未来1年广州预计新增购物中心40-50万㎡ 投资者拓展意愿增强

　　近日，仲量联行发布广州房地产市场2019年上半年回顾及展望报告，报告针对广州优质零售物业市场发展及未来趋势作了专门分析。

　　报告指出，2019上半年，广州优质零售物业市场整体租赁需求平淡。零售商扩张态度普遍谨慎，网红餐饮、运动服饰等过去扩张较为迅速的业态，也逐渐出现放缓趋势。

　　与此同时，非连锁品牌业绩压力加大，而连锁品牌也更注重销售坪效，开始更倾向于租赁较小面积的店铺。

　　在租赁需求平淡的整体态势下，美妆品牌与国内智能终端品牌扩张表现积极。

　　在中美贸易战升级的背景下，华为等品牌越来越重视国内市场，在线下体验与零售渠道方面开始发力。

　　国际彩妆品牌持续拓展广州市场，明显青睐营运能力较强、受年轻人欢迎的优质零售物业。据赢商网了解，2019年4月、6月，广州首家NARS概念店和YSL全球形象旗舰店先后进驻天环Parc Central。

（点击图片阅读：广州零售市场Q1观察）

　　2019年上半年，广州主要全新开业项目是萝岗奥园广场和位于花都的广州融创茂，两座购物中心合计带来新增商业体量约15.2万㎡。

　　仲量联行报告指出，萝岗奥园广场与广州融创茂均录得高开业率，主要原因是“项目精准的定位与开发商自身的运营经验”。

　　据赢商网了解，萝岗奥园广场于今年5月18日开业，商业体量约4.5万㎡，招商率100%、开业率95%，共计引入56个品牌，首进萝岗品牌占比28%，主力品牌永辉Bravo精品超市、中影影城、海底捞均为首次进驻萝岗。

（点击图片阅读“萝岗奥园广场”开业报道）

　　广州融创茂是华南地区首座融创茂，于6月15日开业，商业体量约10.65万㎡，引进了160+品牌，大致为8大主力店+61家美食餐厅+100余家服饰精品的品牌。

（点击图片阅读“广州融创茂”开业报道）

　　今年5月1日，广州首座万科广场——天河万科广场在试营业4个月后，宣告正式开业。

　　与试营业相比，天河万科广场正式开业的最大变化在于：B1层开放营业。

　　结合项目定位“轻年社交引力场”，天河万科广场B1层定位为“轻活圈”，引入了华见SUPER VALUES生鲜食品会员折扣超市、一年四季24小时智能游泳健身、太二酸菜鱼、大师兄陕西面馆、漢泰丰、KK馆、西遇、War Flight无人机体验馆等约24个品牌，涵盖零售、餐饮、休闲体验、生活配套等业态。

（点击图片阅读“广州天河广场广场”开业报道）

　　整体来看，2019年上半年，新开业项目集中于二季度亮相，一季度仅有荔胜广百广场开业，项目位于荔湾，为广州零售物业市场带来3.7万㎡新增供应。

　　纵观广州全市购物中心租金水平，最明显特征是核心区商场租金表现分化。上半年，尽管天河路商圈租金表现相对突出，但受传统商圈部分商场租金表现拖累，核心区整体租金水平仅维持小幅上升。

　　与此同时，相对疲弱的消费市场继续考验商场的运营能力。无论核心区或非核心区，租金上涨基本来自于运营出色的商场。

　　得益于粤港澳大湾区发展纲要的出台，投资市场情绪较为高涨。外资机构投资者对广州零售物业的问询增加，同时，一些具备较强商管能力的内资开发商也想通过收并购，加速在广州布点。

　　但目前广州可售优质零售物业相对稀缺，致使上半年并无大宗单一优质购物中心的成交发生。市场投资回报率保持平稳。

　　仲量联行报告预估，未来12个月内，广州新增零售物业供应预期在40-50万㎡，且多位于郊区商圈，预计年底会将全市空置水平小幅推高。

　　由于天河路和珠江新城等核心区域商圈新增供应缺乏，但又是零售商进入广州或在核心区扩张时的首选。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明预计，天河路和珠江新城等商圈的租金增长，预计将带动核心区租金继续小幅上涨。

　　同时，由于供应的增加，部分商圈新入市项目将与已有项目形成激烈竞争，租金表现将更考验商场的运营能力。

　　报告分析称，由于消费需求短期内无法大幅回暖，零售商的租赁需求预计也不会出现太大变化，市场新增需求多来自迎合市民消费升级的业态，部分运营出色的商场预料能从中获益。

　　而传统商圈仍将把重心放在硬件改造升级与业态调整，但预期调整进度较慢。同时，郭伟明预计部分零售商仍有在郊区商圈进行布点的需求。

图片来源：天环Parc Central、萝岗奥园广场、天河万科广场、广州融创茂