香港置地：中环大地主，内地闷声发商业大财

撰文/黄柏坚，主编/付庆荣

微信排版/黄居易

封面图&头图来源/视觉中国

在香港，“中环大地主”香港置地名气逼人，大牌云集、富人流连的LANDMARK(置地廣塲)就是个明证。

在内地，它常年谨慎潜行，水花不大。直到2011年，独自拿下北京王府井商业地块，高调登台。而去年惊艳四座的“重庆光环购物公园（开业时间:2021-04、已签约355个品牌）”，则是其集内地近二十年经验之大成者。

这座“把森林搬进商场”的明星mall，成了香港置地内地加速最好的广告牌。

目前，香港置地已在内地全面铺开中環、光环两条产品线——南京金陵中環项目B地块主体结构封顶；光环梦中心在杭州萧山科技城开工；重庆中環万象城项目所在地块成交；中環广场项目签约落户苏州金鸡湖东岸。

次第而落的新子，无一例外，皆为合作之选。此模式内地开篇之作，是重庆长嘉汇购物公园，联手的伙伴是招商蛇口。

当然，实力加持之下，香港置地独立操盘，亦不足为奇。2020年，香港置地一掷千金，以“地王价”310.5亿元将上海徐汇滨江综合体地块纳入囊中。

历经数载后，屹立在上海滩的这个“地王”项目，或将复制香港置地广场繁盛之景。那时，内地闷声赚大钱的香港置地，离新的收获季也不远了。

一、重庆起步，长嘉汇、光环、中環次第而来

香港置地的内地商业发展，起步于重庆。

2016年，在重庆高端住宅市场深耕12年后，香港置地联手招商蛇口推出内地的首个商场——重庆长嘉汇购物公园。

该项目占地12万㎡，由购物中心与弹子石老街（2018年开业）、弹子石公园三部分构成。其所在的长嘉汇片区总面积16.2平方公里，为重庆六张“城市新名片”之一，出现在重庆的“十四五”规划纲要等文件。

*弹子石老街，图片来源/项目方

作为重庆首个国际级“都会人文旅游地标”，重庆长嘉汇购物公园被誉为“商业地产圈最有诚意之作”，开业当天商家开业率超85%，客流便高达16万人次。

*重庆长嘉汇购物公园项目外景，图片来源/赢商网

随着所在片区、商圈不断成熟，长嘉汇开业后的几年间，重庆泽科弹子石星泽汇、重庆弹子石万象汇、重庆东原1891等纷纷登场，各商场间竞争日趋白热化。

贴身肉搏，定位、客群相近，长嘉汇购物公园的人气、客流大受影响。

长嘉汇开业两三年间，香港置地在重庆商业圈名声渐下。赢商网2018年实地走访时发现，项目内外空铺数量差距明显，主力店重庆海洋探索中心之外的商业氛围较弱。

转折点出现在2019年，当年7月10日香港置地于重庆江北大剧院举行了主题名为“Living Mall Living More·与生活共生长”的招商发布会，推出全新商业地产项目——重庆约克郡光环购物公园。

这是香港置地继重庆长嘉汇购物公园之后，在西南地区打造的首个独资商业地产项目，第二个旗舰综合体项目。

2021年4月23日，刚过世界地球日，重庆光环购物公园“炫技”开业。2天内，超57.07万人到此打卡，创造了近3200万元营业额。一条条人潮涌动的视频，朋友圈走红。

“首店”“旗舰店”“升级店”，高规格品牌门店大集结；穹顶之下，多层绿植退台间，开放式门店点缀而生。国内首个“城市自然共同体”商业，跃入眼帘。

*重庆光环购物公园，图片来源/视觉中国

进入内地17载，这是香港置地首个亮相的“光环”项目——定位为区域性生活中心。据最新消息，自去年4月开业以来，光环购物公园销售额突破20亿元，开业当年客流量超过1500万人次。

高人气，叠加着高实力，香港置地选择继续押注加仓山城重庆。

​去年12月，香港置地联手华润拍下重庆“起拍条件最苛刻”的观音桥电测村地块，拟造内地第四个“中環”（定位地标级奢华零售空间）、重庆首个重奢综合体——中環万象城。【注：根据官方介绍及其他公开资料，「中環系」包括香港中環置地广场、澳门·壹号广场、北京王府中環、南京新街口金陵中環（内地第二座、中国第四座）、苏州新建元圆融香港置地中環广场、重庆中環万象城。】

按照“一个中環+多个光环”的布局规划，重庆第二个“光环”——重庆中央公园（轻奢版光环）已排上日程。该项目为香港置地与招商蛇口二度合作，商业部分由生态购物中心“重庆光环花园城购物公园”、体验式商业零售街区“长街”组成，前者2021年奠基动工。

二、押注山城高端MALL，原因几何？

疫情反复，逆势之下，香港置地剑指高端mall，重仓重庆。背后原因有二：

一方面，重庆入选国家首批培育的国际消费中心城市，作为名单里唯一一座位于中西部地区的城市，商业持续进阶成必然。

按照规划，重庆将重点培育一批示范商圈、特色街区；推进中央商务区、寸滩国际新城建设，持续抓好城市商圈、特色街区提档升级，提升打造夜间经济示范区，不断完善城乡商业体系。

另外，重庆还将持续优化营商环境，完善城市服务功能，提升城市国际化水平和消费舒适度；加强城市整体营销，打响“长江三峡”“不夜重庆”等城市名片，宣传展示重庆消费“新魅力”。

另一方面，疫下国内高端商场抗压性强，而重庆高端商业仍未成气候，发展空间较大。

重庆高端商业起步于1997年，当时重庆出现第一个真正意义上的购物中心“大都会”——重庆首个高端现代商业综合体。

这个体量9万㎡的商场，是解放碑商圈升级的开始。此后，重庆有多个高端商场落地。

2005年，九龙仓旗下成员企业的商业品牌“美美百货”进入重庆，落子解放碑商圈。Armani、卡地亚、Max-Mara、SalvatoreFerragamo等一批国际一线高端品牌重庆首店在此聚集，美美百货化身重庆奢侈品消费新地标。

五年后，“美美百货”耗资1亿元改造升级为“美美时代广场”（重庆时代广场），外立面装修整顿、内部软硬件配套提升、品牌组合大腾挪。

*2021年重庆时代广场十周年·宝格丽Serpenti蛇形灯光艺术装置

图片来源/项目方

2011年，重庆时代广场重新面世，引进法国的著名皇室珠宝品牌Chaumet、意大利顶级皮具品牌Tod’s、英国皇室御用品牌Burberry及Dunhill四大国际一线品牌，成为继江北星光68广场A馆之后重庆又一顶级奢侈品卖场。

有了重庆时代广场的打样，2017年9月15日，九龙仓旗下高端产品线——国金中心（IFS）正式落地重庆。

作为“定制版海港城”购物中心，重庆IFS坐落于重庆江北嘴中央商务区，11.4万㎡的购物中心内，拥有约20个首次进驻重庆的国际一线奢侈大牌、80多个国际品牌、170余家精品商铺。

但目前项目所在区域正处于开发建设阶段，配套设施尚不完善，尚未形成大规模的商业氛围，人气仍在慢慢积攒中。

*重庆IFS所在的江北嘴商圈，目前仅有两个项目

图片截取自/赢在选址

此外，重庆星光68广场（A馆2011年、B馆2021年开业）、重庆万象城（2014年开业）亦加入到重庆高端商业之战。

从目前的商圈分布格局来看，重庆的高端商业已从单核（解放碑商圈）发展到三足鼎立（解放碑商圈、观音桥商圈、杨家坪商圈），且呈现多极化趋势。

图片截取自/赢在选址

机会不少，加紧上车，低调的香港置地转身，在重庆划出了一条加速度的曲线。而将视角投向全国，香港置地内地商业版图同步在扩容。

三、加仓内地，低调筑起商业版图

重庆之外，香港置地在内地的商业触角，还伸向了一二线城市——北京、上海、成都、南京、武汉、杭州、苏州等地。

它在内地商业的探索，分两路进军：一方，扎根重庆为首的西南市场——重庆有长嘉汇、光环、中環万象城，成都则有环球汇；另一方，北上京城，东进上海，着重发力长三角。

虽商业起步于重庆，但是香港置地打造的第一个高端购物中心在北京——北京王府中環。

2011年8月15日，香港置地以29亿元夺下北京王府井综合商业项目用地。历时6年，这个项目终于面世，包含一个地下一层、地上四层的高端购物中心，以及文华东方酒店。

多家北京首店入驻，包括维多利亚的秘密亚洲旗舰店、潘多拉全球旗舰店、英国当代时尚品牌Superdry中国旗舰店、北京首个全面整合的圣罗兰商店等。

香港置地，内地高端商业“金牌操盘手”形象，由此而定。

• 奔向上海，稳扎长三角

早在北京王府中環尚在施工建设之际，香港置地就已经将目光投向上海市场。

2015年7月，香港置地通过股权合作的方式，与旭辉共同开发浦东洋泾一处地标商住办综合体，即LCM置汇旭辉广场。

*LCM置汇旭辉广场，图片来源/视觉中国

仅二个月后，其又宣布与上海陆家嘴集团共同合作开发位于上海浦东前滩区域的一个总面积为21万㎡的商业项目，即前滩置地广场，总投资约200亿元。遗憾的是，4年后香港置地退出了该项目的开发。

时间来到2020年，2019年刚退出前滩置地广场项目的香港置地，再次在上海大掷手笔，旗下子公司组成的联合体以310.5亿元竞得上海徐汇滨江综合体地块，规划为西岸金融城项目。

上海站稳脚跟后，香港置地继续在长三角区域物色商业项目。

出沪首站，选在南京。2017年3月6日，香港置地、招商蛇口、碧桂园三方宣布成立合资公司，专门开发南京中华门G98综合体地块，即越城天地项目。

按照规划，该项目将打造成越城天地文化旅游特色街区，并规划有主题购物广场、游客服务中心、大型市民广场，引进文华东方五星级度假酒店等。

不止于中华门。2018年1月17日，香港置地亲自出马，以总价47.7亿元拿下备受瞩目的南京新街口东铁管巷地块，计划引进旗下高端商场中環系，案名暂定金陵中環。

第二站，香港置地来到杭州。2017年末，香港置地与“新朋友”仁恒置地，宣布联合传化集团共同开发萧山科技城核心启动区地块——于2016年12月26日以38.52亿元的价格竞得。

2018年5月9日，香港置地、仁恒置地发布了上述项目的新案——前湾国际社区，商业部分包含一个2.8万㎡的社区型购物中心（杭州前湾友时光）。

来到2021年，香港置地杭州加速，新进苏州。9月1日，香港置地在杭州萧山科技城第二个购物中心项目——“光环梦中心”开工；同月，香港置地宣布与新建元控股集团下属圆融发展公司达成合作意向，成立合资公司共同开发运营苏州金鸡湖湖东综合体项目。

这年12月27日，苏州高端商业新地标——新建元圆融香港置地中环广场项目面世，双方在苏州工业园区正式签约。

• “综合体王者”，爱与国企、高端玩家组CP

商业特征、发展模式上，香港置地的内地打法亦呈现出一些鲜明特征。

*项目特征：据商业地产头条统计，目前上述列表中15个项目均为综合体。

敢于大手笔打造综合体，一方面基于香港置地在伦敦证券交易所拥有第一上市地位，同时亦在百慕大及新加坡作第二上市，背靠英资财团怡和集团，财力雄厚。

另一方面，香港置地在香港中环积累多年的实践经验，其在香港中环持有约45万㎡优质物业，零售商业上打造了“置地广场”这一顶级奢华购物中心产品线。

因此，作为拥有财团背景的港企，香港置地无论开发实力还是运营实力，水平均在线。

*开发模式：香港置地在内地的13个综合体项目中，合资项目占据大多数，独自开发的只有北京王府中環、重庆光环购物公园和上海西岸金融城（徐汇滨江）项目，以及有平安不动产资金注入的南京金陵中環。

*北京王府中環可可怪兽展，图片来源/视觉中国

而选择的合作对象，无一不是重视品质、财务稳健的企业。

具体来看，分两类：

一类是以招商蛇口、华润、新建元、平安为代表，均为不缺钱的央企、国企。

当中，地方性企业新建元控股集团是苏州工业园区成立时间最早、规模最大的国资企业，控股、参股各类企业160多家，资产总规模达460亿元。新建元为苏州打造了众多城市地标项目，成为园区产城融合发展的重要支撑。

另一类以外资开发商仁恒置地为代表，属于高端住宅和高端mall的高能玩家，商业十分低调的它，亦打造了成都仁恒置地广场、天津仁恒伊势丹商业广场等项目。

通过合资开发项目，利于借力打开新的市场，这符合港企一贯的稳健作风。而需要香港置地亲自上阵的，无一不是备受瞩目的“硬骨头”地块：

①北京王府井商业用地，处于寸土寸金的王府井大街，但招标文件对该地块有诸多规划方面的约束；

②南京新街口东铁管巷地块，位于“中华第一商圈”，位置极佳却几经转手；

③上海徐汇滨江综合体地块更是以“地王”价310.5亿元成交。该地块为无底价挂牌出让，设立起始价310.2亿元，增价幅度为200万元，是目前上海最高价地块。预申请人需要缴纳的全额保证金金额为65亿元。

闯入内地一二线网红之城，占据城市的关键热门地段，傍上一众“多金高能”朋友，香港置地复制中環置地广场的传奇，似乎也不是特别难事。