汉博商业何倍光：轻资产渐成趋势下的“整租”之路

　　近年来，随着商业项目层出不穷，商业地产市场也发生了不少变化。很多开发企业由之前做住宅的”重开发”逻辑，转型为平台商及运营商，向“轻资产”方向迈进，这也成为市场的一个趋势。而区别于大悦城、爱琴海和万达等开发商及光大安石等房地产基金，汉博商业凭借多年的运营管理优势和经验，正在走着一条别样的轻资产之路——整租。为此，汉博商业特别设立了整租事业部，由汉博商业总裁助理兼商管中心副总经理何倍光全面负责整租业务。那么，哪类城市适合做整租？整租操作有哪些难点？本期第一视角栏目，我们邀请到何倍光先生，聊聊他对整租合作的思路：

　　何倍光是汉博商业的总裁助理，从业16年以来服务过广深、成渝、福厦、济南、南京、沈阳等地项目，类型涵盖城市地标、都市综合体、街区和类街区商业等。他拥有丰富的购物中心定位、设计、招商、调改提升和运营管理等全流程经验，尤其对商业项目开业筹备期的招商管理和团队管理有独特心得，曾经为多家开发商筹备开业第一个商业项目做出重要贡献。

　　Q：相比其他的开发商（爱琴海、大悦城和万达等），汉博的轻资产模式有何区别？

　　A：现在越来越多的开发商开始转向轻资产服务，与他们相比，汉博商业作为专业的服务运营商出身，优势主要有两点：

　　第一，模式灵活。开发商做轻资产，对项目的先天资质要求（城市、商圈、区位、体量、品牌等）会比较高，同时需要项目方去适应并顺从他们的商业模式和开发运营逻辑。相比较而言，汉博商业会更适应市场和产品自身，不会有过多的刚性要求和必须遵从的前置逻辑，模式灵活且可定制。

　　第二，性价比高。开发商转型做轻资产时，因为品牌背书，费用往往会比较高，这也给业主方带来高昂的成本，而汉博商业的取费标准能根据项目的实际情况量身定制，费用合理透明。

　　Q：汉博商业比较倾向于哪些区域或者城市级别的项目做整租？原因是什么？不同城市间会存在什么问题？

　　A：第一，北上广深等一线城市全市范围内；第二，重庆、天津、苏州、杭州、南京等强二线城市的主城区商圈；第三，三线城市、县域经济的未饱和区域商圈。一线及强二线城市这种经济活跃的城市或者商圈区域，人均可支配收入较高，带动稳定的消费需求，项目所在区域有较大的消费提升空间。但核心商圈竞争较激烈，饱和度过高，所以项目租金上涨动力不足，整租模式较难落地。

　　三线城市和县域经济目前有很大机会做整租，尤其是商业总体量比较小或者未饱和的区域商圈。这类区域的商业项目较少且竞争不算激烈，只要操盘得当，项目在三五年内租金上涨的空间较大，前景很好。同时，往往区域型开发商在当地只有一个项目，不容易也没必要组建商管公司，交给一个专业的第三方管理公司获得稳定的收入，对他们是个很好的选择。

　　宜居宜商的城市更适合做整租。宜居，是指政府通过一系列政策行为，吸引到年轻人去到这个城市，宜商则是指城市适合经商，这个跟地域文化有关。宜居宜商的城市，社会经济发展增速较快，人民幸福指数高，社会消费稳步提升，这样的城市和地区的项目更适合做整租。

　　Q：汉博商业如何通过运营管理让被整租项目得以资产升值？

　　A：汉博商业成立十余年来，服务过盒子类购物中心、街区商业、文旅商业等众多类型的商业项目，无论是开发商项目，还是政府工程、资产管理公司、老百货改造等，在商业项目运营管理方面积累了诸多经验与优势，并形成了“之心城”、“漫乐城”、“美里天地”三大产品线。通过提供灵活多样的合作模式，并依靠自身的专业经验与优势，根据项目自身情况，提供定制化的整租服务。

　　很多商业项目的业主方往往只有一个项目，为此组建商管团队相当耗费精力和成本，相比之下，交给汉博商业这种专业的运营管理公司，由专业的团队帮助管理项目，然后可以获得一个15-20年的稳定现金流收入，这是另外一种比较明智的选择。

　　Q：目前，商业地产还是处于招商难的困局中。不同业态的品牌招商有哪些特点？汉博商业在招商这方面的优势是什么？

　　A：零售类品牌根据其在城市的饱和度依次往下蔓延，比如优衣库，在汉博商业整租项目合肥之心城开了安徽省首店，下一步就是下拓到合肥以外的其他安徽省内城市。在二线以下的城市，体验业态和中餐品牌，本地化性质比较严重，较难复制到其它区域或者跨城市开店。国内或国际连锁性快餐品牌，则相对较容易跨城市开店。

　　目前，汉博商业有多个运营管理的商业项目，有效掌握品牌商家的拓展动向和城市商圈的变化趋势，可以对品牌进行联动招商，为运营管理的项目配置最合适的品牌商家。

　　Q：关于整租项目的收益，业主方和汉博这种运营方有哪些认知上的差异？

　　A：整租操作最大的问题是业主方的期望值跟运营方的实际测算口径不一致。比如一个项目，业主方要求每年达到一定的租金，但对于汉博商业来说，除去租金，还有运营团队的成本、企划推广费用，以及税费等其它的成本，在这一点上业主方往往会欠缺考虑。多数有整租需求的业主方往往因为经验的制约，对租金和市场的认知与真实情况有偏差。因此，汉博商业在做整租项目前也会根据其成本酌情筛选项目，如果一个项目的投入成本过高，收益较少，则比较谨慎。