从小商品城到商业综合体 金门国际商业广场的调改之路

　　商业是一个城市的重要组成部分，是一座城市生命力的重要指标。伴随着城市更新，城市中的商业面貌正迎来翻天覆地的变化。传统商圈及重量级商业项目的迭代升级，成为城市更新中不可忽视的一股力量。

　　而随着购物中心存量时代的来临，城市改造更新的项目越来越多，作为一线城市的苏州，“城市更新”、“项目升级”将成为接下来几年甚至几十年的必修课。商业项目的升级改造也不再只是简单的拆迁、重建，而是对土地和项目的二次开发与“再生”。

　　与传统百货商场一样，一些专业卖场也面临着被时代淘汰的困境，是甘于现状，还是奋力追赶？前身为“金门小商品批发市场”的金门国际商业广场，也一直在努力进行调改，转型成为集休闲、娱乐、餐饮、亲子等多种业态于一体的商业综合体。

　　“前世”：姑苏区最大的小商品批发市场

　　开业于2010年的金门小商品批发市场，总建筑面积约19.6万㎡，是姑苏区最大的小商品批发市场。一楼规划为小商品及餐饮街；二楼规划为箱包鞋帽、针织玩具区；三楼为女装、饰品、化妆品、内衣区；四楼为男装童鞋、床上用品和窗帘布艺区，是当时全苏州地段好、规模大、种类丰富、档次高的五星级小商品批发零售中心。

　　金门小商品批发市场地处苏州古城西区核心区域，交通东西连贯，南北纵横，四通八达。通过项目的公交线路有近30条，畅达苏州全城；项目紧临轨交一号线和苏州绕城高速——西环高架快速路。凭借着便捷的对外交通以及低廉的物流成本，金门小商品市场开业之后，成为全市消费者物美价廉的采购目的地。

　　“今生”：多业态于一体的商业综合体

　　随着消费结构的不断升级，消费者越发追求品质和追求消费体验，享受型消费的特点越发突出。传统百货、超市卖场等业态不断式微，小商品市场的发展前景更是堪忧。金门国际商业广场有限公司洞悉商业市场规律，积极引入餐饮、休闲娱乐、儿童培训等业态，对项目进行改造，并于2016年底正式升级开业，项目更名为金门国际商业广场。

　　金门国际商业广场引入了耀莱成龙国际影城、美乐迪时尚KTV、乐尚国际卡丁车俱乐部、金味山自助餐厅、热度餐厅、慕色酒吧等众多品牌，餐饮美食、娱乐休闲、生活配套、体育健康、主题零售等各类业态一应俱全，全面满足周边消费者全方位的需求。升级后的金门国际商业广场已由单一的购物市场转型成为超大规模的商业综合体，不仅保留了原有的一、二楼小商品市场，更向上升级，积极增加各类业态的比重，多种业态有机分布、相得益彰。

　　距离金门国际商业广场升级开业已经过去两年有余，如今的商场内又会是怎样一番情景呢？赢商网实地探访发现，金门国际商业广场目前一二楼仍为小商品市场；三楼一半区域分布着小银星艺术团、欢乐章鱼岛儿童乐园、新虹艺等儿童业态品牌，另一半为服装等零售业态；四楼规划为生活配套和餐饮区，目前在营业的品牌仅第九区台球俱乐部、雁江南健身游泳馆、1988网咖、富侨足浴等，空铺率高达六成以上；商场五楼则规划为休闲娱乐和餐饮区，在营商户有氧橙运动俱乐部、轻派、金门大食堂、金香缘、热度餐厅、美乐迪时尚KTV、耀莱成龙国际影城，空铺率约5成。商场整体品牌层级较低，缺乏拥有核心竞争力的业态和品牌，2016年升级开业之后引入的品牌中，超过一半的品牌已经处于闭店状态；而在笔者探访的当天（为工作日），商场除了一二楼小商品市场人气不错之外，其余三层人气较差。

　　对于大量品牌关店的现象，商场人员表示，金门国际商业广场在2016年改造后引入的首批品牌，以本地品牌和首店品牌居多，供应商缺乏丰富的管理经验和先进的经营理念，使得部分门店经营不善，被迫关店。另一方面，虽然商场引入了多种业态及品牌，但消费者对于商场固有印象仍为小商品市场，也一定程度上影响了商户的经营。

　　“来世”：发展前景依然堪忧

　　目前，金门国际商业广场已启动二轮招商，主要招募儿童、餐饮、零售、休闲娱乐、生活配套等业态。吸取了第一次招商“失败”的经验，此次主要针对连锁品牌和知名品牌，希望通过具有吸引力的品牌带动项目的整体客流。

　　为了撕掉“小商品市场”的标签，金门商业团队也考虑过取消小商品市场。但由于项目一二楼商铺大多已经售出，难以对其进行统一管理，大量的小商户一时间也难以迁出，所以只能继续保留一二楼的小商品市场，在三四五楼引入其他业态。

　　但在购物中心竞争如此激烈的当下，金门国际商业广场“小商品市场+购物中心”的另类模式，到底拥有多少竞争力，仍需观察和商榷。二次招商的金门国际商业广场，能够打破消费者对其的固有印象，成为商圈内的标杆商业项目吗？让我们拭目以待。