仲量联行：华南地区城市更新已逐步进入精细化

　　仲量联行今日在广州发布《重构社群关系，激活城市动能》城市更新白皮书，剖析中国城市更新的两大关键趋势，并创新性地提出了“城市拼图”理论和“都市再发展”指数研究模型。

　　本次城市更新白皮书从中观和社群两大视角提出了“城市拼图”理论，并通过 “都市再发展”指数模型的构建，为城市更新决策的制定提供了系统化的诊断方案和分析支撑。

　　从城市片区层面的中观视角切人，是本次研究的核心出发点。在社群视角下，城市不再是单一、静态的物质环境集合，而是多维度、动态的社群空间网络，助力城市实现“以人为本“的可持续发展理念。

　　城市更新两大关键趋势

　　《重构社群关系，激活城市动能》指出，‘从碎片化思维到整体化思维’以及‘从把握个体化需求到引领社群需求’是当前城市更新的两大关键趋势。

　　比起新区，城市现有区域的发展策略制定更为复杂，成片可再利用空间愈加稀少。与此同时，城市规划和管理成本的大幅提升，主流的城市更新诉求将更多呈现出“空间上的散点分布特征”以及“执行时序上的非连贯性”两大特征。

　　仲量联行认为，跳出针对单体项目的经济价值与社会价值来考量其“拆与留”的决策，站在片区整体化发展层面考量，从碎片化思维到整体化思维视角转变，是传承和孕育城市精神的关键基础。

　　城市更新也更加关注对城市居民需求更深层次的挖掘和引导，因为城市空间的活力离不开个体的互动与连结。不同于个体需求，社群拥有更为完整的功能需求与更趋势化的演变逻辑。在满足需求的基础上如何创造需求、引领需求也成为片区型城市更新操盘者的核心策略。

　　比如，作为上海文化传媒产业发展引领区域之一的徐汇滨江，围绕着“文创”主题下的设施、活动、产业等多元的要素配置，满足了公众对“游览-娱乐-成长”等一系列需求，更通过打造主题化的文化氛围，聚集了一批拥有价值共享网络、形成内在互相连结的人群——社群。

　　“城市拼图”理论及其数字化应用

　　白皮书在传统地图的基础上纳入了“社群”概念，以对城市进行动态而全面地观察与分析。研究社群活动实际上深度挖掘了城市中各板块的真实互动情况，是一种多维度衡量的 “城市地图”。通过“传统地图+社群分析”，仲量联行在白皮书中提出了“城市拼图“理论。

　　以伦敦为例，通过描绘情侣、文艺爱好者等社群在城市中的活动轨迹，仲量联行发现，一些空间上离散的城市板块却呈现了体验上的紧密联系。

　　如伦敦核心区的考文特花园、海德公园与伦敦市区外的格林威治天文台，虽然相距甚远但都是文艺爱好者们必去的城市文艺地标。通过社群视角，这些因社群活动而建立起超越物理空间联系的城市板块，展现了城市一个极具社群属性和特色的切面。

　　“城市拼图”的主要意义在于将对社群活动的观察融入城市物理空间，将城市划为更为细分的子板块。城市也成为由多块拥有内在联系的“拼图”（子版块）所组成，“拼图”既诠释了不同城市板块的独特属性，也体现了城市功能的整体性。

　　如今，数据分析和人工智能等领域的科技发展在城市再发展进程中举足轻重。一方面，高科技设备的应用正在逐步扫除“城市盲点”，大幅提升城市执行效率；另一方面，保证城市和社区的规划始终以最新前瞻技术为核心驱动力，巩固与延展城市社群的交流边界，实现规划与需求的契合。

　　“都市再发展”指数模型

　　仲量联行认为，在诊断城市发展进程中特定区域的各项表现时，拥有一套普适有效并系统性的研究平台十分关键。白皮书特别围绕4大维度、12个目标和60项指标及项下的上百个数据端口，提出了“都市再发展”指数研究模型来评估城市发展中城市供应与人群需求的“匹配度”。指数旨在通过城市数据的集成化处理，在城市供应与人群需求间探寻城市成长机会点，为城市决策的制定提供系统化的、结合现状与趋势的诊断方案和分析支撑。4大维度分别为：城市建成环境、城市规划与发展策略、社区特质与社区氛围以及市场与经济。

　　华南地区城市更新已逐步进入精细化

　　仲量联行在城市规划的功能研究过程中始终秉承“活力·互动”这一宗旨，即赋予空间和建筑更多的社交功能，让建筑与周边功能产生更深刻与直接的互动联系。

　　近年在华南区尤其是深圳，不少城市更新项目是在旧工业区基础上进行旧改。地处城市核心的工业用地往往具有一定的历史文化遗留，如何在盘活过程中既能够满足用途及功能的变更，同时又将上述历史文化进行保留、且与新建建筑进行有机的融合，通常是政府、原业主与当地居民社群共同的诉求。

　　仲量联行在参与深圳原金威啤酒厂城市更新项目中，采用了‘修旧如旧，旧中出新’的定位策略，即在不改变原建筑形态的基础上，采取外立面改造的方式使其成为项目对外展示的亮点；同时，建议引入创新的特色酒店、展示空间、生态餐饮等业态，使其功能与更新后的项目融为一体，并满足未来区域的配套需求。

　　仲量联行华南区战略咨询部总监翟琳璟指出：“在大湾区规划及建设卓越国际化城市背景之下，华南地区，尤其是广州及深圳在城市更新方面将迎来新的机遇与挑战。当下华南地区城市更新已经逐步进入精细化，城市更新也不再单一注重建筑及形象的改善，而是从形象、品质、产业、功能、服务等全方位进行提升。城市更新的推进也进入由中观视角切入的片区统筹新模式。”

图片来源：仲量联行