合肥地铁上盖商业经营状况实探 几家欢喜几家愁

　　众所周知，地铁是商业发展的助推器，提升了沿线商业的通达性，为商业项目带来可观的客流。但同时地铁同样也是一把“双刃剑”，导入客流同时也能够带走周边客流。随着地铁3号线的试运行，目前合肥也即将迎来3条地铁线路在营的局面。

　　然而，纵观合肥地铁商业的发展，在一部分商业项目感受地铁带来的红利效应之外，还有一部分商业却面临截然不同的局面。为此，本站走访了合肥多个地铁上盖商业，实地探访了解这些商业项目的运营状况。

　　人气火爆，区域商业“名片”

　　现场实探：合肥包河万达广场、合肥之心城、合肥银泰中心

合肥银泰中心

　　提起合肥最知名的商业体，合肥银泰中心绝对占有一席之地。作为银泰百货集团旗下的高端品牌的百货商场，合肥银泰中心位于合肥知名的四牌楼商圈，紧邻地铁2号线四牌楼站点。

合肥银泰中心客流统计（图片来源：赢商大数据——赢在选址）

　　自2012年1月开业以来，合肥银泰中心迅速成为了城市高端商业的代表，诸多一线品牌的入驻，让这里成为了合肥人气购物中心之一。根据赢商大数据显示，项目工作日日均客流为25601人，节假日日均客流为28766人，在全市排名位居前列。

　　同样，作为四牌楼商圈中流砥柱的合肥包河万达广场，也是合肥知名度最高的购物中心之一。据本站实地探访了解，项目紧邻地铁1号线包公园站点，在业态方面，涵盖了时尚、潮流、餐饮、儿童亲子等多元化业态品牌。在客流方面，据赢商大数据显示，项目工作日日均客流为24476人，节假日日均客流为26626人，人气同样火爆。

合肥之心城

　　除此之外，位于地铁2号线的三里庵站点的合肥之心城，也是合肥人气最旺的购物中心之一。围绕白领、学生、年轻家庭三类主力客群，从2012年开业至今，合肥之心城引进了约40余家合肥首店或独有品牌，成为了合肥时尚潮流消费的目的地。据官方数据统计，在客流方面，今年上半年合肥之心城单向客流超1150万，同比增长16%，人气火爆程度显而易见。

　　空铺多，经营状况堪忧

　　现场实探：合肥天玥中心（开业时间:2018-01、已签约191个品牌）、加侨国际广场、利港银河广场

合肥天玥中心

合肥天玥中心内部实景图片

　　相比合肥包河万达广场、合肥之心城等项目的人气火爆，同样是地铁上盖商业的合肥天玥中心却面临的截然不同的境遇。位于地铁2号线与3号线交汇的西七里塘站点的合肥天玥中心，是目前合肥唯一一个双地铁上盖的购物中心，但是即使有双地铁交汇的加持，依然没有改变项目运营艰难的困境。

　　据本站实地探访了解，在合肥天玥中心内，最常见的并非是消费者，而是一间间贴着“店铺招租、店铺转让”字样的告示。目前在项目内，空铺比比皆是，除了一层之外，其他楼层中的空铺随处可见，位于二楼西侧的在营业商铺更是不超过5家。并且，除了长期的空铺外，贴出转让告示的商铺也不在少数，部分店铺甚至直接表明无需转让费，但是依然无人问津。

合肥加侨国际广场实景图片

　　与合肥天玥中心境遇相似的合肥加侨国际广场，地下负一层商业与合肥地铁1号线葛大店站连通。据本站实地探访了解，目前项目各楼层中，人气较为火爆只有负一层，涵盖了众多餐饮品牌，客流量可观。

　　但是除了负一层外，在其余楼层中的人气可谓惨淡，空铺现象十分常见。其中，在5号楼的3层有一半店铺处于空置状态，2号楼的4层仅有一家店铺在营，1号楼的4层更是处于全部空置状态。

合肥利港银河广场实景

　　位于地铁1号线紫庐站点的合肥利港银河广场，业态上由购物中心和特色商业街组成。自今年下半年开业以来，项目人气始终不温不火。据本站实地探访了解，除了项目负一层以餐饮业态为主的钱龙街，拥有较高的人气外，购物中心内人气惨淡，部分楼层空铺也是随处可见。

　　三大原因构成商业困境：

　　1、选址位置：

　　其实，对于一个商业项目而言，选址、规划和运营能力三个方面是决定其成功与否的最主要因素，其中选址的重要性更是不言而喻，作为商业项目的源头，正确的选址是商业项目获得成功的基础。

　　从合肥天玥中心以及加侨国际广场两个项目的选址位置来看。在交通便利性上，位于马鞍山路与南二环路交口的加侨国际广场和位于长江西路上的合肥天玥中心，两大项目均紧邻城市主干道，交通区位优势明显。

　　但是在交通直达方面，两大项目均紧邻高架道路，在行车便利的同时，却也导致了消费者无法便利直达，无论是由西往东，还是南北方向的消费者，驾车前往时都需要绕路或者放弃高架通行，交通直达效果差，降低了消费者停留购物的心理预期，最终导致客流流失。

　　2、自身定位

　　同样，在加侨国际广场，根据赢商大数据显示，项目周边拥有48中、望湖城小学、安徽国际职业学院、合工大、中科大等多数学校，学生客群占比24.37%，周边1公里范围内19-34岁的年轻客群占比达58%，项目主要面对的消费客群都是以年轻消费者为主。

　　但是从目前项目的品牌组合来看，多以服装服饰、餐饮为主，无论是当下年轻消费群体青睐的快时尚消费、集合店等，还是如今购物中心流量担当的网红店、创新体验店等，加侨国际广场内的品牌分布寥寥无几。从项目整体的定位情况来看，并没有明显偏重与年轻消费群体的需求。

　　而位于滨湖商圈的利港银河广场，虽然周边分布合肥悦方ID MALL、百大心悦城、滨湖银泰城等多家购物中心，但是从项目自身品牌情况来看，基本以餐饮为主，在零售等品牌方面引进较少，难以吸引周边消费者到访。

　　3、孤岛效应

　　纵观目前合肥商业市场，可以发现“抱团取暖”的现象十分明显，例如三里庵商圈、环天鹅湖商圈以及近年来兴起的滨湖商圈，区域内1公里范围均聚集了多家购物中心，通过差异化的定位来吸引消费者，满足各类消费人群所需。

　　相比之下，合肥天玥中心以及加侨国际广场项目周边目前并无其他在营商业项目，像一座购物中心“孤岛”，其周边庞大的立交系统，阻隔了商场与周边商业的客流共享。其次，加上项目业态限制以及品牌级次的缺乏，难以吸引消费者前来购物，最终导致人气冷清，形成恶性循环。

　　但是相比之下，合肥天玥中心旁即将迎来合肥弘阳广场以及国祯广场的开业，未来区域也将逐步形成西七里塘商圈，对于合肥天玥中心而言，或许将会迎来新的转机。

　　结语：地铁只是推动商业发展的一个主线，对于商业项目而言，“打铁还需自身硬”，再好的外部条件都是辅助条件。所以在合肥商业市场中，无论是项目筹备，还是项目运营，都需要跟周边的市场相结合，找准自身定位，以差异化应对市场竞争，这样才能立于不败之地。

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