从16个百万人口城市里读懂三四线城市商业发展

赢商网马茹茹 2019-07-25 12:03

核心提示：本文将从现有经济与人口、商业指数、夜生活消费指数、城市购物中心发展机会、交通指数五大维度对16个城市进行分析。

　　做商业永远离不开“人”，人的需求始终是推动商业发展的核心要素。

　　在华中，集聚多方资源的省会城市如武汉、长沙、南昌的商业地产发展一路高歌。然而，以襄阳、宜昌、株洲、衡阳、赣州、九江等为代表的百万人口级别的地级市，商业还停留在百货阶段，有的初步迎来购物中心模式。他们有良好的经济、文化、教育、交通基础，有巨大的人口撑腰，商业的关注度却远远不够，未来潜力亟待激活。

　　对此，赢商网独家策划《百万人口撑腰华中地级市商业发展几何？》系列报道，聚焦湖北（宜昌、襄阳、十堰、鄂州、荆州）、湖南（株洲、衡阳、岳阳、益阳、永州、常德）、江西（九江、赣州、抚州、上饶、宜春）16个拥有百万人口以上的地级市主城区商业发展商业地产发展现状，直观呈现其商业发展程度。

　　本文将从现有经济与人口、商业指数、夜生活消费指数、城市购物中心发展机会、交通指数五大维度对16个城市进行分析。也希望未来能够补充更多的数据维度和方法，观察更多三四线城市经济发展和商业变化的轨迹，为行业提供参考。　

　　经济与人口

　　1.GDP与人口：襄阳、宜昌，GDP、人口都“富有”

　　华中16城　

　　数据来源：各省市统计局、公开资料整理

　　多方元素塑造城市实力的过程中，人口始终是经济发展和商业演进的必要条件，尤其是生育率低下、结构性变化带来人口红利消失，人口资源对城市的重要性日益凸显。与其他城市相比，主城区人口与GDP均占最高值的襄阳最为抢眼，其次是宜昌，从城市GDP在全省的占比来看，人口排名最高的襄阳、宜昌、赣州分别约占省内GDP总值的11%、10%、13%，绝对有头有脸的城市“贵族”。　

　　根据赢商网统计数据，主城区人口超过百万的16城，GDP总量全部在千亿元以上，大多是各省城市的经济担当。湖北、湖南、江西上榜的城市数量分别占据各省GDP TOP5（省会城市除外）的60%、80%、80%。

　　2、可支配收入：株洲人钱包最鼓，永州收入差距明显

　　华中16城

　　数据来源：各省市统计局、公开资料整理

　　不同城市由于经济发展状况存在差异，居民收入自然也会不同。在这个排名中，靠前的绝大多数是经济强市，城镇常住居民人均可支配收入TOP10的名单中有9个城市位于GDP TOP10行列。数据显示，2018年16城城镇常住居民人均可支配收入最高的前5个城市分别为株洲、九江、宜昌、上饶、襄阳，而最低的5个城市分别为鄂州、常德、十堰、益阳、永州。其中株洲居民的钱包最鼓，城镇常住居民人均可支配收入为42867元，最低的永州仅为28470元，比株洲的二分之一略高，收入差距可见一斑。

　　城市商业指数

　　1、商业存量：衡阳、赣州、宜昌占据前三甲，鄂州垫底

　　华中16城

　　数据来源：赢商大数据，统计对象为商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业

　　聚集了超过20个商业项目的衡阳，商业存量指数领跑16城，与赣州、宜昌占据前三甲。而作为武汉“1+8”城市圈中的一员，紧邻武汉的鄂州垫底，存量不足，指数仅为21。

　　横向对比16城商业存量我们发现，存量较高的城市多数为GDP排名较前的城市，与经济的发展呈正相关性，衡阳、赣州、宜昌、株洲、襄阳、九江、常德、岳阳GDP均超过2600万亿元在第一梯队，这些城市商业存量指数也在前八名。

　　2、人均商业面积：衡阳、九江供需平衡，多数城市供不应求

　　华中百万人口16城人均商业面积指数

　　华中16城

　　数据来源：赢商大数据，统计对象为商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业　

　　人均商业面积指数主要衡量的是城市商业供应与市场需求之间的相对关系（所统计的商业包含体量超过一万方的百货、购物中心和集中型商业）。从结果来看，衡阳、九江人均商业面积指数远远高于其他城市，总体来看基本处于供求平衡状态。但在新的发展形势下，未来入市的商业将面临同质化竞争、市场变化加快、区域发展不均衡等一系列挑战。

　　3、平均体量：宜昌平均体量最大，可发挥空间强

　　华中16城　

　　数据来源：赢商大数据，统计对象为商业面积≥1万㎡百货、购物中心、集中型商业

　　近两年商业发展迅猛的宜昌，竞争环境相对激烈，近年来不断涌现出来的新商业项目体量有越来越大之势，平均体量指数领跑16城，相对大体量的商业项目较容易打造成体验性强、品牌丰富、业态全面的生活中心，获得全客层消费者关注。而平均体量在三四万方的益阳、鄂州，整个市场开发相对保守，多以服务周边社区的小项目为主，受自身体量限制，可发挥空间相对有限。

　　夜生活消费指数

　　襄阳人民最High，鄂州最佛系

　　夜生活作为城市生活的另一面，是现代城市不可或缺的一部分，已逐渐成为年轻主力消费客群的重要生活方式。由此产生的夜间消费指数更是一个城市经济发展、生活习惯、活跃度等方面的体现。我们选择酒吧、KTV、电影院（22点以后放映的电影场次数量）三个活动时间以夜晚为主、白天为辅的细分娱乐业态作为样本，来看16个城市的夜生活消费指数。

　　华中16城

　　数据来源：赢商大数据、美团

　　从赢商大数据来看，襄阳作为湖北的第二大经济城市，酒吧门店的经营遥遥领先。而从KTV的数量分布来看，荆州有绝对的实力。赣州在夜间电影播放场次上是冠军，襄阳夺得次席，鄂州明显最少。综合来看，襄阳与鄂州是16个城市中，夜生活消费指数的两个极端，襄阳夜生活最丰富，鄂州在推动夜生活消费方面可谓是任重而道远。

　　城市购物中心发展机会

　　为了更科学分析16城市商业发展态势，赢商网单独抽取各个城市的购物中心作为样本，引用赢商大数据中心创立的“城市购物中心人气活跃指数”体系，利用体量规模、客流规模（需求）、城市消费人口（需求）等数据，通过加权、滤波等算法处理得出不同城市的“人气活跃指数”，代表城市消费者到购物中心的潜在活跃程度。

　　华中16城

　　从场所供给与消费者人气两方面综合定位16个城市购物中心发展机会的坐标点。

　　华中16城

　　数据来源：赢商大数据，统计对象为购物中心

　　博弈机会城市：购物中心面临竞争环境激烈，新入市项目可能意味着新一轮市场博弈、洗牌更新。株洲、衡阳未来购物中心竞争激烈，未来购物中心精细化运营能力至关重要。赣州、宜春为非典型存量市场，市场成熟度一般。襄阳、常德、岳阳运营欠佳的购物中心淘汰风险大。

　　增量机会城市：购物中心人气活跃潜力尚未完全释放，存在较大有效新增空间，城市购物中心增量机会大。鄂州吸引消费者的购物中心相对缺乏，客流潜力未被现存量购物中心所满足。荆州、十堰市场有一定增量空间，但不宜过度关注增长速度，更应该注重增量质量。永州、宜昌、益阳、上饶现有市场格局有被强势进入者改变的趋势。

　　本土化机会城市：消费者前往购物中心的活跃度不够，消费习惯培养和购物中心吸引力提升两方面都需要挖掘机会。抚州城市街铺发达，消费者对前往购物中心目的性消费的倾向性并不强烈。

　　更新机会城市：购物中心从存量供给上看已经超过潜在需求，盘活存量比增量更重要。九江在积极通过对商业场景升级营造进而引导消费升级层面相对动作不足，盘活城市整体存量市场还有很长的路要走。

　　交通指数

　　城市通过交通将人聚集到一起，将交易中的货物进行集散。交通对经济和商业的影响巨大。除了相对绝对的区位优势即城市内部交通，外部交通也是城市与外部保持较强联系的大动脉，我们通过航运、水运、高铁、高速四种外部交通方式对16城的交通枢纽进行综合评判。

　华中16城

　　数据来源：携程、机场官网及公开资料整理

　　数据指数显示，宜昌、上饶在综合交通这块相对突出，得益于靠江的优势，两者的水运指数（码头数量）较高。高铁路网的快速建设使得经过两个城市的高铁分别达到了近二、三百班次，所见机场内的民航均与国内多个城市开通航线，通过高速也能与多城直通。衡阳、岳阳、九江尽管享有三个交通维度的优势，却分别因水运、水运、航空方面薄弱而显缺憾。

　　从分类指标上来看，宜昌、襄阳在机场开通航线数量上多于其他城市，而九江、荆州、益阳、株洲、永州、抚州、鄂州因为停航改造、机场在建或者无机场等原因，暂未通航。水运方面，上饶、宜昌、九江、鄂州因为“近水”，码头数量远远领先其他城市。同样高铁所经班次方面，上饶、衡阳表现突出。而高速作为短途最高效的交通方式之一，赣州、株洲、衡阳占有优势。

　　总地图概览

　　华中16城