凯德“空中漫谈” 入华25年的沉淀与未来想象

　　上海开埠之后，北外滩就成为最早进出口货物和散货运输的码头之地，一路见证了上海从一个沿海渔港发展成为十里洋场，直至今日的“魔都”。

　　一个半世纪还多的时间过去了，北外滩早已变了模样，不时有船舶驶出的上海港国际客运中心，还可以看出之前航运发达的些许痕迹。

　　从上海港国际客运中心沿着宽阔的柏油马路向东北方走大约1500米，引入眼帘的是两栋高高耸立、外观四方的超高层建筑。新东家还没有打上自己的LOGO，但在地图上，这里已经显示为“北外滩来福士广场”。

　　这是去年年底凯德以127.86亿元收购而来的项目，当时对外的资料写明，项目总建筑面积约42万平米，由2幢50层的办公楼和一体式购物中心组成，被誉为“上海最高双子楼”。

　　凯德预计对这个项目的总投资额达到200亿元。

　　坐标北外滩“双子星”

　　凯德将入华25年的战略分享会，放在了这个“上海最高双子楼”的第51层。

　　负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓以及其他几位管理层还没有出现，不少媒体人先走到临江一面的窗边，欣赏眼前美景，将黄浦江对岸的东方明珠、上海中心等代表性建筑框在一个镜头里，记录下来。

　　站在近300米的高处，视野开阔，加上艳阳高照，远处的东方明珠也益发醒目。下方是缓缓流动的黄浦江，经过北外滩、外滩，奔向东海入海口。

　　可以想象，未来在这里办公的人们，伏案工作之余，抬头就可以看见这样的景观，心情定然不错。

　　难怪在分享会上，罗臻毓等凯德高管对这次收购多次表示满意。

　　离正式开始时间大概还有两分钟，凯德四位管理层准时抵达，依次走到有自己名字的台卡边坐下。

　　罗臻毓坐在中间，其他几位分别是凯德集团（中国）首席投资官潘子翔、凯德集团（中国）商业管理董事总经理陈培进，以及凯德集团（中国）地产与城镇开发董事总经理钱亦奇。

　　此次正式亮相于媒体和公众面前的北外滩来福士项目，是凯德全球第十个来福士，也是上海第三个来福士。

　　对于北外滩来福士项目，罗臻毓盛赞：“之前业主开发的时候是以比较高规格的水准和设计理念建设的。从设计角度来讲，这样符合我们来福士项目要求的楼，的确很少见。”

　　“遇到好的项目，遇到好的窗口，价格又合理的时候，我们必定会把它拿下来，这是我们拿下这栋楼的关键。”

　　一向比较沉稳的罗臻毓，这天显露出有些掩饰不住的“开心”，语速也稍稍快了起来。

　　拿下这栋楼之后凯德做了什么？

　　罗臻毓介绍，凯德进行了一定的部署去优化这个项目，而优化的重点就放在了商场部分，“办公楼我们不能拆了重新再盖，所以还是保持原样”。

　　因此，凯德将用一年的时间去重新规划设计商场的动线和商户分布，优化整个商场的设计方案。

　　“从凯德的角度，我们接过任何一个项目，如果里面有内容可以增值或者优化，可能我们对某些要求更苛刻一些，那么我们就会去做得更优。”

　　再谈地产基金投资逻辑

　　收购时已经如此满意的一个项目，为什么凯德不直接投入使用，而是还要进行优化，使得资产更加升值？

　　罗臻毓自己给出了答案。

　　“这就是凯德的运作模式，因为我们不只是一个投资方和开发商，我们也是基金管理者，资产管理者。这些连贯的收购动作，对项目进行更新，再把项目装进基金里，就是我们战略布局的一部分。”

　　事实上，对于大部分中国企业而言，凯德独特的基金管理模式才是他们更关注的研究对象和模仿范本。

　　1990年，凯德集团参与发起了第一支私募基金；2002年，发起设立了第一支REITs，此后凯德集团不断运用各种基金为自己建立了一个雄厚的“现金池”。

　　据统计，截至2018年底，凯德旗下共有五支上市REITs和15支私募基金，管理资产总规模超过540亿新元，其中聚焦中国的11支私募基金总规模约111.2亿新元；1支持有中国优质项目的REITs资产规模约30亿新元，市值约14亿新元。

　　而2019年，凯德还在继续设立新的地产基金。

　　3月1日，凯德集团宣布第一支债权私募基金CREDO I China已完成首期募集5.56亿美元。该基金目标规模7.5亿美元，将是中国规模最大的债权私募基金之一，凯德将持有该基金10%的股权。

　　该基金将用于投资聚焦中国一二线城市房地产市场的美元夹层债，此基金投资范围涵盖办公楼、购物中心、住宅、酒店及服务公寓等住宿产品，以及产业地产等多元类别资产的借贷及债权。

　　4月22日，凯德集团再次宣布，设立首支自主房地产私募股权基金——凯德亚洲合伙基金1 CapitaLand Asia Partners I (CAP I)。该基金将在新加坡、北京、广州、上海、深圳、大阪和东京亚洲主要门户城市，投资增值及改造型办公楼资产。入华25年战略分享会当天，凯德集团还宣布将所持有的国正中心项目公司的股权出售给该基金，交易价格为31.01亿人民币，预计将于今年第三季度完成交易。这也是凯德亚洲合伙基金1收购的首个项目。接下来，还计划收购位于上海陆家嘴核心商务区的浦发大厦等优质资产。

　　凯德这些基金的经营情况如何？凯德集团（中国）首席投资官潘子翔的一个举例或许能说明问题。

　　据潘子翔介绍，凯德集团在中国最初的五个来福士，即上海、北京、成都、宁波、杭州这五个城市的来福士项目，装在了2008年募集的第一个来福士中国基金里，当时这个基金募资了12亿美元，约80亿元人民币。十年之后，现在这个基金的资产包总值已经是当初募资金额的3倍以上。

　　与一直带着笑容的罗臻毓稍有不同，或许是主管投资的原因，潘子翔略显严肃。他不时拿起放在沙发扶手上的IPAD，找到要用的内容后，又轻轻放在一旁。

　　然而，作为一个优秀的基金管理者，选择合适的资产放进去使其升值，这只是管理工作的前半部分，如何选择合适的时间、用合适的价格退出，这其实更考验基金管理者的水平。

　　对于这个问题，罗臻毓的回答显然简单了许多：“等一个资产到了一定的成熟度，还有一定升值空间，别人收购的价格高于我们预期的成长空间的时候就可以卖。”

　　凯德深耕中国25年发展与未来

　　从1994年正式进入中国，凯德在中国已经走过了25年的历史。

　　现在，凯德在中国的业务遍及40多个城市，涵盖住宅、办公楼、购物中心、商业综合体和服务公寓等多元业态。

　　对于凯德在中国的未来发展前景，几位管理层肯定地表示看好。

　　潘子翔称，2017-2018年，凯德在中国收购了很多项目，都是长线投资，这是因为放眼未来，相信中国市场会继续为公司发展带来很好的机遇。

　　罗臻毓也肯定了潘子翔的意见，并在随后的活动环节上，一一介绍了负责中国不同业务的管理层。

　　除了以往较外界所熟悉的住宅开发、投资、商业管理等业务之外，这次新亮相的还有凯德在中国未来产业园板块的负责人，现任星桥腾飞中国区总裁的陈永明。

　　1月14日早间，凯德集团发布消息称，集团与淡马锡达成交易，以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉，此交易已经在4月初举行的股东特殊大会上获得投票通过，预计将于6月底完成交易。

　　凯德集团表示，交易完成后管理的资产总值将超过1230亿新元，资产类别将扩充至物流/商务园、工业地产、住宿（服务公寓、酒店、长租公寓等）、办公楼、购物中心和住宅，覆盖的地理范围将拓展到32个国家180多个城市。凯德在中国的管理资产规模将增长6%，占集团管理总资产的41%。

　　这次收购为凯德在中国业务带来的帮助，就是产业地产板块的壮大。

　　罗臻毓介绍，星桥腾飞在苏州、杭州、大连、北京、西安都有产业园，以后也将变成凯德整体版块的一部分。

　　他以广州中新知识城举例称，这是一个新的城镇开发项目，会把整个业务版块扩容到做一个开发商、运营商，甚至做整体城市的规划，可能会将一些新的产业业态引进到整个城市，把知识城一些片区打造成智慧型片区。

　　罗臻毓称，收购星桥腾飞所带来的产业园经验，可以帮助凯德更好地发展产城融合策略，更好地利用手上的资源进行战略布局。凯德将拥有更大的平台、更完整的业务链条、更全面的专业能力，在城市更新、旧城改造等大型城市级开发项目上的竞争力将得到有力提升。

　　经过25年的发展之后，凯德在中国未来的发展策略还有哪些？在长达一个小时的交流中，凯德管理层还透露了更多信息。

　　未来，凯德会继续聚焦5大城市群，不管是长三角、粤港澳、京津冀，还是西部地区，凯德都会继续寻找发展机会，不会脱离5大城市群之外。同时，凯德将以数字化创新作为所有业务的核心驱动力，保持并拉大领先优势，推动可持续增长。

　　另外，城市更新也会是凯德未来在中国着重发展的模式。

　　罗臻毓表示，凯德在新加坡有很多城市更新的经验，而北京、上海这些地方未来城市更新改造的空间很大，随着政府鼓励，也会打开整个局面。随着城市更新加速，使城市内容更加丰富，同样一块地就可以创造更高的价值。