对话恒大，对成都新津的商业格局TA提出了新见解

　　城市的持续繁荣，离不开商业载体的迭代进化。

　　商业综合体凭借着多功能商业建筑集群产生巨大的经济效益与社会效益，成为现代生活不断进步的产物。集购物、文化、娱乐、休闲于一体的商业综合体成为城市发展的核心驱动力。

　　一个运营理念可圈可点的商业综合体，往往可以撬动板块的价值点。诚如新津恒大都市广场，带动新津商业的发展，填补新津商业空白，驱动区域价值升级。

　　增量市场蓝海

　　博弈新津的商业机会点

　　中国城市化发展进入新阶段，商业地产也告别野蛮生长时代。

　　在2019年4月8日发改委所印发的《2019年新型城镇化建设重点任务》之中提出，扎实展开成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，成渝城市群要“培育形成新的重要增长极”，合力进击世界级城市群。这意味着，成渝城市群有望成为继京津冀、长三角和粤港澳大湾区之后的中国第四大城市群。

　　而在此大政策下，天府新区的设立成专业人士眼中的不可多得的机会点。2011年5月国务院公布的“成渝经济区的区域规划”中，天府新区首次明确“将纳入国家发展战略”。2012年，四川省委将建设天府新区明确为“一号工程”，并出台诸多优惠政策进行招商引资。而2013和2014年的全国两会上，四川代表团的全团一号提案，均与推动天府新区成为国家级新区有关……

　　区位图中可以看到，天府新区与新津县所交融的岷江新城，占位天府新区西翼，并纳入天府新区“一城双核”规划之下，半小时衔接城南核心经济圈；以“一心三城五镇”的规划结构，具备滨江生态休闲区位的板块优势。

　　而多年来，新津依托成都大城市发展优势，汇聚众多人口基础，连续六年荣获四川省十强县，作为成都“南拓”区域，与天府新区、高新区、双流区共建高质量发展示范区。

　　2018年新津县规划了“一心三城五镇”的城市格局，以及“一区两园”的产业空间布局，随着2019年成都TOD城市发展的步伐加快，未来地铁21号线等多条线路的加持，新津县正式进入了城市商业发展快速路，地铁10号线二期直通新津核心腹地，作为成都首批TOD项目示范区域，新津商业潜力不言而喻。

　　而成都、重庆主城区作为商业地产的“主战场”，如今因土地限制、市场饱和、成本攀升等问题，增量发展机会逐渐萎缩，进场机会越来越难。

　　同时，纵观新津目前商业现状，新津产业、医疗等配套完善，中高端社区、学校、银行、写字楼一应俱全。面对日益增长的新型消费需求，现有的商业无论从运营呈现效果上还是从理念上都难以满足。

　　不难看出，岷江新城区域在政策及人口红利导向下，直接受益商业地产市场等领域，无可厚非成为商业地产开发新的市场蓝海。

　　天府新区+独享骑龙湖生态资源+新城商业中心

　　区域商业提档升级

　　2016年6月21日，成都国土资源局以拍卖形式出让五宗围绕新津县骑龙村谷底湖的商住用地，共计出让面积284.42亩。最终，林芝恒大旅游发展有限公司以2.49亿元全部拿下。悄然开启了新津商业发展的进阶之路。

　　据悉，恒大天府城邦坐落于天府新区岷江新城板块，占地430余亩，环绕约600余亩骑龙湖湖景公园而建，项目包含约100万㎡高端住宅、4万㎡购物中心、1万㎡商业街区，共分9期开发。项目为集购物、休闲娱乐、居住等多种功能于一体的大型城市综合体，随着项目规划的出台，将改变新津临街商铺、小体量商场这类落后的商业模式，满足品牌拓店及升级需求，势必将会为新津区域发展及增量市场注入生机与活力。

恒大天府城邦项目总规

　　原创IP加持，全面打造专属雨林主题商业王国

　　商业模式在经历了个体商业街、名店商业中心、大型仓储超市、SHOPPING MALL等四个阶段之后，一种更具生命力的世界终极商业形态——第五代商业模式公园式主题商业应运而生。

　　公园式主题商业将游憩、公园景观、房地产、主题商业有机结合起来，突破了单一的开发概念，具有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境，在发挥了商业服务主体功能的同时，兼而成为拥有公园功能的城市公共生活空间。

　　据悉，新津恒大都市广场将打造八大核心主力店，分别为：孔雀的秘密花园、鹦鹉的练歌房、变色龙宝宝的游乐场、长臂猿的运动场、猫头鹰的阅览室、蝴蝶的采蜜场、火烈鸟的会客厅、金钱豹的捕猎场。皆围绕“七彩雨林世界”主题，赋予项目新的生命力和竞争力，无疑将凭借IP本身自带的话题与流量，成为具有先天优势的“吸客”利器。

　　手持一副“好牌面”，恒大这样打

　　得天独厚的区位优势，与生态自然优势，使得恒大新津项目找到自己独特的运营理念：以骑龙湖运动公园为项目商业定位基础，以项目本身独特川西风格建筑风貌为核心载体，打造以七彩雨林世界主题购物中心，湖滨水乡氛围风情商业街，填补新津区域特色商业消费市场空白。这种“商业+旅游+生态+主题”的商业模式无疑使得客群定位不仅限于新津区域内消费者，更是扩大至成都市区周边游的客群，致力于打造休闲娱乐生活方式、旅游打卡胜地的城市新名片。

　　结语

　　当增量市场带来新的机会，进场者不仅需要抓住城市商业的空白点进行“填补”，更要在场景主题、业态配比、品牌组合等内容上为消费者创造可持续发展的“生态休闲生活”。

　　随着新津恒大项目逐渐揭开面纱，成都新津商业也将迎来质的飞跃，并为后续更多购物中心及品牌方进入新津创造机会。