒店、花园华宅、多功能LOFT写字楼为一体的商业综合体，也是华晨与政府合力打造“庐山路商业示范街”一路四中心之一。

　　项目总建筑面积约32万平方米，其中8号栋超高层建筑高度达142米，将打造成为地标级的全智能5A级商务办公总部基地。大型品牌购物中心、徐记海鲜、瑞玺天伦国际酒店、华融证券、伊百丽医学美肤等知名商家已入驻本区域。