韧性城市 澎湃动能

　　2019年7月18日，成都— 全球性的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉发布《2019年上半年成都房地产市场回顾与展望》报告，研究显示：

　　写字楼市场：新旧动能交替使成都优质写字楼市场的不确定性增加，但净吸纳量仍然高居全国第二，市场发展从快速扩张转变为效率型成长

　　·零售物业市场：持续活跃，市场发展迈入“认同”与“突破”的博弈阶段

　　·仓储物流市场：电商自建库冲击显现，带动仓储物流市场迈入“调整”与“时机”的发展阶段

　　·投资市场：保持活跃，大宗交易成交量及多样性均显著提升

　　优质写字楼市场

　　供应回升，但需求增长随经济不确定性增加而放缓，市场发展从快速扩张转变为效率型成长

　　上半年，市场录得5个项目约29万平方米的新增供应，且主要落于城南，其中天府新区秦皇寺板块迎来首个甲级写字楼交付。租赁需求增长放缓，净吸纳量仅录得26万平方米，同比下降58.5%。究其原因，一方面经济不明确性增加令企业改变办公策略以实现成本优化，故市场新设办公及升级需求缩减；另一方面则是因为部分行业持续调整所导致的企业退租及办公需求降级案例频发。尽管如此，上半年成都优质写字楼净吸纳量仍居全国第二。按行业看，非传统金融、房地产与TMT分列前三大需求来源。此外，医疗、教育类的办公需求活跃度增加。统计层面，市场空置率较去年底小幅下降0.5个百分点至23.0%；平均租金较去年底微涨0.1%至84.0元每平方米每月，但市场于第二季度出现拐点，部分业主因市场不明确性增加而开始调整租赁策略，租金环比录得微跌。

　　成都写字楼市场在历经起步、成长及调整三个阶段后逐步迈入存量时代，市场发展从快速扩张转变为效率型成长，市场主体加大运营层面的投入以增加自身韧性抵抗风险。

　　韧性策略1—物业改造：城市更新机遇下，市中心楼龄较老的楼宇通过软硬件升级来探寻二次生命周期；新兴区域在建项目也加大物业功能性前期研策的投入，以期延长产品规划设计的保质期。

　　韧性策略2—绿色建筑：企业愈发重视社会责任和建筑全生命期的覆盖，绿色建筑亦因此成为楼宇运营的发展方向。

　　韧性策略3—角色转变：楼宇跳脱空间服务提供者的角色，转型成为全生态链供应商。产业和楼宇高度融合，业主与租户共生效应凸显，最终建立共赢及资产增值的长效机制。

　　韧性策略4—灵活性：面对内外部环境不确定性的加剧，业主提高方案制定周期、定制服务及优惠措施的灵活性以契合日新月异的需求端。

　　展望未来，2019年下半年市场还将迎来约40万平方米的新增供应。着眼需求端，在打造国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境有望使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显，继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局。然而，考虑到新经济行业调整及头部企业的强者恒强，市场或将预见更多优质企业携大面积租赁需求进驻成都与部分企业因经营不明确性加剧办公需求降级或收缩的异向并存情况。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“随着租赁需求增长放缓，写字楼平均租金在连续上涨7个季度后首次出现下行拐点。展望未来，经济内外部环境的不明朗，以及部分行业的持续调整，将进一步增添需求端的不确定性。因此，业主应重视租赁策略的时效性及灵活性，提高自身韧性以应对市场变化。”

　　零售物业市场

　　需求保持活跃，市场发展迈入“认同”与“突破”的博弈阶段

　　上半年，伊藤广场开业为市场带来8万平方米的新增供应。然而，百货生存空间继续受到挤压，市场录得数宗闭店案例，其开发模式及运营招商亟待调整。需求保持活跃，市场空置率较去年底下降0.7个百分点至5%，再创新低。全市购物中心首层平均租金较去年底上涨0.5%，报375.3元每平方米每月，其中核心商圈中地标项目的引领效应显著。按业态看，国际服饰品牌继续加持成都，“她经济”与“他经济”并驾齐驱；茶饮、咖啡品牌相互跨界完善产品线，本土特色小店步入购物中心；派对体验品牌成市场新宠，儿童体验聚焦亲子及启蒙教育，互联网基因品牌持续渗透。

　　成都写字楼市场在历经起步、成长及调整三个阶段后逐步迈入存量时代，市场发展从快速扩张转变为效率型成长，市场主体加大运营层面的投入以增加自身韧性抵抗风险。

　　韧性策略1—物业改造：城市更新机遇下，市中心楼龄较老的楼宇通过软硬件升级来探寻二次生命周期；新兴区域在建项目也加大物业功能性前期研策的投入，以期延长产品规划设计的保质期。

　　韧性策略2—绿色建筑：企业愈发重视社会责任和建筑全生命期的覆盖，绿色建筑亦因此成为楼宇运营的发展方向。

　　韧性策略3—角色转变：楼宇跳脱空间服务提供者的角色，转型成为全生态链供应商。产业和楼宇高度融合，业主与租户共生效应凸显，最终建立共赢及资产增值的长效机制。

　　韧性策略4—灵活性：面对内外部环境不确定性的加剧，业主提高方案制定周期、定制服务及优惠措施的灵活性以契合日新月异的需求端。

　　展望未来，2019年下半年市场还将迎来约40万平方米的新增供应。着眼需求端，在打造国际营商环境的背景下，市场经济运行机制和体系的国际化改革所营造出的宜商环境有望使成都在国际舞台上的竞争力愈发凸显，继而吸引更多优质企业特别是外资企业在蓉布局。然而，考虑到新经济行业调整及头部企业的强者恒强，市场或将预见更多优质企业携大面积租赁需求进驻成都与部分企业因经营不明确性加剧办公需求降级或收缩的异向并存情况。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示：“随着租赁需求增长放缓，写字楼平均租金在连续上涨7个季度后首次出现下行拐点。展望未来，经济内外部环境的不明朗，以及部分行业的持续调整，将进一步增添需求端的不确定性。因此，业主应重视租赁策略的时效性及灵活性，提高自身韧性以应对市场变化。”

　　零售物业市场

　　需求保持活跃，市场发展迈入“认同”与“突破”的博弈阶段

　　上半年，伊藤广场开业为市场带来8万平方米的新增供应。然而，百货生存空间继续受到挤压，市场录得数宗闭店案例，其开发模式及运营招商亟待调整。需求保持活跃，市场空置率较去年底下降0.7个百分点至5%，再创新低。全市购物中心首层平均租金较去年底上涨0.5%，报375.3元每平方米每月，其中核心商圈中地标项目的引领效应显著。按业态看，国际服饰品牌继续加持成都，“她经济”与“他经济”并驾齐驱；茶饮、咖啡品牌相互跨界完善产品线，本土特色小店步入购物中心；派对体验品牌成市场新宠，儿童体验聚焦亲子及启蒙教育，互联网基因品牌持续渗透。

　　成都仓储物流市场正面临诸多不确定性，电商自建库的冲击令租赁需求端结构性调整，供给侧亦随之被动调整。市场主体把握时机调整策略，将挑战置换成机遇，从而增加自身韧性抵抗风险。

　　韧性策略—调整与时机

　　l租户：供应回升及电商冲击的双重影响之下，短期内市场可租赁面积显著增加，给予租户更多谈判空间，是升级仓储需求的绝佳时机。

　　l业主：一方面，业主加大租赁策略的灵活性，调整租期、面积、租金的弹性；另一方面，电商需求归落自建库让业主重新审视招商方向，并开始挖掘潜在的本地需求。

　　l投资者：由于市场迈入调整期，投资者的预期逐渐归于理性。核心园区（双流、龙泉及新都）的二手仓储项目受到关注。

　　展望未来，2019年下半年市场预计将会迎来45万平方米的新增供应。电商自建库影响预计延续，全年市场将维持调整基调。总体而言，成都作为西部物流枢纽的角色将随不断完善的基建和持续扩张的高标准仓储版图而巩固，愈发成熟的市场在未来将受到更多投资者的关注。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|产业地产部主管尤鹏伟表示：“尽管市场持续面临来自于电商自建库的冲击，我们仍然观察到成都标准仓储需求端的充沛活力。因此，我们相信在产业结构深化转型和基础设施加大投入的背景下，随着川渝合作各项举措的推进实施，成都的市场容量将进一步扩大。”

　　投资市场

　　市场活跃，大宗交易成交量及多样性均显著提升

　　上半年，成都投资市场较去年同期活跃，共录得5个大宗交易，合计成交金额约63亿元。同时，交易的多样性亦显著提升，标的物涵盖写字楼、购物中心、综合体及土地。着眼投资者构成，大型本地企业、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力。值得关注的是，尽管上述成交是买卖双方自去年甚至更早以来的博弈结果，但交易的达成仍是市场基本面改善和投资者信心提升的反映。以晶融汇购物中心为例，该宗交易的达成折射出机构投资者对成都核心地段物业的积极态度以及后期物业升级改造的信心。

　　世邦魏理仕华西区投资及资本市场部主管金灵表示：“成都商业地产的资产价格在过去几年涨幅不大，但随着租赁市场不断改善，成都投资市场的收益率在可比城市中对投资者的吸引力将不断提高。然而，由于短期内市场优质可售物业相对有限，故未来成都大宗交易仍然会处在相对稳定的博弈阶段，成交活跃度将保持以往的水平。”

　　- 完 –

　　关于世邦魏理仕

　　世邦魏理仕是财富500强和标准普尔500强企业，为全球性的商业地产服务和投资公司。公司拥有员工超过90,000名（不含联营公司），通过全球480多家办事处（不含联营公司）为地产投资者及承租者提供服务，具体包括：设施、交易及项目管理，不动产管理、投资管理、评估与估值、物业租赁、战略顾问、物业买卖、按揭融资和开发服务等。欢迎浏览公司网址www.cbre.com。

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