合肥地铁商业价值解读：部分区域商业竞争趋于白热化

　　编者按：苏皖两省拥有全国最具发展潜力的城市群，地铁发展的规模与速度也十分惊人。单单江苏省会南京就拥有10条在营线路，174座站点，地铁线路总长位居世界第五，随着宁镇扬一体化时代来临，串联扬州的南京地铁宁扬线已经于2018年5月份开工建设；苏锡常，一贯是江南富庶的代名词，苏州、无锡两座城市在分别拥有9条和4条地铁线路，成功晋级万亿GDP俱乐部之后，常州也将在2019年底迎来第一条地铁的开通，苏锡常地铁网络不仅服务本城，还将跨越式连接上海、昆山、江阴等重要城市；安徽在合肥之后，芜湖将在今年成为省内第二个拥有地铁的城市。

　　地铁之于商业来说，犹如一双助力腾飞的翅膀，南京的新街口、百家湖；合肥的三里庵商圈；苏州园区商圈等，都因为地铁效应迎来了极高的流量和知名度，同时地铁之于苏皖城市群来说，由于跨城连接效应初显，未来也会催生更多的新兴商圈，为地铁商业带来更大的发展空间。

　　在商界，有一条恒定的法则——商业潜力看人流，人流多少看公共交通。地铁作为城市公共交通的高级形态，同时也是购物中心的重要客流发动机，能够为商业带来大量的客流，在合肥，随着地铁1、2号线的陆续运营通车，地铁沿线的商业发展现状又是如何？

　　合肥地铁商业发展现状

　　2016年12月26日，合肥地铁1号线开通运行，使合肥成为安徽省第1个、长三角第7个开通地铁的城市。2017年12月26日，合肥地铁二号线正式开通运营，合肥地铁迎来了“换乘时代”。

(合肥地铁线路一览）

　　截止到目前，合肥轨道交通已经进入“双线运营，四线在建”新阶段。根据最新的2019年合肥市政府工作报告，今年年底将开通运营轨道交通3号线，加快建设4、5号线和1号线三期工程，积极推进2、3、4号线延长线和6、7、8号线，加快规划S1号线。

　　就地铁规划的总里程而言，第一梯队的北京、上海、广州均超过1000km。第二梯队的深圳、武汉、成都则紧随其后，规划总里程超过800km。相比较之下，轨道交通处于起步阶段的合肥目前仅有52km的运营里程，位居全国第22名，差距明显。

　　从目前在运营的1、2号线线路来看，1号线贯穿合肥南北，2号线贯穿合肥东西，两条线路形成了十字型，等待今年年底3号线开通之后，合肥将初步形成地铁网络，与在运营的1、2号线形成“女”字型，这样不仅可以兼顾滨湖、政务、蜀山、庐阳、经开等合肥核心区域，发挥轨道交通作用，同时也将推动各区域内的商业升级。未来伴随着地铁线路的飞速增长，各大商圈也将呈现出更加多元化的景象。

　　1号线沿线商业价值解读：滨湖商圈竞争呈现白热化

　　据赢商网不完全统计，目前合肥在运营的1、2号线站点周边，共计有23家购物中心，其中开业项目16家，未开业项目7家。（注：地铁沿线重合商圈及购物中心不重复计算、站点商业仅统计1公里范围内）

　　按商业分布划分，合肥地铁1号线途径巢湖北岸商圈、滨湖商圈、马鞍山南路商圈、四牌楼商圈以及长淮商圈，沿线站点周边分布12家购物中心，包括包河万达广场、滨湖世纪金源、滨湖银泰城等合肥知名商业项目。

　　从沿线的商业发展情况来看，在地铁1号线途径的5大商圈中，发展最为成熟的四牌楼商圈无疑最引人关注。作为合肥老牌商圈之一，四牌楼商圈目前集聚合肥包河万达广场以及合肥银泰中心两大城市代表商业项目。

（数据来源：赢商大数据——赢在选址）

（数据来源：赢商大数据——赢在选址）

　　根据赢商网大数据中心统计，四牌楼商圈面积为149.62万㎡，居住人口42712人，工作人口129013人。在客流方面，整个商圈工作日客流为367610人，节假日客流441621人。在客群年龄分布上，居住人口中25-34岁人群占比最高，达到了31.31%，35-44岁人群占比22.93%，19-24岁人群占比19.72%，消费人群偏于年轻化。

（数据来源：赢商大数据——赢在选址）

　　另外在居住人口的购买能力上，四牌楼商圈的中产人群比例占比达到了45.8%，TGI指数为110，高于城市平均水平，可见，区域整体的消费水平具有潜力。（TGI: 当前画像比例与全城比例的比较，高于100则表示当前地区比例高于全城均值，反之则为低于均值）

　　除了四牌楼商圈之外，作为合肥城市重点发展的滨湖区，近年来区域的商业发展同样有目共睹，在地铁1号线途径的滨湖商圈内，目前齐聚滨湖世纪金源、悦方ID MALL、佳源广场、滨湖爱琴海购物公园共计7家已开或待开购物中心。其中，百大心悦城、悦方ID MALL、佳源广场、利港银河广场以及滨湖爱琴海购物公园更是相距不到2公里距离，随着今年下半年佳源广场以及滨湖爱琴海购物公园的开业，整体市场竞争将趋于白热化。

　　代表项目推荐

　　包公园站：包河万达广场

　　项目体量：17.7万平米

　　开业时间：2010-12-23

　　项目地址：包河区马鞍山路130号

　　项目介绍：包河万达广场位于合肥一环内，东至巢湖路、西至马鞍山路、南北以芜湖路分界，衔引各主要商业圈，是合肥新旧繁华沉淀的交点，更是城市人流、物流、资金乃至历史文化转化的枢纽。项目汇集了购物中心、商业步行街、滨河酒吧街、超高层双塔写字楼、铂金五星级威斯汀酒店、中央景观豪宅。

　　紫庐站：悦方ID Mall

　　项目体量：11万平米

　　开业时间：2016-12-16

　　项目地址：包河区庐州大道2866号

　　项目介绍：合肥悦方IDMALL项目处于城市主干道庐州大道、紫云路及湖北路等成熟道路网络的环绕，周边地铁及多处公交站点快速连接市中心城区和滨湖各区域。同时，合肥悦方IDMALL凭借其紫云路站地铁上盖的独特条件，将成为合肥滨湖新区首个地铁直达的购物中心。项目通过新颖且符合市场需求的业态组合，为目标消费群体提供最广泛的品牌选择、最丰富的休闲配套、最专业的服务模式、全方位满足消费者的需求、引领滨湖新区商业新潮流。定位为：一个针对中高端客户，充满活力、时尚、个性化元素，兼具潮流品牌和餐饮娱乐于一体的多元化综合性购物中心。

　　紫庐站:滨湖世纪金源

　　项目体量：40万平米

　　开业时间：2010-10-01

　　项目地址：包河区徽州大道5558号

　　项目介绍：合肥世纪金源购物中心位于合肥市滨湖区，总投资 26 亿元人民币，总建筑面积约 40 万平方米，停车位达 3500 个，是安徽省最大的单体商业建筑。合肥世纪金源购物中心是世纪金源集团打造的第六家购物中心，为世纪金源集团第四轮投资的代表作，于2010年10月1日开业，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等多种业态。

　　塘西河公园站：爱琴海购物公园

　　项目体量：10万平米

　　开业时间：2019-08

　　项目地址：庐阳区庐州大道与洞庭湖路交口

　　项目介绍：合肥滨湖爱琴海购物公园位于庐州大道与洞庭湖路两条主干道交叉口，可视性和可达性较好，项目体量10万平方木，致力打造购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的市级商业中心。

　　云谷路站：滨湖银泰城

　　项目体量：13万平米

　　开业时间：2018-12

　　项目地址：包河区云谷路与庐州大道交口

　　项目介绍：银泰城地处庐州大道和云谷路交口，是滨湖区域核心CBD位置，1号线和5号线双地铁上盖，面积13万方，楼层B1-6F，停车位2500个，定制化自持物业；项目定位为：品质生活服务中心，目标客群为中产家庭、新锐青年。业态特色包含省内首家双层挑空中央公园；省内首家室内文创街区；一站式儿童生活教育服务中心；首家室内带泳池健身会所。

　　万达城站：融创茂

　　项目体量：18.8万平米

　　开业时间：2016-09-24

　　项目地址：包河区云谷路与庐州大道交口

　　项目介绍：合肥融创茂是建筑面积为18.8万方的大型购物中心，分为4层，地下一层与地上三层。项目共引进了229个品牌，荟萃了众多国内外品牌和全球美食，包括ZARA、PEACEBIRD、杰之行集合店、韩后、永辉超市、万达宝贝王等。项目整体规划有文化、旅游、商业、酒店、滨湖酒吧街五大内容，是华东最大的文化旅游投资项目，拥有华东最大的互动电影乐园、最大星级酒店群、华东最大国际电影城、华东唯一室外文化体验区、华东唯一大型舞台秀剧场、华东唯一的室内恒温水世界、华东最前沿的湖岸酒吧街、华东最顶尖的品牌商业中心。

　　九联圩站：首创奥特莱斯

　　项目体量：9.6万平米

　　开业时间：2018-09

　　项目地址：包河区徽州大道和珠江口交叉口

　　项目介绍：合肥首创奥特莱斯位于合肥市滨湖新区徽州大道与珠江路交叉口，地铁一号线终点站（九联圩站）出口。商业体量近十万平方米，以欧式风情小镇呈现安徽标准化奥特莱斯商业中心。引进数百家国际知名品牌折扣店，聚集世界潮流品位，以“名品+折扣”的全新购物体验，集合文化休闲、旅游购物为一体的省级商业新模式。

　　2号线沿线商业价值解读：西七里塘商圈发展值得期待

　　相比较合肥地铁1号线沿线的商业项目数量，地铁2号线略逊一筹，目前沿线站点周边分布10家购物中心，包括之心城、国购广场等商业项目，覆盖黄潜望商圈、三里庵商圈、三孝口商圈、四牌楼商圈4大商圈。

（数据来源：赢商大数据——赢在选址）

（数据来源：赢商大数据——赢在选址）

　　从沿线的商业发展情况来看，在2号线沿线的三里庵商圈，目前已经成为合肥城市商圈的代表之一。根据赢商网大数据中心统计，三里庵商圈面积为172.91万㎡，居住人口50628人，工作人口127726人。在客流方面，整个商圈工作日客流为324108人，节假日客流337285人。在客群年龄分布上，居住人口中19-24岁人群占比最高，达到了31.89%，25-34岁人群占比27.73%，19-24岁人群占比18.59%，消费人群以年轻消费客群为主。

　　在三里庵商圈客流指数上，达到了9.7分，可见在地铁的加持下，整个商圈的客流量拥有充分的保障。另外，商圈的时尚指数也达到了9.6分，整个商圈消费人群对于时尚、潮流的新兴事物拥有较高的接受程度。

　　此外，除了三里庵商圈，目前在地铁2号线沿线中，最受业内外关注的无疑是四七里塘商圈的发展动向。从商圈发展来看，目前商圈内仅有天玥中心一家已开业的购物中心，但是随着今年下半年商圈内的合肥弘阳广场以及合肥国祯广场两大项目的建成开业，未来整个商圈的发展令人期待。

　　值得一提的是，在2号线沿线的王岗站点，今年下半年同样计划开业的龙湖瑶海天街，规划了合肥首座TOD城市综合体。据悉，龙湖瑶海天街商业总面积9.7万方，未来项目将会以轨道站点为中心，整合“商业系TOP天街、城市塔尖资产、独栋旗舰商业”三大业态，基于全新“空间即服务”理念，开发的23万方TOD城市综合体，打造成为一个24小时的都市商业圈。在该项目开业之后，势必也将会为合肥的地铁商业发展带来新的理念和思路。

　　代表项目推荐

　　西七里塘站：合肥弘阳广场

　　项目体量：15万平米

　　开业时间：2019年下半年

　　项目地址：合肥市蜀山区长江西路与潜山路交口向东300米

　　项目介绍：合肥弘阳广场隶属弘阳集团商业集团，位于合肥西七商圈核心位置，是蜀山区重点商圈打造地，是全城唯一的高架引桥直连项目，汇集国际名品、时尚零售、儿童欢乐世界、生活配套、全球美食、IMAX影城等众多业态。

　　三里庵站：合肥之心城

　　项目体量：12万平米

　　开业时间：2012-10-01

　　项目地址：蜀山区长江西路189号

　　项目介绍：合肥之心城位于合肥市蜀山区三里庵长江中路与肥西路交口，是一家集吃、购、休闲、娱乐于一体的大型综合购物中心，定位于合肥中产阶级家庭和追求时尚潮流的年轻消费群体。该项目总建筑面积35万㎡，包括梅园公寓、5A甲级写字楼及购物中心三部分。其中，12万㎡的购物中心，从地下1层到地上7层，汇聚时尚品牌服饰、主题餐饮、时尚数码、儿童娱乐、护理等多元业态。合肥之心城项目地处城市主干道枢纽，三里庵繁华商圈核心地带，三面临路，地上数十条公交线路交汇贯通，紧邻地铁2号线三里庵。无以伦比的可达性将使得庞大消费人群如期而至，使项目具备了先天的地理优势。

　　四牌楼站：合肥银泰中心

　　项目体量：18万平米

　　开业时间：2012-01-08

　　项目地址：庐阳区长江中路98号

　　项目介绍：合肥银泰中心占地面积约10万平方米，共分十个楼层，地下一层至地上九层，汇集国际名品、知名餐饮、国际影城博纳影院、高端连锁超市BHG等综合商业业态，是合肥市核心商圈目前面积最大的商业购物中心。“国际生活，银泰中心”，为消费者塑造一个真正具有国际视野的购物环境。合肥银泰中心引进LV、Prada、GUCCI等几十个顶尖品牌，为都市圈、家庭客提供更多国际同步的创意生活提案。

　　王岗站：龙湖瑶海天街

　　项目体量：14.1万平米

　　开业时间：2019-12

　　项目地址：合肥市瑶海区长江东路与王岗路交汇处

　　项目介绍：龙湖商业进驻合肥的首座“TOD”模式购物中心，定位“新趣乐活主场”，涵盖7000㎡MALL上云顶公园、400㎡风动广场、350㎡儿童show场、合肥市场首屈一指的240㎡全功能众享空间-欢乐汇客厅 天街CLUB（会员中心），创新首进的业态组合及无微的优质服务，满足不同客群的消费需求，打造合肥城东体验休闲娱乐生活新中心。

　　总结：与北上广深等一线城市的地铁商业发展相比，其实目前合肥地铁线路较少，整体并没有形成气候和规模，城市人口依赖地铁出行的占比并不高，整体发展仍然存在较大的差距。所以相比较购物中心自身的运营而言，地铁所带来的仅仅只是辅助作用。

　　众所周知，随着当下消费升级的影响，消费者对于商业的选择并不只是满足简单的购物需求，而是在购物之外的消费体验。纵观合肥商业市场发展，无论是地铁商业，还是非地铁商业，运营情况良好的购物中心中都拥有清晰的项目定位以及合理的品牌招商，部分运营艰难的商业项目中，在定位以及品牌规划、级次方面，都存在明显不足。所以，在合肥地铁商业中最重要的其实是做好商业本质，地铁商业的本质是商业不是地铁，做好商业自然能做好地铁商业。