1季度品牌商关注的50个购物中心

项目界定：商业面积在5万㎡（含）以上的全国拟开业购物中心

测评方法：根据购物中心所在城市商业能级（依据城市经济、建设、人口、营商环境等因素）、所在商圈级别（依据商业密度、辐射范围、商业渗透率、商业人流、指标性项目及品牌进驻情况以及租金、坪效、营业额等数据）、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积等指标，并结合赢商网数据库项目浏览数据、互联网热词搜索数据等多维度进行综合评分。

1季度最受品牌商关注购物中心TOP50

一、项目分布分析

1、华东区项目占半壁江山，优质购物中心集中在发达城市的趋势不会改变

TOP50中，华东区项目达25个，其次为华南区，上榜10个；另西南区、华中区及华北区上榜量均在4-5之间；东北区及西北区各有1个项目上榜。华东区依然是购物中心开发的集中区域，据赢商网大数据中心统计，2015年华东区购物中心开工面积达191.3万平方米，开发热点主要集中在上海、苏州、南京、杭州等一二线城市。未来该区域购物中心存量将进一步领先其它区域。

在城市分布方面，一线和二线发达城市未来仍将是优质购物中心发展的主要地方。在4个一线城市所在区域，华南和华北的项目基本集中在一线城市，华东区分布较为均衡，这与该区域已形成成熟的城市集群，商业发达的二线城市比较集中有关。

2、主城区核心商圈购物中心开发接近饱和，未来将不断向商业核心区外围拓展

本报告中，商圈分为主城区商圈（包括城市级、区域级）和非主城区商圈。

从商圈分布角度看，主城区城市级商圈项目占比远低于区域级商圈，与非主城区商圈占比持平。主城区核心商圈开发已接近饱和，购物中心未来开发主战场将不断向城市商业核心区外围拓展。

二、项目体量分析

在上榜的TOP50项目中，商业面积主要集中在10-20万㎡之间，项目数量为26；其次为10万㎡以下，项目数量为13；20万㎡以上的项目共10个，其中有5个超过30万㎡。

从不同项目体量分布的城市级别与来看，大体量购物中心主要集中在非一线城市，一线城市优质土地资源有限，可开发大体量购物中心的地块非常稀缺，未来二线城市单体购物中心开发体量呈上升趋势。

1、体量对购物中心保持区域领先的作用明显

体量对购物中心商业影响力有直接关系，在非一线城市，上榜项目基本在10万平方米以上，有些已经超过20万方。低于10万平方米的上榜购物中心大多集中在一线城市，这得益于天然的地缘优势。

2、未来主城区城市级商圈内基本无超大型购物中心出现

从不同商圈级别内的上榜的项目体量来看，主城区城市级商圈内的购物中心体量基本在20万㎡以下，主城区无超大型购物中心，一则因城市商业核心区基本已无大体块商业土地可供开发；另一方面是城市发展、城市中心分化和商业多中心发展趋势的结果。

三、连锁品牌项目分析

在上榜的TOP50项目中，连锁品牌占比远高于非连锁品牌，优质购物中心开发需要一定的经验积累，形成可复制的产品和商业模式成功的几率将大大增强。

（注：本报告项目界定在全国范围内，已开发2个及以上同产品线的项目为连锁品牌项目）

上榜的外企与国（央）企的项目基本以连锁品牌项目为主

从开发商身份与是否为连锁品牌项目来看，外企与国（央）企上榜的以连锁品牌项目为主，而民企非连锁项目品牌占有一定比例。外企和国（央）企商业地产进入时间较早，已形成自身成熟的产品线，而大部分民企由住宅开发转型而来，很多企业正走在建立自身标准化购物中心品牌的路上，而要形成成熟的购物中心连锁品牌，许多民企仍有一段路要走。

四、项目所属开发商分析

1、外企与民企所开发项目占据绝对数量优势，外资企业的活跃度显著提高

在上榜的TOP50项目中， 外企与民企所开发的项目占据绝对数量优势，外资的活跃度显著提高，其比重步入上升通道，说明外资长期看好中国持有型物业的前景。

值得一提的是新加坡凯德，目前凯德内地购物中心共64家，运营总面积约652万平方米。凯德用资金和现金流来运作商业地产，多样化的金融渠道使其拥有了发展多样的房地产投资组合方式的可能性，这一点对于国内商业地产商来说任重而道远。

内地民企商业地产开发商大多从住宅开发商转型而来，基数较大。而国（央）企优秀的商业地产开发商基本在初始阶段就以商业地产开发运营为主营业务，后来居上者寥寥。

注：由于港澳台开发商运营模式更接近外资开发商，因此本报告中的港澳台开发商均归为外资企业

2、核心城市及核心地段项目分布基本符合总体规律，释放行业发展积极信号

从项目所进入的城市及商圈级别来看，在一线城市的城市级商圈中，一线城市核心地段与其它区域的项目一样为真正有商业地产开发实力者获取，这对中国商业地产未来健康发展是一个积极的信号。

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