济南领秀城不平静 40亿CMBS里的广宇发展商业底色

　　一笔40亿元的CMBS，将众人的目光聚焦至济南领秀城。这个从鲁能时代到广宇时代的大盘项目。

　　7月22日晚间，广宇发展发布公告称，拟将济南领秀城商业综合体项目作为标的资产，发行40亿元CMBS，期限不超过12年（含12年，最终以批复的期限为准）。采用3+3+3+3模式，每3年设一次开放期，附票面利率调整权、投资者回售权。

　　事实上，随着鲁能与广宇发展的整合落下帷幕，大批量商住项目也都被注入上市公司，济南领秀城是其中之一。

　　房企对于商业资产的态度很矛盾。即便能够带来便宜的土地，但商业资金投入大、回报周期长，没有一定资金实力很难玩转。以致催生出了万达、小万达们“以住养商”的模式。

　　另一个层面，商业虽然需要大量资金投入，却能通过租赁经营，产生经营性现金流，提高企业抗政策风险和应对市场波动的能力。如今甚至能通过资产证券化手段实现资本退出。

　　这符合国企央企资产选择的条件，鲁能也不例外。这群“富二代”，乐于发展保值的项目，寻求资产增值，再通过资产证券化等手段实现资本退出，诸如华润“万象城”、中粮“大悦城”、金茂“览秀城”......

　　在鲁能的大盘项目中，商业也占有一定比重，就像济南领秀城。不过，在过去的数年，济南领秀城和它所在的鲁能集团曾经历过一段不平静的时光。

　　40亿CMBS

　　一纸公告，广宇发展拟通过济南领秀城商业综合体项目发行40亿元CMBS，期限不过超过12年。

　　公告中披露，此次CMBS的标的资产为济南领秀城商业综合体项目，为广宇发展全资子公司鲁能亘富所有，总建筑面积40.78万平米。

　　其中，商管分公司负责管理写字楼建筑面积5.18万平米（其中地上经营面积2.75万平米），商场建筑面积24.01万平米（其中地上经营面积16.21万平米），合计为29.19万平米。酒店分公司负责管理建筑面积9.67万平米（其中地上经营面积7.45万平米）。

　　如今的商业地产发展模式早已不同往日。企业不再只能通过收租获取经营性现金流，而是能够通过资产的运营，提高价值，再通过发行资产证券化产品，实现资金的退出。此次发行的40亿CMBS便是此类操作。

　　观点地产新媒体了解到，济南领秀城，是济南南部最大的单体商业项目，也是鲁能重组广宇发展注入上市平台的重要项目之一。

　　40亿CMBS是笔不小的数额。一位资本专业人士向观点地产新媒体分析，济南领秀城的商业项目位置较为优越，并且已经有稳定的现金流，这是它适合做资产证券化产品的原因之一。

　　广宇发展2018年报中显示，期内济南领秀城商业综合体的出租率达到98.63%。

　　另一方面，从受益的角度看，二线城市资产的流动性等方面会低于一线城市，因此也会有较高的资本化率。

　　“做这样的证券化产品，说明广宇发展对商业项目的操盘也比较灵活了。”

　　他称，现在比较市场化的资产证券化产品的底层资产，大多数都不在一线城市，而是在类似于济南这样的二线城市，资本化率会更高些。

　　对于此次CMBS发行，广宇发展目的很明确——盘活存量优质资产，拓宽融资渠道，提高商业物业融资规模，释放商业地产价值，降低资金成本。而募集资金则主要用于补充流动资金、偿还借款等。

　　年报中披露，截至2018年12月31日，广宇发展总资产759.54亿元，总负债652.7亿元，资产负债率约86%，处于行业内较高水平。其中：流动负债508.44亿元、非流动负债144.26亿元。

　　纵观广宇发展近几年负债状况，其负债于2016年大幅提升。2013年至2018年，广宇发展负债总额分别为20.85亿元、23.16亿元、52.53亿元、150.78亿元、629.43亿元和652.7亿元；资产负债率分别为50.22%、48.1%、65.71%、82.14%、86.7%和86%。

　　但是，在与鲁能整合后，广宇发展却能够以较低利率接受母公司的有偿财务资助。2019年2月，鲁能集团及北京海港公司拟向广宇发展及其控股子公司有偿提供总额度不超过108.38亿元的财务资助，期限不超过36个月，利率不超过5.5%。

　　在融资渠道收窄，金融管控趋严的关口，相比较依赖于非银融资及海外高息债的房企来说，广宇发展无疑存在一定优势。

　　广宇发展商业底色

　　济南领秀城在重组时被注入广宇发展，但在更早期，它和鲁能集团曾经历过一段不平静的时光，屡屡站上风口浪尖。

　　这得追溯到十几年前。“私有化事件”过后，鲁能被传资金链紧张，接连陷入“资产抛售”的风波。

　　2007年，青岛海信以60亿元低调受让青岛领秀城。彼时，鲁能项目停滞、资金紧张的传言喧嚣，甚至有人透露，鲁能置业的资金已经紧到“只要有人愿意出好的价码，济南领秀城也不是没有变卖的可能。”

　　故事的走向出人意料，鲁能没有把济南领秀城变卖，而是将鲁能置业处置了。2011年7月14日，鲁能集团在天津产权交易中心挂牌转让鲁能置业100%股权，起始价约为10亿元。当年8月，青岛海信以10亿元收购鲁能置业全部股权及债权。

　　事情后来持续了很长一段时间，依旧不时有鲁能地产被收购的消息传来，万科、保利都曾是主角。

　　2012年，坊间有报料称，保利将以200亿元收购鲁能地产的地产项目，总建筑面积约2000万平米。不过，随后双方均出面否认该消息。

　　随着重组尘埃落定，当初被传言可能变卖的济南地标领秀城，也成了重组中被注入上市平台的优质资产。

　　鲁能时代，在慢慢逐渐过渡到广宇时代。

　　2009年开启重组，鲁能集团耗时9年，终于在2017年资产注入方案完成审批，广宇发展成为鲁能集团唯一上市地产业务运营主体。

　　这次重组，涉及5家公司股权，包括重庆鲁能34.50%股权、宜宾鲁能65.00%股权、山东鲁能亘富100.00%股权、北京顺义新城100.00%股权以及重庆鲁能英大30.00%股权。

　　观点地产新媒体了解到，在重组注入的资产中，共包含23宗地，其中20宗为商住用地，占地面积合计约522.6万平米，规划建面合计约1177.6万平米，其中最大的项目便是鲁能亘富的济南鲁能领秀城项目。

　　重组完成后，为避免同业竞争，鲁能还应陆续将重组时未注入上市公司的资产进行处置。2018年6月，广宇发展发布公告，以35.57亿元收购鲁能集团持有的福州鲁能、以及都城伟业持有的天津鲁能各100%股权，但却放弃优先受让苏州鲁能的100%股权。

　　截至目前，鲁能集团依旧有不少资产尚未注入广宇发展。2019年4月，广宇发展股东会通过《关于放弃受让大连神农科技100%股权、海南英大100%股权、北京碧水源100%股权、天津鲁能置业100%股权及关联方都城伟业集团所控制的海南亿兴置业60%股权的议案》。转由广宇发展对其进行托管经营。

　　5家公司被“抛弃”的原因被归结为“资产质量不佳”。

　　被放弃受让的项目或位于调控区、或达不到利润率。最新的动态是，鲁能集团在上海联合产权交易所转让苏州鲁能100%股权，但截至7月22日挂牌期满，未有符合条件的意向第三方受让苏州鲁能股权，依旧由广宇发展进行托管。