陆家嘴、太古等聚集的前滩国际商务区 最新进展来了！

　　前滩，被誉为“第二个陆家嘴”，2.83平方公里范围内，规划了约350万平方米的建筑面积，2012年前滩规划出炉，除了陆家嘴集团外，陆续迎来太古地产、铁狮门、中粮、格力、三湘、海航等商业地产及住宅开发商，并于2015年全面展开前滩的二级开发。

　　据公开数据显示，2018年，前滩实现新开工项目12个、地上建筑面积共67万平方米，竣工项目18个、地上建筑面积共65万平方米。截至2018年12月底，前滩区域累计开工项目共计62个、地上建筑面积达255万平方米（总建筑面积377万平方米），占前滩可开发面积85%；累计竣工项目33个、地上建筑面积91万平方米（总建筑面积137万平方米），占前滩可开发面积的30%。

　　围绕“三年出形象、五年出功能、十年基本建成”的开发目标，这个“既适合工作，也适合居住的‘3.0版’城市”最新动态如何？尤其是聚集了陆家嘴集团、太古地产、铁狮门、信德集团、前滩投资公司等开发商的前滩商务区核心区域，随着今年区域内首个商业项目晶耀前滩的亮相，其他商业项目进展如何？相比陆家嘴、虹桥商务区，这一新兴区域又有哪些优势？

　　基于此，赢商网联合上海·中原（工商铺），欲从区域基本概况、配套设施及商业动态等方面呈现前滩国际商务区最新开发概况。

　　一、前滩国际商务区基本概况

       二、区位分析

　　前滩，被誉为落在黄浦江边的“金靴子”，总占地约2.83平方公里，相当于2/3个静安区，2-3倍的陆家嘴，其能容纳的建筑群体体量巨大。

　   从功能定位来看，前滩的规划与建设紧紧抓住了时代的潮流。若把城市格局分为3个版本，老外滩可称为“1.0版”，陆家嘴则是“2.0版”，而前滩可以看作是 “3.0版”城市。

　　相比陆家嘴和虹桥核心区，规划先行的前滩国际商务区在规划上，更注重商业及文体&文娱业态占比，因为它不仅是办公场所，还将是一个宜居宜生活的区域。从功能定位上，前滩也更聚集：重点发展总部商务、文化传媒、运动休闲三大核心功能，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、专业服务、教育培训、休闲娱乐等配套功能。

　　（前滩与陆家嘴、虹桥商务核心区的规划对比）

　　金融行业系浦东写字楼空间新增需求的主要来源，而浦东核心区空置率偏低。前滩将受益于金融业的迅速发展以及来自诸如制造业等传统行业租户持续进行中的去中心化。

　　据了解，前滩吸引的将是非金融企业总部和跳变型企业（从传统企业向现代企业转型的大型企业）总部集聚地，比如咨询、法律、现代服务等。这就意味着，前滩的开发在功能定位上将和陆家嘴形成一种互补的金融生态。

　　上海现代城市与区域发展规划研究院理事长冯叔君如此看待前滩的发展和建设：前滩的开发和建设对于转型中的上海和浦东意味着城市发展模式革命。城市发展模式就是一个‘破’与‘立’的动态过程。旧的城市发展模式是人跟着商业集聚的过程（people follow business），城市管理者关注的重点是招商引资，引入劳动密集型产业的企业，可以解决就业问题。后工业社会的城市发展模式是商业围绕人的发展目标展开（business follow people），城市管理者关注的重点是招才引智。从工业时代向后工业时代转型，重要的是这个城市能不能吸引大批知识型人才。

　　前滩也呈现以下几大优势：

　　1.成本优势

　　相较于成熟的商务区，进驻前滩的企业能够节省租金成本。有机构曾做过调研，考虑到成本、公共交通和配套等，六成受访者称其将考虑搬迁至前滩；

　　2.便捷的交通网络

　　前滩的先天条件十分优越的,交通四通八达，轨道交通6号，8号，11号线交汇于此。周边有卢浦大桥，打浦路隧道，西藏路隧道，未来还将有一条越江隧道，非高峰时段，如果开车从前滩出发，走卢浦大桥、上南北高架到人民广场仅15分钟左右，到浦东陆家嘴的车程同样仅约15分钟；

　　3.宜居生态环境 配套完备

　　前滩国际商务区共建设了三处大型公园：前滩友城公园、前滩休闲公园、前滩体育公园，由北向南呈带状分布，是前滩区域超大面积的绿色休闲配套项目……

　　可以看到，前滩地区配置了国际学校、国际医院、公立学校、私立学校、国际教堂、国际演艺中心、国际体育中心、文化设施等，重点突出“绿色、复合、国际”的规划理念，倡导工作与生活、城市与自然、出行与休闲紧密结合，提供多样性城市功能和空间体验；

　　4..顶级的商业配套

　　前滩的商业配套同样前景可期，从前滩世贸中心，到规划建设的前滩中心、太古城、香格里拉亚太中心、铁狮门商业综合体、前滩演艺中心等，众多大牌开发商正致力于将前滩打造成一个全新的商圈，并且创造出了上海又一个可以和陆家嘴相媲美的金融中心。

　　在上海·中原（工商铺）营销代理部营业董事李小伟看来，政府是站在国际视野去规划前滩区域的世界级的平台，版块不仅定位于国际级CBD，同时也吸取其他CBD功能发展的不足，“从上述资料不难看出前滩发展的机会和优势，前滩区域规划，在中国绝无仅有，真正做到有天、有地、有景、有生活，这样的区域是我们所向往的，我非常期待他面市，并且期望见证他的辉煌，同时带动上海又一次的巨变”。

　　三、前滩国际商务区商业进展：仅2项目入市 商业氛围待形成

　　自2012年规划出炉后，前滩区域相继迎来众多开发商加入，经过6年多的开发建设，目前，前滩商务区已经住宅已经陆续入市，而办公楼和商业部分进度则相对缓慢。

　　附前滩核心区项目：

（以上资料根据公开资料整理）

　　1. 前滩世贸中心

       截至2019年6月，仅有前滩世贸中心及晶耀前滩两个写字楼项目迎来企业入驻，商业部分则仅有世贸中心一期部分配套商业。另据CBRE世邦魏理仕最新数据显示，截至今年第二季度，前滩区域写字楼已交付体量达458,300平方米，目前平均租金为8.1（天/平方米），写字楼入驻率已达52%。

　　前滩世贸中心一至三期由陆家嘴集团旗下前滩投资公司鼎力开发，项目集办公、商业、酒店于一体，占地面积5.2万平方米，总建筑面积近40万平方米。

　　一期毗邻东方体育中心，为前滩首批建成交付使用的办公楼项目，包括办公7.8万平方米、商业1万平方米，项目于2017年3月竣工，二期为前滩第二个竣工投入市场的办公楼产品，总建筑面积13万平方米，包括2幢甲级写字楼和四幢商业裙楼，三期地上建筑面积8.5万平方米，由2栋16层办公塔楼、1栋6层服务式公寓以及部分商业裙楼组成。

　　值得一提的时候，在前滩世贸中心一期，除了提供常规的写字楼租赁服务外，陆家嘴集团还打造了首个服务式办公空间——L SPACE商务中心，3500平方米的空间内，分为A、B（私密性办公租赁区域）、M（共享会务休憩区）三个区域，提供短至3个月的租赁需求。

　　在这一空间内，有300个5A写字楼标准工位、9个标准会议室/培训教室，提供打印、会务等配套服务，会员享有内设咖啡茶饮、健身、社区活动等专享权益，据悉，L Space 商务中心旨在为前滩商务区内的优质企业提供弹性办公空间、共享空间，提升客户满意度；满足特殊合同或项目的客户的空间特殊需求、办公空间暂时紧缺者的紧急需求、搬迁过渡以及承接世博管委会重点跨国企业代表处落地，加快商务区聚集。

　　附：前滩世贸中心已入驻企业

　　作为区域内首个交付使用的写字楼，前滩世贸中心在商业配套部分集中一期，二期仅有澜臻、中国银行（装修中）等少部分商业，三期则是有罗森便利店、棒约翰（未开）、天福茗茶、果汁满满、manner等商业。

　　具体从业态来看，前滩世贸中心一期商业主要以满足写字楼办公人群功能型需求为主，多以餐饮为主，赢商网实地走访发现，像逸桂禾等餐饮店已经关店，同时世贸中心也注重新业态的引进，从围挡来看，百联旗下新零售尝试逸刻EGO也将进入；针对白领一族的健身需求，则是引进了新型健身房品牌V+fitness。

　　有趣的是，在1万方的商业体量中，其还引进了嘉宝教育开出幼儿园。

　　前滩世贸中心一期配套商业：

　　2.晶耀前滩

　　位于前滩国际商务区核心区域，集购物中心、6栋甲级办公楼、高端住宅区于一体的城市综合体项目，总建筑面积超30万平方米。

　　商业部分，晶耀前滩计划8月亮相，这也将是前滩区域首个开业的商业综合体项目。据悉，其将结合前滩国际化、生态、休闲的特质，定位“滨江国际轻质生活中心”，通过打造运动、亲子、美食三大场景，构建起一个优质生活空间。其中，写字楼仅T5已于2018年投入使用，已有科思创(上海)管理有限公司、科思创聚合物(中国)有限公司、利乐贸易(上海)有限公司、铁狮门投资咨询(上海)有限公司、上海蔚来汽车有限公司、维沙(上海)企业发展有限公司、上海普曼广告有限公司、上海翊和翡翠有限公司等企业，T1/T2/T3/T6/T7还未投入使用。

　　从早前公开的资料看，晶耀前滩将引进CGV电影院、卉园HuiGarden、G-Super 超市、Ringside、奈雪的茶、熠盛粤味、Manner coffee、奈尔宝家庭中心、长颈鹿美语、Pawsnation 宠物店、Bymiga、西西弗书店、惠食佳、凤凰湘语、Starbucks Reserve、华为、711便利店、Seesaw、Intersport、RESEE、李宁、潮民冰室、LOVE GIFT、恋暖初茶、瑞兹卡、TREVOR SORBIE等品牌。

　　其他在建项目进度 :

　　1.前滩中心

　　位于前滩核心区域，包含一座280米的标志性办公塔楼（前滩中心甲级写字楼）、一座五星级酒店（前滩香格里拉）、一个大型低密度商业广场（前滩太古里（25-01））。

　　今年初对外公布商业部分命名的前滩太古里，在设计上采用“自然主义”的理念，零售楼层为B1层到L4层，最多可提供商铺数量约250个已启动招商，计划在 2020 年底起分阶段开业。

　　2.前滩时代广场

　　前滩时代广场由1栋5A甲级写字楼、1栋高层服务式公寓和1处中型规模的购物中心组成，为租户提供相应的商务和休闲配套，目前写字楼已经对外招租，定位知名外企，服务式公寓和购物中心尚未营业。

　　写字楼部分总高31层，总建筑面积为9.4万平方米。

　　3.前滩信德文化中心

　　前滩文化传媒功能的核心载体，项目地上地下总建面约20万平方米堪称前滩首席娱乐综合体，6.4万平方米的商业面积中包含一座3万平方米的演艺中心和3.4万平方米的商场，2万方的酒店，7万方的办公楼，形成一座拥有写字楼、五星级酒店、大型演艺中心、时尚街区商业未来都市文化港。

　　作为前滩乃至上海市文化演出剧场旗舰项目，前滩演艺中心将以吸引大众消费为主，计划打造一个4000-5000个座位的多功能剧场和若干个小剧场、小型宴会厅，并配备音控室、化妆间、嘉宾休息区、餐饮区等。

　　4.前滩亚太中心

　　该地块为前滩最后启动的核心区域项目，土地面积约6.37万平方米，总建筑面积约35.89万平米，规划办公用途面积约 12.56万平米，商业用途面积约12.56万平米，住宅用途面积约10.77万平方米；是一个集高端商场、甲级写字楼、高级出租型公寓组成的大型综合体。

　　这两幅地块的占地面积比较大，之前计划由香港置地打造“前滩亚太中心”，但是2019年初，香港置地决定退出该项目的开发，后期这两个地块将作为何用，目前还没有确切消息。

　　四、总结

　　尽管香港置地退出了这一区域，但并不影响外界对这一区域的看好。

　　上海陆家嘴集团总经理徐而进表示：“继外滩和陆家嘴的成就后，我们有信心前滩国际商务区将成为上海新一代的城市中心，我们在规划之初就将其定位于‘陆家嘴2.0’，即汲取成功经验的升级版陆家嘴”。太古地产零售业务董事韩置表示：“前滩太古里是继北京三里屯太古里和成都远洋太古里这两个成功项目后，我们在中国内地的第三个‘太古里’。我们很高兴能将这一独具特色的零售体验带来上海。 2017年兴业太古汇盛大开幕后，这次我们将上海本地特色与太古里的概念相结合于我们在上海的第二个重要项目，相信前滩太古里将成为吸引上海居民和国内外游客的一个全新零售地标。

　　基于对这一区域的看好，上海·中原（工商铺）已经进入这个区域，并代理了前滩福晟钱隆广场项目，“它位处香格里拉对面，属于前滩最中心的位置，本案相比较浦东沿江区域其他整栋出售项目来说，我们采取整层销售策略，更凸显了它的稀缺性”，李小伟透露，上海·中原（工商铺）将充分发挥自身有大宗物业的操盘经验及众多成功案例优势，从区域规划客户需求角度去做分析和沟通，“为一些无法参与浦东沿江优质物业购买的企业提供绝佳的机会”。

　　从商业项目及办公楼的入市进度来看，前滩区域更多项目还在开发中，不过，预计到2023年底，该区域将有超过380,563平方米的零售体量入市。“未来的区域的景象时常在我脑子里盘旋，在人与自然交相辉映中，优秀的企业在这里进行着全球生意的往来；学子们在这里进行学术的交流；精英们下班后去酒吧品酒、绿地健身、看电影、看演唱会，企业家们出入高档会议洽谈生意谋划未来、这种感觉大家也可以感受一下，所以，我觉得前滩区域未来是惊天动地的，未来是超乎想象的，所以我非常期待”。

（注：文中图片部分来自前滩太古里、晶耀前滩）