2016上半年|34家房企营业额|租金哪家强？

一、34家上市房企上半年营收，史上业绩最好的半年

1、恒大、万科、中海、保利、华润占前5

2016年上半年上市房企的营业收入中，恒大、万科、中海、保利、华润置地位居TOP5，与2015年中期营收前5名完全一样。

其中恒大地产的整体营业收入达875亿元，同比增长12.6%；万科748亿元，同比增长48.8%；中海地产671.76，同比增长20.5%；保利地产551.74亿元，同比增长30.30%。

34家上市房企2016年上半年营业额

2、绿地香港、soho中国、富力等高速增长

各大企业与2015年上半年同期相比，绿地香港同比增速最高，达456%；其次为soho中国，同比增速达85%。富力地产、中国奥园、陆家嘴紧随其后，均上涨了50%以上。

（1）绿地香港：进行区域产品结构布局

2016年上半年公司总收益约52.32亿元，较2015年同期增加约456%。如此快的增速，主要是因为公司调整了建筑业、参与的所有教育产业以及重新在房地产主业上深耕细作，进行了区域产品结构布局。

此外，绿地香港未来在全面提升房地产主业核心竞争力的同时，将大力探索和推进“房地产开发、互联网金融、房地产基金”三驾马车并行格局。

（2）soho中国：净利润超过2015年全年数值

soho中国2016年上半年营业额收入约7.27亿元，比2015年全年的9.95亿元低不到3亿元，同比上升85%；净利润约6亿元，同比上升344%，已经超越了2015年全年的数值。收入的大幅提升得益于高出租率及租金的上涨。

（3）富力地产：交付面积增长致营业额与纯利大幅上涨

富力地产2016年上半年总营业额增加76%至223.9亿元，而纯利则较2015年同期增长43%至24.2亿元。

其物业发展核心业务的营业额及纯利分别增加85%及69%至205.0亿元及20.7亿元，主要是由于交付的面积较2015年同期增加50%至187.3万平方米。

（4）保利地产：上半年增收不增利

2016年上半年实现营业收入552亿元，强劲的营收增长推动公司净利润实现18.37%的增长至70亿元。不过其为上市公司股东创造的价值并未同步增长。上半年保利地产实现归属于母公司的净利润为49.60亿元，同比微增0.21%。

出现这一重大差距的原因便在于保利地产对于部门项目采用合作开发的方式，同时低权益比例合作开发项目在不断增长。

3、远洋、越秀、瑞安、太古营收大幅下降

2016年中期营收同期增速中，远洋、越秀、瑞安、太古等6家房企呈下降态势，其中远洋地产降幅最大，其次为越秀地产。港企中的瑞安和太古也分别下降了17%和16%。

（1）远洋地产：重新布局致营业额下降

自2010年开始，远洋开启快速扩张模式，而且基本完成了全国化布局，顺利实现了从区域性开发商到全国性企业的转变。但规模的扩大，带来了去化周期的拉长和滞销房源的增大，快速扩张带来的隐忧也开始逐步显现。2014年远洋地产滞销货值超百亿元，从区域布局和经营方向上进行了调整。

同时为摆脱困境，远洋开始将重心重新布局在一二线城市，但是，这样的转变给营业额带来的影响也非常明显，2016年上半年的营业额较2015年同期下降38%。

（2）瑞安：住宅销售减少致营收下降

2016 年上半年营业额为16.81 亿元，而 2015 年上半年为20.27 亿元，下跌主要由于 2016 年上半年住宅项目确认销售的贡献减少所致。

2016年上半年，瑞安累计合约物业销售额及其他资产处置额达到166.42亿元，其中包括住宅物业合约销售额103.34 亿元，商业物业合约销售额46.15 亿元及其他资产处置额16.93 亿元。

（3）太古：香港高端住宅物业利润下跌

面对中国高速放缓的经济及香港极度糟糕的零售业，太古地产旗下香港零售物业产品销售全面大跌，而中国大陆的几间“太古”购物中心亦表现出高速放缓的迹象。

2016年上半年，太古地产总收入78.86 亿港元，较上年同期93.86 亿港元大跌16.0%，其中来自零售物业的收入有1.2% 的跌幅至21.48亿港元。

4、小结

（1）2016年上半年是史上业绩最好的半年

2016年上半年，一二线城市的火爆，帮助上市标杆房企销售全面火爆，同时在政策宽松和市场整体去化加速的一路高歌中，品牌房企紧抓去库存机遇，热点城市业绩贡献显著拉升总体业绩，多数房企创下了历史最好成绩。

优异的销售业绩创造了好的营业收入，截至2016年上半年的6个月内，34家上市房企营业总收入达6110亿元，同比上涨了19%。

（2）民企是国内房地产市场的中坚力量

2016年上半年，34家上市房企营业总额达到6110亿元，其中有6家港企、16家民企、12家国企。民企的营业额总收入达到3767亿元，占到总额的62.1%，平均每家民企营业额达到235亿元，远超国企和港企的平均值水平；无论是营业总额还是平均收入都排在前列，是国内房地产市场的中坚力量。

二、租金：万达商业夺冠，港企胜出

在采集的24家上市房企2016年上半年投资物业租金收入中，万达商业以84.8亿元夺冠，同比上涨了27%。上半年万达商业租赁收入84.8亿元，租金收缴率100%；完成上半年计划的101.2%，同比增长27%，其累计开业持有物业面积2830.8万平方米，同比增长7.3%。

在租金收入前五位企业中，就有4家为港企。其中太古地产与恒隆地产的租金收入占到了营收60%以上的比重。

太古地产虽然以44.36亿排列第二，但与2015年同期相比，略有下降。排名第三的九龙仓更是下降了38%。

24家上市房企2016年上半年投资物业租金收入

1、长实地产租金飞速增长，SOHO中国、金融街紧随其后

2016年上半年中，租金收入增长最快的是长实地产，增长了136.7%。SOHO中国与金融街紧随其后，租金收入增幅均超过了50%。

（1）长实企业：合并重组租金上涨

长实在2016年上半年租金收入大幅上涨，达136.7%，主要是源于长江实业与和记黄埔的合并重组。

2016年上半年物业租金收入（包括摊占合资企业）为港币36.7亿元（2015年为港币15.5亿元），包括以往分别由长江和记实业有限公司及其附属公司（「长实集团」）及和记黄埔有限公司及其附属公司（「和黄集团」）所持有之物业组合6个月租金收入。

（2）SOHO中国：租金水平较上年上涨了9.6%

截至2016年6月30日，自持物业平均出租率达85%，上半年租金收入约7亿元，同比上升60%。

在物业资产不断升值的同时，SOHO中国出租收入也在逐年大幅增长，中国办公楼租赁业务成绩突出，目前平均租金水平比一年前上涨了9.6%。2015年年底竣工的虹口SOHO和外滩SOHO的出租率显著提高。虹口SOHO办公出租率从2016年初的30.6%上涨到目前的62%。

SOHO中国将坚持在北京、上海黄金地段持有优质办公楼的发展战略。目前，SOHO中国共拥有投资物业总建筑面积约170万平方米，可租面积达120万平方米。

（3）太古地产：香港市场零售表现惨烈

2016年上半年，租金收入下滑主要由于旗舰物业太古广场购物商场租金下降。

在来自中国内地投资物业组合的租金收入总额为港币10.25亿港元，其中零售物业组合租金收入8.36 亿港元，增幅1.5%；相对于中国内地的温和增长，香港市场零售表现则较为惨烈。上半年，太古地产香港市场零售物业租金收入13.12 亿港元，按年有3.7%的跌幅，此外，在办公楼物业组合的租金收入总额为28.15亿港元。

2、soho中国、中国国贸、太古地产租金收入比重大

2016年上半年，soho中国的租金收入占到营收比重的96.3%、中国国贸占到85.5%、太古地产占到75.9%。恒隆地产、大悦城地产、瑞安房地产、陆家嘴等上市房企租金收入均占营收不小的比重。

3、小结

港资企业租金收入比重大，运营能力优于内地房企

在所采集的24家上市企业租金收入总租金达422.63亿元，其中6家港企租金收入达到了172.57亿元，占到总租金的41.7%。其中10家国企租金收入达108.3亿元，8家民企租金收入达141.76亿元，远不如港企。

港企的租金收入在营收占比中比例高达75%，内地房企中，大多数企业的租金收入在公司总收入中的占比极低，均在10%以下，这相比港资房企有非常大的差距。相对于内地房企，港资房企虽然发展速度相对缓慢，但其在商业地产上的开发运营能力优于内地房企。

三、土地储备：高储备量保证3-5年开发，多在一二线城市

在采集到的19家房企的土地储备数据中，恒大地产依然保持了“大地主”的称号，其土地储备高达1.86亿平方米。

万达商业土地储备为7641万平方米、保利地产5571万平方米，华润置地4209万平方米、龙湖地产3900万平方米、富力地产3820万平方米、中海地产3645万平方米、万科3582万平方米、世茂房地产3185万平方米，其他上市房企均在3000万平方米以下。

19家上市房企2016年上半年土地储备

1、恒大地产：土地储备已增值到5700亿元

目前恒大集团负债总额为8178亿元。而针对负债率高企问题，恒大用资金储备了大量的优质土地资源，而这些足以支撑公司未来3至5年的高速发展。

2016年6月30日，恒大集团1.86亿平方米的土地储备分布于中国175个城市，项目数量总计454个，累计平均成本约1302元/平方米。

原值为2595亿元的土地，目前已增值3100元/平方米达到5700亿元，照此把土地变现再进行重估，恒大集团的净负债率大概只有50%左右。此外，目前恒大地产超七成土储均集中于一二线城市。

2、小结

（1）土地储备多能保证未来3-5年开发

截至2016年6月底，大部分上市房企的土地储备均达数千万平方米，能够保证企业3-5年的发展。如：

（2）土地储备大多在一二线城市

除了高土地储备之外，所获土地大部分均在一二线城市，如：

①富力地产的土地储备，根据预测销售价值计，一线城市占32%，二线城市占45%，余下为次级城市及海外地区；

②远洋按土地储备价值分，99%位于一二线城市，其中一线城市占比高达57%；

③中国奥园2016年上半年首次进军深圳、成都，期内先后购入四块优质土地，新增可开发总建筑面积约139万平方米，持续优化一二线城市土地储备；

④恒大地产超七成土储均集中于一二线城市等等。

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