港客北上热潮里的星盛商业：福田Coco Park去年客流量大涨60%...

撰文：高远

港客“北上”已经超过了内地游客 “南下” 的峰值水平，香港与内地来往旅客数量出现了少见的逆转。

3月21日，星盛商业发布2023年业绩公告并召开业绩发布会，据公告显示星盛商业聚焦大湾区的战略取得了显著成效，福田Coco Park更是成为了吸引港客北上消费的热点。

2023年，星盛商业收入约为人民币6.35亿元，同比增长约13%。毛利为3.33亿元，毛利率约为52.5%，较2022年同期下降3.2%。

分板块来看，委托管理服务业务收入为4.06亿元，同比增长约6.4%，占总收入的64%；品牌及管理输出业务收入1.45亿元，同比增长约5.1%，占总收入的22.8%；整租业务收入8.3亿6亿元，同比增长约97.9%，占总收入的13.2%，三大商管输出服务均实现同比增长。

全年公司拥有人应占利润约为人民币1.71亿元，同比增长约10.9%。经营性现金净流入人民币2.99亿元，与2022年度相比增长了约84.9%，净现比为1.75，期末在手现金人民币14.37亿元，银行结余及现金约为5.47亿元，较2022年4.82亿元增长13.3%。全年实现资金收益人民币3920万元。

首席财务官马超群表示，这些资金是可以自由流通的，并且募集的资金也没有用完，账上99%的资金都在境内。

全年股息每股13港仙，同比增长约23.8%，派息率达70%，高度重视股东合理回报，以现金回馈股东。董事会主席黄德林表示，在上市时曾做出承诺派息率不会低于30%，按70%的派息率给到股东是展现公司的态度，并保证争取未来3年不低于50%的派息率。据悉2020年、2021年、2022年派息率分别为40%、45%、62%，逐年递增。

企业的资产负债率约为45.3%，与2022年的44.9%相比保持相对稳定。

值得注意的是，此次2023年财报中并没有披露核心归母净利润的指标，有股东对此提出疑问，2022年财报公布的核心归母净利润是1.99亿元。管理层的回应，这是会计口径问题。

聚焦发展

在业绩会上，星盛商业管理层也介绍了星河控股在当前房地产行业下行的大环境下，依旧取得了不错的销售成绩，以此来凸显自身经营的稳定性。

据介绍，2023年星河的销售额和回款额都接近300亿，同比增长了18%，也使得其在各大房地产相关的榜单中的排名有所提升，也是其中少数上榜的民营企业。2023年星河地产全年共交付31个项目，共计18000套，交付率高达99%，并且其中有多个项目提前完成交付。

财务总监欧群萍称，300亿的回款额，其中大湾区和长三角领域的回款占到90%，珠三角储备货值占80%，其中绝大部分集中在大湾区，华东地区储备货值则占到11%。这也说明星盛商业在落实聚焦大湾区、发展长三角的整体战略上执行得十分彻底，并没有跟风布局东北、华北等网红城市。

2023年，星盛商业共签订55个商用物业项目，其中8个为咨询服务业务，合约建筑面积约为284万平方米（当中49%由第三方开发或拥有），已经开业的项目有27个，已开业项目面积为165万平方米，储备中的项目为20个。

27个开业项目其中大湾区就有18个开业项目，更有11个项目集中在深圳。旗下的旗舰产品线Coco Park也走出深圳，在广州南沙，荔湾以及福建厦门，实现了星盛商业制定的湾区双中心战略，入驻厦门亦是其全国化的战略布局的重要一步。

行政总裁陈群生披露了其他数据，2023年同店销售增长了18%，同店客流量增长39%，出租率和收缴率也进一步提高，分别达到92.8%和99.8%，合作商家也增长至5500家，同比增长4.2%。

在未来展望上，陈群生也再次强调，星盛集团不会摊大饼，坚持区域聚焦战略，优先发展大湾区，在发展长三角。认为在广州虽然已经有了三个项目，但仍然有很多的机会，也透露出未来将分别以广州和深圳为核心向粤西和粤东发展。

港客北上

业绩会上，福田Coco Park项目被作为吸引港客北上热潮的标杆项目特别提及。2023年5月，全国唯一一个港潮流活动在福田Coco Park落地，吸引了香港特首莅临现场，有100多家香港知名品牌参加现场活动，带来了非常高的客流和关注度，打造成港客第一目的地。

陈春生在回答提问时公布数据，福田Coco Park项目客流量较2022年增长了60%，销售额增长40%，给整体业绩带来了非常好的效果。

2023年，全年新开业6个项目的目标，且均为集团的首进城市，厦门星河COCO Park、日照星河iCO、山水奥莱·六安星河COCO City、广州南沙星河COCO Park、江阴星河COCO City、济宁星河iCO等项目对振兴地方经济发挥作用。

其中Coco Park系列首次落子在广州和福建厦门。厦门星河Coco Park是新年的首开项目，开业率达到92%，而首入广州的南沙星河Coco Park则做到了95%的开业率，有60多家首进品牌。

截至2023年12月31日，城市型购物中心COCO Park已开业6座，区域型购物中心COCO City已开业10座，社区型购物中心COCO Garden已开业10座，高端家居购物中心星河·第三空间已开业1座。

为了适应商业地产的新发展，星盛商业打造全新的会员等级体系，实现高品质服务，以及推出五大友好服务体系，通过精细化的运营基础，大幅度的提升会员服务。报告期内，集团的会员规模、V卡会员、高端会员、线上订单、会员复购率分别同比增长30%、38%、70%、83%、41%。

2023年4月，星盛商业一次性迎来了三位董事成员的辞任，行政总裁陶慕明、财务总经理文艺等老将因退休等原因相继出走。团队也迎来了一批新的血液，本次出席会议的陈群生，于楠，马超群等人便是在那时期进入星盛商业的管理层，完成了新老交替。

谈到新团队时，董事会主席黄德林表示，“我们不是一个守旧的团队，我们是一个创新开拓的团队，这是我们的目标。”