中城商业研究院院长杨泽轩：积极的商业政策驱动市场整体向好

　　如果要用两个词描述东北的商业发展，那“复兴”和“美好”二词再合适不过了。复兴，是对东北过去的赞许，美好，是对东北未来的期待。

　　2020年1月10日，“‘复兴·美好’——2020中国商业发展论坛”，在哈尔滨香格里拉大酒店隆重举办，该论坛由黑龙江省商务厅、中国商业经济学会主办，黑龙江省商业经济学会、中国商业联合会商业创新分会协办，赢商网、哈尔滨汇丽投资有限公司承办，哈尔滨市商务局、哈尔滨市道里区人民政府、哈尔滨商业大学提供支持。

　　论坛现场，万商俱乐部创始人、中城商业研究院联合创始人兼院长杨泽轩带来主题为《东北零售商业暨商业地产2019年市场总结&2020年趋势展望》的精彩演讲。他认为，当前我国正处于多重关键拐点的交汇重合时期，2020年将是承上启下的关键之年。

　　在宏观市场层面，杨泽轩表示，2020年宏观政策将呈“沙漏型”传导机制，表现为宽松的环境政策到中间的偏紧房地产政策，以及到底部有积极的商业政策。商业层面，在全面建成小康社会以及未来百年考虑的政策之下，消费在总体升级的情况下将会迎来继续升级的驱动力，会使得商业市场出现整体利好的方向。

　　冰雪+美食 哈尔滨商业动能充足

　　从黑龙江到哈尔滨，其商业环境呈现出怎样的形势？

　　首先从第三产业来看，相比全国整体形势，无论从黑龙江还是哈尔滨占比并不是处于高位，而是处于相对中位值，向附近和向下走的趋势。

　　其次，从居民收入水平来看，哈尔滨居民收入水平增速减缓，但是消费支出不降，反而有些微微向上。杨泽轩预判，从目前的消费升级整体来看，整体是往上走的。另外，无论是高端消费还是低端消费还是中端消费，追求性价比的趋势十分明显。在这样的趋势之下，分层开始各找各自消费的诉求和个性化。

　　回顾2019年热词“夜经济”，黑龙江于2019年10月15日联合出台了加快冬季旅游发展的指导意见，提到了发展夜经济和打造夜游的主题。据数据显示，在全国的文化演出的夜经济活力排行榜上，哈尔滨排到了第五，用户同比增长达到了200%以上，在全国的不同城市呈现出了不同的增长态势和活力，显然哈尔滨驱动显得更有动力。

　　哈尔滨不止有冰雪还有美食，哈尔滨商业旅游业进化升级除了冰雪的增长之外，哈尔滨师大夜市的美食已经成为哈尔滨的旅游名线，所以从过去的一季红火开始转为两季繁荣，四季发展。

　　购物中心进入存量时代

　　从国内商业地产行业形势来看，行业持续的并购、整合将是接下来更多量更快速的发展过程。据数据显示，2019年11家头部房企(G11)市场份额仅小幅提高，主因经济下行，行业整体投资转趋保守。2020年景气虽可望回暖，但在资金仍偏紧的情况下，中小型房企生存不易，行业整并趋势仍将持续，市场集中度将进一步提高。

　　在商业项目体量存量方面，以购物中心为例，2008-2017年全国1-6线城市购物中心体量存量同比均值为28.8%，处于高速增长阶段。而随着经济成长放缓、人口红利边际下降，购物中心市场渐趋饱和，2018年存量同比首度跌破20%，2019年则进一步降至13.3%，存量约为4.2亿平米，2020年购物中心体量存量挑战5亿平米。

　　经济下行 购物中心呈现U型下沉

　　经济大环境下行，叠加“房住不炒”政策的坚定实施，开发商投资转趋谨慎。最近两年市场下沉脚步明显减缓，一二线城市仍为主战，部分商业地产企业开始反向从原来走向三四线的下沉向一二线转移，另外一部分五六线的下沉在持续加强，导致购物中心呈现U型下沉状况。

　　根据数据显示，2019年三四季度市场逐渐回暖，四季度商业开业率优于预期，整个下半年的开业率攀升，整个全年来看开业率58.9%。但不可否认，未来全国市场信心不足。2020年全国拟开业购物中心家数同比减少11.4%，其中，由于东北经济动能偏弱，拟开业项目家数衰退逾6成、降幅相对较大。从全国范围看，主要开业比较集中的区域还是集中在长三角地区，华东地区和西南以及珠三角地区。

　　餐饮业态异军突起 东北市场占优

　　虽然开发动能不足，但购物中心业绩动能表现可圈可点。尤其购物中心在线下实体商业的表现亮眼。在业态方面，由于受到线上冲击，线下服装业收缩明显，而餐饮业有小幅度的提升。在购物中心餐饮业态方面，中式餐饮仍最为突出，异国风情餐饮则出现明显下滑

　　在品牌门店方面，市场下行之际，品牌门店加速洗牌汰换。2019年购物中心品牌门店开关店比总体下降，除了与上半年购物中心开业率减少有关，亦显示当前品牌商面临更加剧烈的竞争、门店加速汰换。

　　回到东北市场，餐饮业在东北市场占有优势。东北人特别懂得吃，在全国也出现很多驰名的餐饮品牌，如杨国福、张亮麻辣烫，东方饺子王等。在经济下行的情况下，餐饮业在快速的调整，尤其是严控成本及费用方面，反而导致餐饮业盈利能力逆势上升。

　　最后，杨泽轩表示，虽然经济下行、市场形势不太乐观，但商业地产人都极具信心，相信未来用心经营的品牌、用心经营的项目会有更好的未来，也相信东北商业市场会在这个时代大潮中也会迎来美好的复兴。