万达广场拼不过地头蛇？ 湛江五大商圈“上位史”

　　湛江，别称“港城”，位于中国大陆南端，是全国首批沿海开放城市之一，也是中国海军南海舰队司令部所在地，占据着重要的战略地理位置。

　　但在大多数人印象中，湛江更是一座风景秀丽的海港旅游城市，以亚热带作物和海鲜产品闻名全国。且在海港、美食和美景之外，湛江近几年已走上了高速发展的快车道，在战略高度、经济、产业、交通网络等城市实力上全面开花。

　　春江水暖鸭先知，招商蛇口、华侨城和华润置地等房企大鳄，已经“嗅”到城市崛起带来的机遇红利，近两年纷纷在湛江安营扎寨。

　　湛江商圈的格局，也随着城市综合实力的增强以及龙头房企的到来，逐渐改写。

01
总述
湛江5大商圈“上位史”

　　湛江幅员辽阔，总面积13225.44平方公里，比广州还大78%，下辖有4个市辖区、3个县级市和2个县。

　　各个县级市和县彼此相距较远，与4大市辖区也有一定的交通距离，故各自在当地发展了自己的商业中心。

　　而赤坎、霞山、麻章和坡头4个市辖区，因为相互毗邻，人们跨区消费、生活、办公亦相当常见，随着消费要素的频繁流动，逐渐发展出了辐射圈较大的商业商圈。本文主要对湛江四个市辖区的商圈发展进行探讨。

　　
图片来源：南方+

　　自2000年国贸大厦开门迎客，湛江人拥有了第一座购物商场。湛江首座大型电影院、粤西最大的数码通讯廊、学生购物天堂流行前线…全湛江人都以到国贸大厦看戏、逛街为潮流，它的出现打破了湛江无市级商业的记录。两年后，与国贸大厦同属于天润集团的世贸大厦开业，自此，以国贸商圈（霞山）和世贸商圈（赤坎）两者为核心的湛江商圈格局雏形诞生。

　　历经近二十年商业发展，最早的商业元老逐渐跟不上消费需求演变的步伐，而新的商业体也如雨后春笋般冒出，抢夺新生代的注意力。

　　随着鼎盛广场、万达广场相继开业，以及湛江开发区CBD在建商业将在未来集中爆发，湛江商圈格局也开始发生变化：从最初的国贸+世贸双商圈，逐渐演变为国贸商圈、世贸商圈、金沙湾商圈、鼎盛商圈和CBD商圈五足鼎立的全新格局。

　　国贸商圈：湛江商业的老大哥

　　1995年湛江首家百货——广百百货开业，2000年湛江首个购物商场——国贸大厦亮相…作为集合了湛江最早大型商业设施的国贸商圈，堪称湛江商业的老大哥，风头一时无两。

　　目前，国贸商圈内大型的商业体包括国贸新天地、城市广场、国贸大厦A/B座和广百百货，前三者都是天润集团旗下的物业，三者间定位清晰，也是商圈里的绝对C位：

　　· 国贸新天地：定位为IT数码港，主打数码产品；

　　· 城市广场：瞄准年轻男女，定位时尚、潮流；

　　· 国贸大厦A/B座：以家庭客群和30-45岁的妈妈群体为主，主打儿童和精致零售等业态。

　　
国贸大厦A/B座商场属写字楼裙楼商业
图片来源：赢商网

　　而广百百货，则在2011年重新升级开业，营业面积拓至3.5万㎡，是其将旗下百货、超市、电器三大业态独立店铺聚合于同一项目的首次尝试。

　　国贸商圈通过主打“百货+零售”的商业模式，为市民提供丰富的商品消费体验，在过去一段时间内相当吃香，消费辐射圈一度扩宽至整个湛江市，而不止是4个市辖区。

　　但这个模式也容易受到电商冲击，自2008年起国内电商飞速发展，国贸商圈的吸引力相应下降，其中主打数码产品的国贸新天地尤甚。据赢商网了解，国贸新天地目前正在进行业态调整，拟将整个三楼打造为儿童教育中心，增加体验业态。

　　
图片来源：赢商网

　　但对国贸商圈“老大哥”地位真正构成威胁的，并非电商，而是两公里外鼎盛广场的开业。

　　2014年，鼎盛广场开业，其在商业体量、物业硬件和品牌阵容等多个方面，“碾杀”了湛江当时所有已开业商业项目，凭借一己之力开辟了一个新的商圈——鼎盛商圈。援引湛江业内人士观点：“鼎盛广场开业后，国贸商圈就在日渐贬值当中，人流量和消费力都在逐渐衰减”，可见国贸商圈受到冲击之大。

　　面对新的商业挑战，国贸商圈内的商业体也在积极调整经营策略。国贸大厦A/B座近期对物业硬件进行了翻新，以崭新的购物环境提升消费体验；城市广场则继续强化“时尚潮流”的定位，打造了运动主题街区，引入vans、Adidas等多个运动潮流品牌，希望与鼎盛广场形成差异化。

　　
国贸城市广场3楼的运动专区
图片来源：赢商网

　　世贸商圈：赤坎人的逛街首选

　　世贸商圈内的主要商业体为世贸大厦、湛江印象汇（原凯德广场）。

　　世贸大厦也是湛江的老牌mall之一，于2002年开业，体量约4万㎡，目前业态主要以精品零售、服饰和餐饮为主，服饰品牌矩阵相对传统，拥有意尔康、哥弟、百丽和阿玛施等品牌。

　　湛江印象汇前身为湛江凯德广场，2018年11月，万科印力完成对凯德旗下20座购物中心的“收割”后，正式更名湛江印象汇，由印力商管团队接手运营。项目除了拥有零售餐饮、电玩游乐等传统业态外，印象汇还在负一层打造“幸福里”主题美食街区，还原70、80年代的生活场景，让湛江市民也有了沉浸式的消费体验。

　　
图片来源：搵食湛江

　　与国贸商圈相比，世贸商圈的辐射影响力稍弱，属于区域型商圈，主要辐射赤坎老城区的消费人群。按照当地人说法：“赤坎人会到霞山国贸（商圈）去消费，但是霞山人不会来世贸（商圈）消费”，这是导致赤坎商圈辐射力逊于国贸商圈的直接原因，而这背后或许与两区居民收入有关。

　　赤坎是湛江最古老的市中心，而霞山则聚集了更多经营生意的本地居民，消费力更强，从2017年霞山和赤坎的人均可支配收入分别为3.5万元/年和3.0万/年，亦可印证这一点。所以，国贸商圈有基础承接更高的商业丰富度，从而打造出更强的商业吸引力。

　　另外，交通条件也是另一个原因。此前，湛江赤坎立交桥是连接赤坎、霞山和开发区的重要交通枢纽，但这也导致开发区、赤坎等北向消费人群，只能“途经”立交桥下的世贸商圈，无法停留，最终沿着立交桥直达霞山。

　　去年7月，赤坎立交桥开始拆除，世贸商圈的交通通达性变相提高，人流导入效应将大大提升，未来商业辐射力将进一步加强。

　　
曾经的赤坎立交桥

　　金沙湾商圈：专注“诱惑”周边富人

　　除了拥有观海长廊、海滨浴场，双子岛、水上运动中心等标志性景点外，金沙湾还是湛江著名的老牌富人区，所以商圈内的两座购物中心——万象金沙湾和丽悦新天的定位都偏向中高端，体量分别为6万㎡和6.7万㎡，主打小而精，主要服务于周边社区人群。

　　
万象金沙湾首层
图片来源：赢商网

　　虽然是社区型商业，但是两座购物中心都为湛江商业发展添加了浓重一笔。

　　过往湛江商业招商主要以本土品牌为主， 2013年万象金沙湾的开业打破了这一常规局面。这座由印力团队（前身为深国投）代为运营的商场，为湛江乃至粤西带来了首个国际快时尚品牌——H&M，打开了外地品牌进驻湛江的“阀门”：服饰品牌招商除了传统的哥弟、绫致等传统四朵金花外，有了更多的选择和玩法，湛江商业品牌丰富度开始提升。

　　
图片来源：赢商网

　　2014年，商圈内另一座购物中心——丽悦新天开业，则为湛江带来了首个人文艺术商场，开始在空间设计上讲故事。自此，金沙湾商圈格局基本形成：以中高端定位的社区商业为主。可以说，除了鼎盛广场外，这里汇集了湛江最集中的中高端消费。

　　鼎盛商圈：商圈新晋人气王

　　如果说万象金沙湾打开了外地品牌进驻湛江的阀门，那么鼎盛广场则是吸纳了众多高人气外地品牌的汪洋大海。

　　2014年底，鼎盛广场开业，是湛江商业发展的一个新巅峰，其在商业人气和品牌阵容上所创造的记录，湛江至今仍无mall可以匹敌。据悉，鼎盛广场通过低租金、装修补贴、免租期等形式，吸引了海底捞、丝芙兰、GUESS、优衣库、PANDORA、MISS SIXTY等多个原本只青睐于一二线城市的连锁品牌和成熟品牌。

　　
图片来源：赢商网

　　除此以外，鼎盛广场还有近2000㎡粤西唯一真冰溜冰场、粤西首家五星级IMAX电影院、以及卜蜂莲花、满记甜品、蛙来哒等体验、连锁零售和餐饮品牌，让当地居民拥有了和一二线城市相差无几的品牌消费体验。

　　不过，在场景体验的营造方面，鼎盛广场没有太大突破，其业态配置和落位仍比较传统，主打零售，餐饮业态则集中布局在商场4、5楼。

　　
图片来源：赢商网

　　虽然鼎盛广场与国贸商圈相距约2公里，但因为其强大的虹吸力，凭一己之力再造全新商圈——鼎盛商圈，并一跃成为目前全市商圈NO.1。有业内人士对赢商网分析道，鼎盛广场之所以能一跃成为湛江地标式商业，主要在于以下三方面原因：

　　· 优越的地理位置，位于霞山区人气最旺的十字路口交汇处，交通便利，人流量巨大；

　　· 霞山区居民的消费力更高，对生活品质的追求更高，消费潜力大；

　　· 项目本身引进一线品牌的意愿强，也愿意为此付出更高的成本（例如其直接从停车场打造了一个垂直电梯，直达4楼海底捞门口），拥有如海底捞、丝芙兰等多个湛江独享性品牌，辐射能力强。

　　
图片来源：赢商网

　　CBD商圈：商圈潜力股，未来商业供应的“重仓区”

　　CBD商圈位于湛江政府集中资源打造的中央商务区，将重点发展金融贸易、总部经济、休闲娱乐、会议会展等商贸经济，云集了市内最大规模的写字楼群，而这里也是湛江未来零售商业地产供应的“重仓区”，前述提到的招商蛇口、华侨城、华润置地均在这里布局了商业项目。

　　目前，CBD商圈内已开业的项目包括万达广场（17万㎡）和华都汇（16万㎡），两者分别于2016年和2018年开业。

　　
万达广场
图片来源：赢商网

　　
华都汇
图片来源：赢商网

　　就横向比较而言，湛江万达广场在全国万达广场体系中并不算出彩，例如其标志性的主题街区“配置”并没有现身湛江，但彼时2016年万达广场刚开业时，依然在湛江引起了极大的关注：开业首日客流高达35万人次（湛江4大市辖区的常住人口约为100万人），当天成交额高达4000万，项目影响力可见一斑。

　　虽然前有国贸，后有鼎盛商圈，但湛江人大体上还是习惯就近消费、在家门口购物，随着万达广场的开业，这个消费习惯被进一步改变，越来越多的湛江人开始适应跨区消费。

　　而2018年底华都汇开业，则为湛江带来了Sasa、KK馆等超30个城市首店，其双首层的设计以及中庭空间的打造，都与一二线城市的新生代商业物业硬件十分接近。

　　
图片来源：赢商网

　　但事实上，虽然CBD商圈有规划“加持”，但是目前商圈内的常住人口只有约6万人，商圈内的购物中心都面临着与老中心距离稍远、周边居住氛围薄弱、消费供血不足的问题。

　　哪怕是开业首日人气爆棚、在市场耕耘了两年多的万达广场，仍要面临当地居民提到的——“开车到万达的时间，已足够在鼎盛逛完回家了”这个交通条件带来的硬伤，所以万达广场的虹吸效应更多是在周末和节假日体现。

　　新开业不久的华都汇，虽然在品牌阵容和物业硬件上都有所突破，但在人气供血不足的情况，仍需要继续培育市场。

　　而随着商圈内两座新mall荣盛中央广场和恒怡湾十方汇在今明两年相继开业，以及未来众多巨头商业项目的落成，CBD商圈的竞争将更加残酷。

02
曾经的海港小城
如今开始在城市实力上“秀肌肉”

　　近年来，湛江因何吸引众多房企大佬纷纷南下安营扎寨？因为这是一个有故事的“南（方）同学”。

　　虽然没有加入粤港澳大湾区的“豪华战队”，但近几年，湛江却先后被定位为“北部湾城市群核心城市”和“广东省副中心城市”，这也意味着未来政策和资源的相应倾斜，城市经济发展拥有更多想象力。

　　人口和经济是一个城市发展商业的根基，2018年湛江全市常住人口为733.2万人，GDP为3008.39亿元，在广东21个地级市中排名第8，实力不容小觑；相对应的，人们口袋里用于消费的钱也跟着增多，去年全市居民人均可支配收入21426.9元，增长9.1%。

　　湛江人更爱“买买买”，口袋里的钱近7成都被花掉了：去年全市居民人均消费支出15302.6元；全年社会消费品零售总额1697.30亿元，在以富庶闻名的广东也拥有姓名——排名第六，仅次于广州、深圳、佛山、东莞和汕头。

　　
图片来源：湛江市统计信息网

　　人口、经济实力和消费意愿，是城市商业的底层基础，但它们更多是“过去”维度，要综合评价商业发展潜力，还要从“未来”视觉去思考，看是否有能力保证经济高增长和消费要素的持续流入。而在这一方面，湛江也表现不俗：

　　· 拥有三大持续生蛋的“金鹅”：宝钢湛江钢铁基地项目、中科炼化湛江和巴斯夫炼化项目三大明星产业项目落子湛江，将带来超1500亿的投资以及大量高科技技术人才。

　　· 与“发达闺蜜”的联系越来越紧密：2018年7月1日，深湛高铁江湛段正式通车，将湛江与广州的时间距离降为3小时。广湛高铁广州—湛江段也将于今年年内动工，建成后从广州到湛江将缩短至2小时内。未来，湛江还将拥有深湛高铁、广湛高铁、合湛高铁、包海高铁和湛海高铁等5条高铁，拥有越来越紧密的城际交往“朋友圈”。

总结

　　总的来说，湛江商业地产发展仍处于零售型业态主导阶段，大部分购物中心零售业态占比超过50%，有部分甚至达60%-70%或更高。

　　目前湛江的娱乐休闲体验业态仍以传统的三板斧为主：影院+KTV+游戏厅，时下流行的文创体验业态风潮，还没“刮”进湛江，该类业态是否会因为消费频次不足而影响租金承受力，仍然是业主考虑的焦点问题。

　　随着湛江综合实力的进一步提升，以及未来多条高铁陆续建成、通车，加上华侨城、华润等大型房企的龙头效应，外地品牌进驻湛江的意愿会继续加强，对于有意在三、四线城市下沉渠道的品牌更具吸引力。

　　但消费人口才是城市商业蓬勃发展的根基，预计到2020年，湛江已开业购物中心将达15个，体量超148万㎡，而它们在4大市辖区能“瓜分”的只有约100万常住人口，并且随着未来招商蛇口、华润置地等房企旗下商业项目的陆续落地和入市，竞争将会愈加激烈。

　　侧卧之榻，岂容他人酣睡。激烈的市场竞争，将会加快湛江商业的洗牌速度和升级步伐。对于湛江各大购物中心来说，如何最大限度“抢夺”这100万消费人口，保持自己的市场份额，是他们需要认真思索的命题也是目前的难题。