稳住舵盘逆流而上，星盛商业调结构

撰文/徐颖珊

“我们不是一个守旧的团队，我们是一个创新开拓的团队。”自2023年星盛商业完成新老更替大换血后，一年多的时间，这批“新”团队又是否能开拓新局面？

8月30日，星盛商业2024年中期业绩公告如约而至。

据公告显示，今年上半年星盛商业实现总收入3.14亿元，同比增长8.8%。实现利润约为0.87亿元，同比下降约 6.0%；公司拥有人应占利润约为0.89亿元，同比下降约8.1%。整体毛利率约为51.6%，较去年同期的57.1%下降约5.5个百分点。

截止2024年6月30日，星盛商业目前流动资产15.12亿元，包括了短期银行存款11.33亿元，现金及现金等价物3.33亿元。无银行贷款和其他借款，负债率为47.4%，主要是由于应付股息的增加。

与此同时，截至2024年6月30日，星盛商业共向54个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积约277万平方米（不含8个谘询服务项目建筑面积）。其中，有29个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为177万平方米。

整体而言，在外拓领域，星盛商业在今年上半年并未展现出如往年般强劲的增长势头，但在一定程度上，受近三年新开业项目数量显著增加的影响，公司今年上半年整体的业绩呈现出“增收不增利”的态势。

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盈利挑战

作为一家商用物业运营服务供应商，星盛商业的收入来源于大三模式，分别是：委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式，以及整租服务模式。

细分模式来看，委托管理服务方面，今年上半年实现收入2.10亿元，同比增加10.4%，占比66.8%；毛利率为57.9%，较2023年小幅下降0.4个百分点。

品牌及管理输出服务方面，今年上半年实现收入0.43亿元，同比下降31.4%，占比13.8%，较同期减少9%；毛利率为75.2%，同样较去年小幅下降0.8个点。

而整租服务方面，今年上半年实现收入0.61亿元，同比增加72.3%，占比19.4%，较同期增加6.2%。毛利率为12.7%，较2023年同期的19.4%，下降6.7个百分点。

因此，我们可以清晰看到，收入部分数据变化最大的是分别是“品牌及及管理输出服务”，以及“整租服务”，两者一个大幅下降，一个大幅上升。

据报告解释，前者是主要是因为近年来解约项目导致数量减少，以及咨询项目前期定位、建筑咨询及租户招揽服务收入减少。

确实，今年星盛商业仍然在不停地调整结构。继去年成功与六个第三方项目完成解约后，今年也紧跟步伐，主动与广州从化海音星河COCO City的业主进行协商并完成解约。合约面积从2022年期末的370万平方米减少至如今的277万平方米。

不过市场仍存在疑惑，品牌及管理输出是属于轻资产输出，风险较小，为何星盛商业会选择主动解约？是否是经营不及预期？

对此，管理层在业绩会上也有提及，项目的退出是为了保证公司经营的品质，以现金流为导向，经营安全放第一。“有收款，有利润的项目我们才做”。同时，其进一步表示：“公司高度重视商户的销售及经营情况，以确保商业的可持续运营。”

确实，我们可以在财报中看到，上半年公司现金和短期银行存款合计增长3.9%，但同时，商场营销推广活动增加，销售开支较去年同期增加了976.8万元，同比增长198.5%。

而对于“整租服务”收入大幅增加，管理层则表示是由于整租项目开业项目增加。

成败萧何也，收入增加了，整租服务占比从2023年的13.2%提升至19.4%，但该模式的毛利率却是下降幅度最大的，从而导致了公司整体毛利率的下滑。

管理层指出：“近年来，新开业项目数量增加，而新项目处于培育期，即使公司对新项目制定了稳商帮扶经营策略，但现阶段新项目收入贡献有限，经营成本固定。”

从报告数据来看，27个在营业项目中，13个是3年以内开业的，项目面积76.4万平方米，占比约43.16%，而3-5年的有4家，5-10年的有8家，超过10年的有4家。

基于目前商办市场的大环境，以及公司的经营现况，星盛商业也不做空中楼阁之梦。对于净利润，管理层在业绩会上表示，公司全年力争净利润控制在负10%左右。

至于毛利率，管理层进一步指出：“预计未来整体的毛利率水平维持在50%左右。”

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项目布局

目前，星盛商业已经形成了4大产品体系，包括城市型购物中心“COCO Park”、区域型购物中心“COCO City”和“iCO”、社区型购物中心“COCO Garden”以及高端家居布置购物中心“第三空间”。

在规模方面，截至2024年6月30日，星盛商业向54个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积约277万平方米（不含8个谘询服务项目建筑面积）。其中，有29个已开业零售商业物业，总已开业建筑面积约为177万平方米。

从产品细分及区域布局来看，星盛商业29个在营项目中包含7座COCO Park，10座COCO City和iCO，11座COCO Garden，以及1座星河·第三空间。其中，位于大湾区有20个，包含深圳11个，广州5个。

在拓展策略上，星盛商业今年相对保守，似乎要将火力集中在明后年。相较于2023年积极布局6个新项目，星盛商业今年上半年仅新开业了广州荔湾健康港的COCO Park，以及上海浦东星河COCO Garden两个项目，且下半年并无新的开业计划。

反倒是接下来的2025年预计新开业4个项目，其中包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期），深圳光明星河COCO City，南京星河COCO City以及是珠海珠光项目。2026年也预计新开业珠海来来项目和深圳圆山星河COCO City 两大项目。

不过，按照目前合同面积277万平米和已开业建筑面积177万平方米来看，两者之间100万平方米的差距，星盛商业未来还有很大的增长空间。

在营项目运营表现方面，星盛商业增长速度虽较2023年有所放缓，但整体也是稳中求进。2024上半年，累计同店销售较2023年同比增加8%，累计同店客流较2023年增长16%；在营项目出租率92.5%，较2023年下降0.3个百分点，与2022年持平。

作为深圳土著的星盛商业，自然而然也是将这份来之不易的成绩归功于“港人北上”的热潮。“目前整体消费意愿是有很明显的降低，但由于从去年开始港人北上带来的消费，我们深圳的项目起到可以弥补作用。”

然而，在今年财报数据中，我们并未能看到展示“港人北上”潮给深圳项目带来的增长数据的披露，财报中并没有具体呈列目前在营业项目的具体运营数据，包括出租率，同店销售额，客流等。

除了在2023年度业绩发布会上，星盛商业管理层有介绍道，“特别是在港客消费热潮的推动下，福田星河COCO Park客流同比增长60%，商家销售同比增长40%”。

不过，我们可以从物业经营业务收入来看，今年上半年深圳收入1.96亿元，收入占比42.4%，而2023全年收入为4.55亿元，收入占比71.6%；合约面积并未发生变化，除大湾区外的其他区域也并未有物业数目的增加，但收入占比却减少了。具体还得等全年报出来披露再分析。

尽管如此，从管理层的那句“因为大湾区有港客带动消费，但国内其他区域总体来说，还是非常复杂，目前来可能不会被特别看好”，以及开业动作，我们也能预计到未来几年星盛商业的外拓都会集中在大湾区。

值得关注的是，今年7月星盛商业签订珠海拱北口岸购物中心运营管理协议，服务期限10年，这一项目收益归类到了品牌及管理输出服务板块。

无论星盛商业当前的盈利水平处于何种状态，至少它仍能保持正数，而这种局面在创新开拓的团队的带领下，是能在骇浪中稳住舵盘，逆流而上，还是将背道而驰，我们只能拭目以待。