泰禾集团变卖资产仍未解流动危机 销售金额依然成谜

　　5月29日，泰禾集团延期21天，终于披露对深交所年报问询的回复。

　　公众最关心的公司偿债能力究竟如何也有了个“定论”。

　　虽然公司从数据上说清楚了将如何应对流动危机，但自身资金链紧张和规避风险机制，仍让外界顾虑重重。

　　这一次在深交所的要求下，公司对销售金额再次选择不披露，无论从经营还是管理上，很难让人满意。

　　变卖资产仍未解流动危机

　　21天前，深交所对泰禾集团发出关于2018年报《问询函》，债务偿付能力、年度销售业绩、关联交易，以及自我造血能力等成为重点关注问题。

　　2018年末，公司总负债2112亿，短期借款及一年内到期的非流动负债合计574.28亿元，货币资金对此的覆盖率仅为0.26。

　　公司偿付能力到底如何，不仅是监管部门关注，这也是公司年报披露后，中小投资者的关注焦点。

　　公司回复，2019年第一季度，公司销售商品、提供劳务收到现金170亿元，同比增长86%，偿还103亿元到期有息负债后，期末现金及现金等价物金额达173亿元。

　　公司回复，574.28亿元短期债务，在2019年各月分布较为均匀，无集中兑付的风险。

　　值得注意的是，公司开发的都是“院子”系列的高端精品住宅产品，不同于碧桂园（02007.HK）的高周转模式，其结算周期比较长。

　　公司披露，在今年一季度增加现金达57.5亿元，这很大程度上归功于子公司的股权转让。

　　斑马消费梳理发现，在今年3月，公司将漳州泰禾40%股权、南昌茵梦湖51%股权以及杭州蒋村项目转让给世茂房地产，交易总对价28.18亿元。

　　公司还特别强调，“未来持续增加的销售回款将是到期债务的重要还款保障”。

　　出售子公司股权资产还在继续。5月18日，公司一并转让佛山泰禾旗下的3个项目给世茂房地产，交易总对价接近40亿元。

　　2019年一季报显示，经过处置资产和加速销售回款，公司资产负债率从去年底的86.88%降至84.55%，净负债率从去年底的384.88%降279.19%。期末，公司的流动负债总额为1254亿元，一年内到期的非流动负债315.5亿元，现有货币资金206.43亿元，资金缺口依然很严峻。

　　融资成本高于同业企业

　　除了短期偿债压力之外，泰禾集团的融资成本高企，也受到监管方面的关注。

　　2018年，公司利息资本化率为9.30%，处于行业较高的水平。

　　国内主流房企的融资成本远低于泰禾。2018年，万科A利息资本化率为5.30%，新城控股为6.63%，碧桂园和融创中国也在6%左右。

　　对此，泰禾集团解释，公司的主要融资渠道为银行贷款、非银行贷款和公司债券等，2018年，受境内外融资环境持续收紧的影响，导致公司融资成本有所提高。

　　2018年，公司财务费用为8.30亿元，同比增长18.60%，当年，仅利息支出达7.94亿元。

　　公司历年来推崇的高速扩张、激进并购，这是导致资金承压的根本原因。

　　2013年，泰禾集团走出福建，连续3年在北京、上海和深圳等城市以高价竞拍土地，获得土地储备。

　　此后几年，公司实施竞拍、并购组合拳策略获得土地，以最快的速度拓展势力范围。

　　据斑马消费不完全统计，仅2017年公司就发生45起并购，涉及金额489亿元。

　　在扩张的同时，公司于2015年与控股股东泰禾投资发起设立平潭金控，2018年又发起设立嘉兴晟昱。

　　截至2018年，两家公司资产合计分别为25.20亿元和42.51亿元，当年分别实现净利润-24.01万元和4.26万元。

　　这两家金控公司暂无对外投资项目，更像是为公司并购“输血”成立的预备队。

　　销售金额成谜

　　泰禾集团的年销售金额受到公众高度关注，源于2017年底。

　　当年12月，泰禾集团董事长黄其森在接受访问时放出大“卫星”： 2018年公司销售金额将再翻一番至2000亿元，同时，资产负债率降至75%。

　　后来，公司及时披露公告说明，并进行了风险提示，但此次深交所对公司放的“卫星”依然没有“放过”，要求公司披露2018年销售金额等多个问题。

　　公司回复称，这只是黄其森对公司发展的目标和愿景，不构成公司的预测和承诺，公司将适时就相关数据开始进行自愿性披露。

　　值得注意的是，在这次回复中公司透露，2018年，公司销售金额并未达到目标。

　　从2015年开始，泰禾集团对年销售金额和销售面积就不再公开，对于外界来说，最近三年中每年到底完成了多少销售额，一直是个谜。

　　在大多数上市房企主动披露每月销售金额和面积的背景下，泰禾集团坚持不披露销售金额和销售面积，显得有点另类。

　　观点地产数据显示，2017年，泰禾集团年销售金额950亿元，位居全国第21位。

　　另外，黄其森强调的大幅降低资产负债率也并未实现，截至2018年末，公司资产负债率为86.88%，同比降低仅0.95个百分点。

　　《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2018年末，国内上市房企平均资产负债率为68.09%，泰禾集团显然在行业处于高位。