金融街控股“撤离”上海滩 总负债5年间近乎翻番

　　资金承压之下，金融街也加入到卖楼套现的行列。

　　6月20日，金融街控股发布一纸公告，公司全资子公司上海杭钢嘉杰实业以6.49万元/平米的价格将金融街（海伦）中心D栋、E栋共计16240.42平米出售给长城人寿，交易总价为10.54亿元。

　　由于金融街控股的直接控股股东为北京金融街投资（集团）有限公司，而长城人寿为金融街集团控制的子公司，此次交易已构成关联交易。

　　2017年，刚投入运营的金融街海伦中心出租率明显提升，2018年上半年租金收入较去年同期增长约38倍。在经营数据稳步提升的同时，为何金融街仍考虑出售资产？

　　金融街表示，目前房地产行业整体发展态势下，出售项目有利于公司加快资金回笼，保障公司的现金流安全，进一步降低杠杆水平。同时根据公司发展战略，本次交易将进一步优化公司自持物业结构，为公司“投融管退”的全价值链业务模式打通路径。

　　一位业内人士分析，对于金融街集团而言，本次关联交易可谓一举两得，既让金融街控股获得了资金，又满足了旗下险资（长城人寿）配置优质资产的需求。

　　撤离上海

　　作为典型的京派国企，金融街控股起家于北京西城，并在该区域成功打造其最著名的项目——北京金融街。

　　北京金融街的成功，催生了金融街控股模式复制、异地扩张的计划。

　　2014年初，金融街以总对价约52.3亿元一次性收购SOHO中国位于上海的SOHO海伦广场及SOHO静安广场的全部权益，两个项目的成交价分别为30.55亿元和21.77亿元。此次收购成为其新的里程碑——金融街控股首次进入上海市场。

　　海伦广场（金融街海伦中心的前身）为SOHO中国于2011年时购入，当时买入价为24.7亿元，此后SOHO在此项目上的“徘徊不前”，而在金融街收购一个月之后，该项目立刻结束桩基阶段。

　　转眼五年，作为金融街在上海亮相的第一个商办综合体，金融街（海伦）中心却难逃易主的命运。而早在2016年，金融街与vipabc签署战略合作协议，整售金融街（海伦）中心B、C两栋写字楼。彼时，这笔交易尚未公开具体售价。

　　今年3月，金融街控股位于上海火车站附近的地王项目也有了最新进展，其引援私募股权房地产投资集团——丰泰地产，签订项目战略合作协议，双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。更早之前，金融街二股东安邦旗下公司8亿元驰援这个项目，也引发外界关注。

　　而今，金融街再次以10.54 亿元的价格，出售金融街（海伦）中心 D 栋、E 栋本次交易销售均价为 64900 元/平米,为比照周边市场价格及独立第三方评估机构的资产估值报告确定。

　　2016－2019年，金融街（海伦）中心项目所在的四川北路、北外滩板块同类商品成交均价约为45000-65000元/平米；根据世邦魏理仕出具的以2019年5月 17日为估价时点的资产估值报告，金融街（海伦）中心 D栋、E 栋的评估单价为64850元/平米。

　　负债超千亿

　　2018年，金融街控股营业收入和营业利润相比上年双双下滑，其中营业收入约221.13亿元，同比下滑13.35%，营业利润约53.84亿元，同比下滑2.62%。

　　营收下降与其营运效率不无关系。而从金融街历年财报看，周转慢似乎一直是阻碍金融街大踏步前进的桎梏。根据财报，金融街控股2018年存货周转率只有0.17，不仅处于行业较低水平，还创近几年的新低。

　　同样以商业地产为主的大悦城地产的存货周转率达0.24，富力地产的存货周转率0.29；销售规模比较相近的北大资源存货周转率是0.64，花样年的存货周转率是0.33次，均高于金融街控股。

　　在金融街控股2018年项目开发列表里，不乏2016年和2017年开工现在仍然处于建设中的项目。

　　以天津大都会项目为例，该项目早在2012年9月开工，网上公开资料显示，该项目2017年仍在出售小户型公寓产品。

　　来自重庆的金融街·融景城项目，2016年7月开工，来自安居客网站数据显示，该项目今年4月中旬仍将有住宅项目推出。说明金融街控股不少项目周期长、周转缓慢。

　　对于房企来说，存货积压会导致成本上升，去库存的压力也会随之而来，项目整体的销售节奏缓慢，资金回笼便会十分紧张。

　　在2017年的财报中，金融街控股已经意识到该问题，彼时财报中称，2018年将统筹好快周转项目和战略性项目之间的平衡；加强项目层面的股权合作，提高投资效率和资金效能，更多获取优质项目资源。

　　不过，2018年金融街控股的存货周转率仍在下降，这个问题并没有得到实质性的解决——过去5年，金融街控股2018年的营业收入仅增加不到1亿元。

　　相比之下，其总负债5年间近乎翻番。截至2019年3月31日，金融街控股总负债为1122.83亿元。

　　此外，2014-2018年，金融街控股经营活动产生的现金流量净额除2016年为正外，其余4年均为负。其中，2018年金融街控股经营现金流为-90.29亿元。

　　进入2019年后的金融街控股，面对国内收紧的融资环境，其资金面仍然不算宽裕。截至2019年一季末，公司一年内到期的非流动负债为110.34亿元，较2018年末增长62.53%，还有20.44亿元的短期借款。然而，截至一季末，金融街的现金及现金等价物余额为134.94亿元。、

　　资产起底

　　目前金融街控股已出租的项目有16个，其中包括F4-D（北）、B5富凯大厦地上与地下项目等项目，账面价值合计14.1亿元。

　　金融街控股计入固定资产类房屋及建筑物账面合计24.4亿元。其中北京自持经营项目有丽思卡尔顿酒店、金融街公寓、北京体育活动中心、北京长安体育中心；天津与惠州自持经营项目有天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店。

　　除以上所述项目，金融街控股未办妥产权证书的固定资产有4个项目，账面价值合计3.4亿元；在建工程有2个项目，账面价值合计为7.6亿元；自持物业在建项目共有13个，其账面价值每年会按成本增加入账，暂不可计；还有5个地下车库，账面价值合计1.8亿元，而地下车库被单独售卖的可能性极小。