杨泽轩：市场日趋饱和 未来需创新

　　做力量的出口，商业的力量没有尽头。

　　品牌如何结合市场现状提升自身品牌力？购物中心如何多角度入手打造自身闭环？如何运用大数据加持品牌能效？由赢商网主办的“商业的力量”——2019年中国购物中心+峰会，于7月24日拉开帷幕，来自各个圈层的商业地产人在会上就“商业的力量”这一主题，展开了积极的探讨。

　　此次峰会上，万商俱乐部创始人、中城商业研究院院长杨泽轩发布了《中国购物中心2019年度发展报告》，从宏观经济、宏观政策、金融环境、回顾了2018年度以及2019年上半年的市场，也对2019年下半年的市场做了预测分析。

　　宏观形势：有压力但仍景气

　　杨泽轩在《中国购物中心2019年度发展报告》中指出，整个宏观市场与商业地产这个微观市场存在着不可脱离的关系，且相互影响越来越大。

　　从国内经济来看，受到中美贸易战的影响，上半年的冲击显而易见，下半年可能还会有新的压力，但也可能会有新的发展；从宏观政策来看，整体财政政策仍是积极的，但货币政策的收紧让未来靠向投资驱动的时代；从金融环境来看，上半年因为融资上市的受限、融资渠道的调整，整个房企都转向了企业战；从房市政策来看，2019上半年的大事件体现出的是时代带来的并购，投资环境的整个市场进入饱和、下行阶段下半年市场将依旧处于相对下调的趋势。

　　购物中心：市场逐渐饱和未来集中度会升高

　　报告显示，2019年拟开业购物中心建筑面积预估为8600多万平米，拟开业数量为987家，集中在经济比较发达的城市，如华东、广东、四川，以及贵州、安徽、湖北等新兴地区。预估年底实际开业数量为500家左右。

　　杨泽轩分析说，从目前购物中心存量和增量来看，市场逐渐达到饱和，2018年实际增长率跌破0，同比实际增长面积下调。空置率方面，2018年有适当回调，2019年因为整个商家端市场的收紧，开业端数量未减少很多，整体空置率会有上调。

　　对于购物中心的分析和预测，杨泽轩表示，从客流规模分析购物中心TOP50的体量，发现客流规模和商业建筑面积具有较高的相关性。50个项目中，有44个项目为偏大型以上。

　　在未来，由于消费端口中产阶级人口的规模和占比持续上走，形成的消费贡献率也会持续攀升，集中度将越来越高。

　　业态品牌：以创新、差异化取胜

　　从业态来看，新物种垂直领域的“加”和“乘”、多领域的结合、高识别度的IP、有温度的生活方式活体验方式将会是整个业态的发展方向。未来招商除了关注品牌，将更关注业态和品牌的制造方式。目前，标准化和特色化的发展、轻资产和技术输出都在并行，体验度越来越被重视。以创新重构业态内容、创造差异化，是市场的大势所趋。

　　对品牌而言，此份报告从购物中心年度品牌以及首店品牌进行了分析。报告指出，年度最受品牌商喜爱的项目以深圳、上海居多；首店品牌进驻购物中心所在城市以上海为首，北京、广州、深圳依次排序；购物中心新兴品牌将会持续发力。

　　杨泽轩表示，品牌发展整体趋势虽然谨慎，但是由于市场拓展的需要，会慢慢开始下沉。

　　商业不动产：大者恒大

　　2018年的开发商拿地呈现的马太效应很明显，2019上半年有光大的静安大融城以及融创的南昌万达茂，以及万科印力印象一号，未来的产品会越来越活跃。而深圳和港资的企业，因为所处的地域关系，更关注粤、港、澳大湾区的发展，投资的积极性也比较高。

　　这两年，资产管理和金融创新方面开始走出差异化，融资渠道上证券化的一些新产品也陆续开始呈现出更加活跃的形势，头部企业在融资上有更多的机会。