COCO City进入三线六安 星盛商业轻资产下沉

作者：黄指南

近日，星盛商业与六安洛尔思奥莱置业有限公司达成合作，双方将共同推进六安山水奥特莱斯项目的商业运营合作。

本次合作项目为星盛商业在安徽的“首秀”，合作将采取品牌与管理输出模式，引入星盛商业运营管理的购物中心品牌“COCO City”。

安徽六安“COCO City”项目将由购物中心和A区国际名品轻奢超级街区、B区国际名品运动超级街区以及C区六安独家特色水街餐饮街区组成。

观点新媒体了解到，项目总建面约为15万平方米，本次合作范围为购物中心及商业街区，合作面积约10.25万平方米，拟打造六安商业新标杆。

根据星盛商业品牌体系定位， “COCO Park”划分为城市型购物中心；“COCO City”、“iCO”属于区域型购物中心，以五公里范围内消费者为目标； “COCO Garden”则为社区型购物中心，以三公里内客群为目标。“第三空间”则是定位高档家居布置购物中心。

全国扩张

深耕于深圳及大湾区的星盛商业，在轻资产扩张上正不断扩大自己的商业版图，自2004年成立以来，其就秉持着“深耕大湾区、发展长三角、抢占中西部”的拓张战略。

2021年，星盛商业交出了不俗的成绩单。2021年财报显示，其实现营收约5.72亿元，同比增长约29.5%；毛利约3.30亿元，同比增长约32.9%；归母净利润约1.85亿元，同比增长约45.8%。

星盛商业作为轻资产商管集团，手握现金及现金等价物12.7亿元，现金流是星盛商业版图拓张的重要支撑。

报告期内，星盛商业新增加项目36个，其中，委托管理服务1个，品牌及管理输出服务34个，整租服务1个，新增合约建筑面积65.9万平方米。

2021年末，其订立合约向84个商用物业项目提供服务，覆盖中国25个城市，其中已运营商用物业项目24个，未开始运营商用物业60个。

从区域分布上看，长三角拥有项目9个，华中地区项目4个，大湾区项目57个，其他区域项目14个。

从城市上看，星盛商业在一线城市拥有项目55个、二线城市16个、三线城市6个、四线城市7个。

截至2021年12月31日，星盛商业合约面积达到390万平方米，其中第三方项目的面积占比达62.4%，具备市场化能力和行业认可度。

2021年末，星盛商业在营项目24个，在营面积达182万平方米，出租率保持在94%，销售额较2020年全线增速33%，同店增速21%，在管项目稳中有进。

从去年财报中，可以观察到，星盛商业除了深耕于大湾区，也开始布局下沉市场核心区。

轻资产下沉

在轻资产合作模式中，主要包括委托管理、品牌及管理输出、整租服务和租赁运营四种运营模式，而星盛商业是主打品牌及管理输出模式，对外布局的轻资产项目，均以该模式为主。

品牌及管理输出模式的收入来源于对合作方项目的定位、建筑咨询及租户招揽服务的费用以及管理筹备项目开业运营的费用。

2021年末，星盛商业的委托管理服务收入为3.51亿元，较上年同期增长13.9%；品牌及管理输出服务收入为1.98亿元，较上年同期增长74.2%。

早期的星盛商业聚焦于大湾区的非核心城区，典型的项目代表是深圳龙华星河iCO，项目于2015年开业，运营面积约5.4万平方米。

该项目是星盛商业首个以品牌输出服务模式为第三方业主提供服务的项目，从此开始星盛商业以轻资产为主要抓手向大湾区以外地区扩张，逐步进入长三角及华中地区，从而实现全国化布局。

2020年由星河商置与展盈地产合作，共同打造第三方标杆项目中山天奕星河COCO City，则可以视为星河开始布局下沉市场的核心区，也是星盛商业在营项目的标杆案例。

该项目位于中山市东区核心区域。未来将实现BRT双线双站轨接驳，约14万平方米商业空间，将打造城市综合体一站式居住生活。

之后，星盛商业2021年先后在山东日照，深圳、广东惠州、江苏常州、广东揭阳、广州及成都新增签约11个项目，其中6个为母公司星河控股旗下项目，5个为独立第三方物业项目。

值得一提的是，包括此次新布局的安徽六安市“COCO City”，星盛商业布局的城市均为该省或该市区的核心区域，不再局限于大湾区，而是积极布局全国下沉市场的核心区域。

有分析认为，星盛商业对下沉市场运掉自如，除了得益于自身丰富经验与品牌效应外，还有就是品牌及管理输出的模式带来优势。在该模式下可以利用较小资金和较低风险实现规模化布局。

深耕大湾区虽然让星盛商业的轻资产运营积累了丰富经验，但其却提出“现在商业不应该有所谓的异地复制的概念”。

星盛商业指出“商业模式可以复制，商业形式一定是一店一策、一事一议、一城一议”，在未来进入到其他城市以后，将会对该城市的文化、特点、城市环境、商业点、消费特色都会进行一店一策的研究，形成对城市商业点乃至项目的商业解读，最后通过项目的落地表现出来。