星盛商业的外拓之路 签约珠海拱北口岸购物中心

​撰文：何欣

在年报中写下要走出具有企业特色拓展模式的星盛商业，最近终于有了外拓消息。

7月24日，星盛商业发布自愿性公告，旗下间接全资子公司深圳星河商置集团与珠海市属国企的附属公司签订了合作协议，为珠海拱北口岸购物中心提供服务。

星盛商业将为该购物中心提供市场定位、设计及建筑顾问服务、租户招揽服务等品牌及管理输出服务。

根据该项协议，星盛商业为该购物中心提供开业起计满10年止服务，还可续期5年。收费在固定的顾问费用之外，星盛商业还可就购物中心的招租、运营服务费用按比例收取项目收入及溢利金额。

外拓之路

十年期的“大单”砸下，预计可以在星盛商业今年的业绩报告中增添不少色彩。

据介绍，星盛商业的业务板块分为委托管理服务、品牌及管理输出服务以及整租服务。其中，委托管理服务的收入占其总营收的64％。

此次签约珠海拱北口岸购物中心项目归类于品牌及管理输出服务板块，该板块业务在2023年占到星盛商业总收入的22.8％。

品牌及管理输出服务模式下，星盛商业作为专业管理人，为业主管理商用物业，不需要注入大量资金及人力资源。

从毛利率来看，品牌及管理输出服务可以说是星盛商业的重要支柱。

2022及2023年，星盛商业品牌及管理输出服务毛利分别为10.11亿元、11亿元，毛利率达73.3％、75.8％。

占到收入大头的委托管理服务板块在毛利率方面表现稍显逊色，2022年及2023年毛利率收入分别为53.9％、53.6％。

此次在品牌及管理输出服务板块发力，星盛商业除了维持高毛利率水平，或许也存在优化业务结构的考量。

随着房地产行业进入深度调整期，物管行业内不只是住宅物管板块受到波及，商业写字楼、购物中心等项目运营的增速也有所放缓。

其他物企纷纷将目光放在城市服务、社区增值服务等方向，“外拓战报”成为行业内各物企最活跃的企业动态。

尽管目前披露的动作不多，顶着“纯商服第一股”名头的星盛商业在外拓方面有着自己的长期规划。

在星盛商业看来，“提升品质”是拓展的前提条件。其于年报中提到，公司有“五不做原则”，即控制不了不做、支付不了不做、兑现不了不做、商业价值实现不了不做、目标区域外不做。

不过，框架限制之内，能选择的拓展路径并不多，星盛商业截至目前仅披露了珠海拱北口岸购物中心一个项目，外拓表现在对比之下略显乏力。

深耕大湾区

与2022年相比，星盛商业2023年品牌及管理输出服务的签约物业数目从45个下滑至35个，合约建筑面积由232.3万平方米降至143.2万平方米。

这是星盛商业2023年唯一出现合约建筑面积下滑的业务板块，导致总合约建筑面积出现收缩，由370万平方米下滑至284.2万平方米。

根据星盛商业的解释，面对房地产行业的变化，公司对各项目进行深入摸底后，主动与6个第三方项目进行解约协商，将更多资源集中用于优质项目的打造和提升。

从项目分区的来看，收缩区域主要集中在华中区、大湾区与其他地区，上述6个解约项目分布在普宁、深圳、汕尾、佛山、灌南、恩施，项目类型主要是星盛商业的COCO City及iCO系列。

大湾区虽是星盛商业的主要耕耘区域，而合约建筑面积由180.3万平方米收缩至158.8万平方米。

结合提升品质的工作计划，星盛商业主动断尾的背后，仍旧是针对高质量拓展的追求。

星盛商业没有放弃对于优势区域的重点投拓，年报中披露的主要拓展方向为“湾区双中心、发展长三角”。

具体来看，星盛商业在大湾区主攻深圳与广州，同时辐射珠海、东莞、佛山、中山等重点城市，长三角以南京为基地，同时择优进驻厦门、山东等已布局的重点城市。

以退为进的策略并没有降低市场信心，今年4月和5月，东方证券与第一上海均对星盛商业定下“买入”评级，分别预计其2024年市盈率为11倍与10倍，目标价为2.05港元与2港元。

东方证券表示，星盛商业项目储备充足，运营品质提升，未来业绩增长潜力较高。

研究报告强调，星盛商业的运营项目表现持续向好，2023年，同店销售增长18%，同店客流增长39%，出租率提升至92.8%。特别是在港客消费热潮的推动下，福田星河COCO Park客流同比增长60%，商家销售同比增长40%。再加上稳定的区域运营，为未来发展提供确定性。

第一上海同样认为星盛商业在营项目表现稳健，随着疫情结束，市场消费复苏，公司盈利能力持续提升。星盛商业聚焦大湾区、长三角区域，并进行全国布局，坚守自身能力圈，重质不重量，正在打造公司独有的发展模式。