2016全国商用土地交易大数据|未来商业集中点在这!

微信号“商业地产云智库”   2017-02-07 09:20
核心提示:2016年全国商用土地交易中,潍坊以451万平方米成交面积成全国第一,深圳以697亿元成交总价和16.9万元/平方米成交均价居全国首位。一起来看2016年全国各大城市商用土地交易活跃度,未来商业地产开发将集中在哪里?

注:【商用土地界定范围】含各类零售商业、酒店办公、专业市场、商服等商业用地。

2016年全国商用土地成交总面积达2.4亿平方米,成交总价达到5874亿元,成交均价达2435元/平方米。本数据报告将主要从2016年全国各省份、7大区域内城市商用土地交易情况进行分析,并总结2012-2016年商用成交面积、成交总价、成交均价的变化特征,以及商用土地成交情况预测未来发展重点地区。

一、2016全国商用土地成交面积TOP10

1、潍坊成交总量全国第一,前5城市均同比下降

从成交面积来看,2016年商用土地成交总面积排名前10的是潍坊、南通、重庆、常州、郑州、成都、咸阳、北京、嘉兴、亳州。除北京外,全部为二三四线城市。

2016年,山东潍坊的商用土地成交面积达451万平方米,居全国首位,同比下降了16%。其次为南通、重庆等城市。其中重庆商用土地成交面积在2015年居全国首位,2016年同比下降了50%。

从同比增长来看,TOP10中前5名城市成交面积均不如2015年,其中南通、重庆、常州下降明显。咸阳、北京、嘉兴和亳州则涨幅均超过53%,其中嘉兴涨幅最高,上涨了110%。

数据显示,目前嘉兴人均商业面积已经达到1.56平方米,远超浙江省商务研究院提出的0.8-1平方米的合理范围。

2、深圳成交总价全国第一,大幅上涨163%

从成交总价来看,2016年商用土地成交总价排名前10的分别是深圳、上海、北京、常州、广州、杭州、武汉、郑州、南通、济南。

其中,常州以三线城市挤入全国TOP10,数据显示,2014-2017年期间,常州会新增300余万平方米商业面积,其中8万平方米以上的商业体有19个,到2017年底,常州人均商业面积将达4.8平方米,将与南京、上海等大致相当。

2016年,深圳成交总价居全国首位,超过了2015年全国首位——北京500亿元的成交总额,达697亿元,同比增长了160%。其次为上海,成交总价近402亿元,同比增长14%。

从同比增速来看,深圳、杭州、武汉涨幅均超过160%,其中武汉涨幅最高,上涨了284%,随着经济快速发展,武汉作为新一线城市地位凸显,对商业需求和吸引力增强,一部分开发商主动进驻并进行商业地产开发。北京、广州、南通降幅均在两位数,分别为36%、31%、39%。

3、深圳成交均价达16.9万元/㎡,连续3年居全国首位

从成交均价来看,2016年商用土地成交总价排名前10的分别是深圳、北京、广州、上海、宁德、杭州、台州、南京、潮州、东莞。一线城市商用土地成交均价仍然领先全国众多城市。

2016年,深圳商用土地成交均价已是连续3年居全国首位,达到16.9万元/平方米,同比增长了50%,远超其他城市。其次为北京,同比增长了33%,成交均价达5.27万元/平方米。

从同比增速来看,除广州、上海、台州成交均价均不如2015年外,其他城市都有不同程度增长,宁德、杭州、潮州等二三线城市增幅均超过了100%,其中潮州在2015年出让一幅商业用地,成交均价仅为404 元/平方米,而2016年成交均价一跃为11920元/平方米,增幅达2850%。

二、全国7大区域商用土地交易比较分析

1、华东成交面积第一,西南和华中较为活跃

从各大区域来看,2016年华东商用土地成交面积最高,达0.76亿平方米;其次为西南和华中区域较为活跃,均在0.4亿平方米左右。其中以东北和华南成交面积最少,分别为0.16亿平方米、0.17亿平方米。

与2015年相比,各大区域成交总量仅西南区域有4%的微涨,其他区域均不如2015年,其中以华东降幅最大,下降了31%,其次为华北区域,下降了20%。

2、华东成交总价是华南近2倍,西北和东北最低

从各大区域来看,2016年以华东成交总价最高,是华南成交总价的近2倍。西北和东北成交总价最低,分别为227.8亿元、180.6亿元。

与2015年相比,2016年华南和华中增速较为明显,华南同比增长了32%。华东、华北、西南和东北均有较大降幅,分别下降了15%、19%、17%和21%。

3、华南成交均价是华东2倍有余,西北不足900元/㎡

从各大区域来看,2016年华东虽然成交面积和成交总价均居首位,但成交均价远不如华南,华南成交均价是华东2倍有余,达8262元/平方米,远超其他区域;其中西北成交均价最低,不足900元/平方米。

与2015年相比,华东、华北、东北和西北成交均价仅有1%-7%的微涨,华南、华中和西南则同比下降,其中华南降幅最高,下降了15%。

三、全国典型省份商用土地交易TOP10

1、江苏和山东成交面积位列全国一二位,均下降明显

从各大省份商用土地成交总面积来看,2016年商用土地成交总面积排名前10的省份分别为江苏、山东、安徽、河南、四川、湖北、贵州、湖南、浙江、云南。

2016年,江苏和山东商用土地成交面积已连续3年位列全国第一和第二,但2016年同比下降非常明显,远不如2015年。

从同比增速来看,江苏、山东、安徽和湖北下降了20-50%,其他省份虽有不同程度的增长,但除云南和河南分别上涨59%、13%外,涨幅均不明显。


2、广东成交总价最高,江苏和北京降幅最大

从各大省份商用土地成交总价来看,2016年商用土地成交总价排名前10的省市分别为广东、江苏、浙江、上海、北京、山东、湖北、河南、安徽、湖南,以华中、华东区域为主。

2016年,以广东商用土地成交总价最高,达1082亿元,同比增长了41%;其次为浙江,成交总价达706亿元。

从同比增速来看,广东、浙江、湖北和河南均上涨明显,江苏和北京降幅最大。

3、北京、上海和广东成交均价远超其他各大省市

从各大省份商用土地成交均价来看,2016年商用土地成交均价排名前10的省市分别为北京、上海、广东、天津、福建、浙江、江苏、湖南、江西、重庆。可以看出一线及华东、广东地区位于全国前列。

2016年,北京商用土地成交均价远超全国其他省市,达到5.27万元/平方米,同比增长33%。其次为上海和广东地区,其他省市成交均价均低于6500元/平方米。

从同比增速来看,仅北京、天津、江苏和江西的成交均价均有两位数的增幅,其他省市则均有不同程度下降,其中以浙江、湖南和重庆降幅最大,分别下降了35%、40%、25%。

四、全国典型城市商用土地交易TOP10

1、华东区典型城市商用土地成交Top10

(1)潍坊、南通和常州成交面积远超其他城市

2016年,华东区商用土地成交面积排名前10的城市分别为潍坊、南通、常州、嘉兴、亳州、威海、淮安、赣州、湖州、上海,基本以二三线城市为主。

其中,潍坊、南通和常州商用土地成交面积远超华东区其他城市,全部在400万平方米以上,但相比2015年下降明显,其中以南通降幅最高,下降了35%。2016年上海商用土地成交面积达188.4万平方米,居TOP10末尾,同比上涨了47%。

(2)上海成交总价第一,杭州和苏州增速最高

2016年,华东区商用土地成交总价排名前10的城市分别为上海、常州、杭州、南通、济南、南京、泰州、亳州、嘉兴、苏州,其中安徽亳州为五线城市。

其中,上海成交总价居华东首位,达401亿元,同比增长了14%;其次为常州、杭州、南通和济南,其余城市则均低于60亿元。

与2015年相比,TOP10中除常州和南通同比下降外,其他城市均有较大幅度的增长,其中以杭州和嘉兴增速最高,成交总价分别上涨了182%、141%。

(3)宁德成交均价2.7万元/平方米,仅次于上海

2016年,华东区商用土地成交均价排名前10的城市分别为上海、宁德、杭州、台州、南京、济南、厦门、福州、常州、常熟。

TOP10中,上海成交均价居华东首位,达3.45万元/平方米,同比下降了11%。其次为宁德(四线城市),成交均价近2.7万元/平方米;其中济南、厦门、福州、常州和常熟成交均价全部低于8200元/平方米。2016年,宁德有73%的批发零售用地以拍卖方式售出,并有4副地块成交单价超过7万元/平方米。

与2015年相比,宁德、杭州和济南的成交均价涨幅最为明显,分别上涨了202%、100%、105%。台州和厦门则降幅最大,分别下降了67%、57%。

2、华南区典型城市商用土地成交Top10

(1)防城港成交面积第一,河源、澄迈县和深圳增速最高

2016年,华南区商用土地成交面积排名前10的城市分别为防城港、南宁、广州、三亚、河源、澄迈县、柳州、深圳、珠海、儋州。

TOP10中,防城港的成交面积居华南首位,达115万平方米,主要集中在2016年12月售出。其次为南宁、广州、三亚、河源,均在102-107万平方米,其余城市成交面积则全部低于100万平方米。

与2015年相比,河源、海南澄迈县和深圳的成交面积上涨最为明显,分别上涨了179%、160%、117%。其中,2016年海南澄迈县成交的商用地块基本为商务金融用地,以产业园开发为主。

(2)深圳成交总价达697亿元,超其他9城市之和

2016年,华南区商用土地成交总价排名前10的城市分别为深圳、广州、珠海、三亚、南宁、汕头、东莞、柳州、澄迈县、河源。

TOP10中,城市商用土地成交总价分化明显,深圳以697亿元的成交总价超过了其他9个城市之和。

与2015年相比,除广州、珠海、南宁和柳州外,其他6个城市成交总价均大幅上涨,其中汕头增幅居首,高达749%,深圳、东莞、澄迈县也均上涨了150%以上。


(3)深圳成交均价达16.9万元/平方米,上涨50%

2016年,华南区商用土地成交均价排名前10的城市分别为深圳、广州、潮州、东莞、珠海、中山、佛山、三亚、汕头、惠州,90%为广东省内城市。

TOP10中,深圳商用土地成交均价最高,达到了16.9万元/平方米,并较上年上涨了50%,其成交均价超过了广州、东莞、潮州等9个城市之和。

与2015年相比,潮州、惠州、中山、佛山、深圳成交均价的上涨幅度均较明显,全部为广东地区。其中以潮州涨幅2850%为最高,成交均价近1.2万元/平方米,主要是年内出售一块批发零售用地成交单价达到了1.93万元/平方米。

3、华中区典型城市商用土地成交Top10

(1)郑州成交面积第一,益阳、安阳快速增长

2016年,华中区商用土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、宜昌、武汉、长沙、开封、益阳、安阳、怀化、衡阳、荆门。

TOP10中,以郑州和宜昌商用土地成交面积最高,分别达283.8万平方米、247万平方米,且都不如上年成交情况。

与2015年相比,武汉、开封、益阳、安阳和衡阳成交面积均大幅上涨,其中益阳涨幅286%为最高,成交面积达153万平方米。宜昌、长沙和怀化则下降明显,其中宜昌降幅最大,下降了44%。

(2)武汉、郑州成交总价远超其他8个城市之和

2016年,华中区商用土地成交总价排名前10的城市分别为武汉、郑州、长沙、宜昌、株洲、荆州、益阳、衡阳、怀化、岳阳,排名前三的均为省会城市。

TOP10中,武汉商用成交总价最高,居华中首位,达157.5亿元,较上年大幅上涨了284%;其次为郑州,成交总价达135亿元,也同比上涨了47%。其中武汉和郑州成交总价远超其他8个城市之和。

与2015年相比,10个城市中,以益阳增速最快,同比上涨了440%,成交总价达25.9亿元。长沙和宜昌成交总价较上年下降明显,分别下降了47%、28%。

(3)武汉成交均价超1万元/平方米,娄底涨幅最大

2016年,华中区商用土地成交均价排名前10的城市分别为武汉、娄底、郑州、株洲、鄂州、仙桃、长沙、益阳、衡阳、邵阳。

其中,武汉商用土地成交均价超过1万元/平方米,同比上涨了114%,居华中首位,年内挂牌共出让了约71副地块,基本为商服用地;其次为娄底,成交均价达7745元/平方米,上涨了163%,也是10个城市中涨幅最大的城市。

与2015年相比,除株洲、长沙、邵阳外,其他7个城市成交均价都有不同程度上涨。

4、华北区典型城市商用土地成交Top10

(1)北京成交面积第一,邯郸、保定也是发展重点

2016年,华中区商用土地成交面积排名前10的城市分别为北京、邯郸、保定、天津、晋中、呼伦贝尔、承德、张家口、秦皇岛、赤峰。

其中,北京商用土地成交面积居华北首位,达267.7万平方米,同比上涨了65%。其次为邯郸,成交面积达162万平方米,同比微降了2%。

与2015年相比,TOP10中有6个城市成交面积均有不同程度下降,以天津降幅最高,下降了28%,成交面积达105万平方米。

(2)北京成交总价第一,其他9城市均低于45亿元

2016年,华北区商用土地成交总价排名前10的城市分别为北京、石家庄、天津、保定、邯郸、晋中、廊坊、太原、张家口、秦皇岛。

其中,北京以318.8亿元成交总价居华北首位,其他9个城市均在45亿元以下,成交价格水平分化严重。

与2015年相比,TOP10中有6个城市成交价格不同程度下降,其中太原和邯郸降幅最高,分别下降了42%、37%。石家庄、晋中则上涨明显,涨幅分别为221%、232%。

(3)北京成交均价第一,超其他9城市1倍有余

2016年,华北区商用土地成交均价排名前10的城市分别为北京、天津、太原、石家庄、廊坊、乌海、保定、包头、秦皇岛、邯郸。

其中,北京成交均价仅次于深圳,居全国第2位,达5.27万元/平方米,同比上涨了33%。其次为天津,成交均价达6435元/平方米。

与2015年相比,除太原、保定、邯郸成交均价不如上年外,其他城市均有不同程度上涨,其中乌海上涨幅度最高,上涨了345%,成交均价达2646元/平方米,其次为石家庄,上涨了106%,成交均价达4774元/平方米。

5、西南区典型城市商用土地成交Top10

(1)重庆成交面积第一,黔东南和玉溪大幅上涨

2016年,西南区商用土地成交面积排名前10的城市分别为重庆、成都、遵义、铜仁地区、玉溪、黔东南、贵阳、昆明、黔南、绵阳。

其中,重庆商用土地面积居西南首位,达406万平方米,较上年下降了50%;其次为成都,成交面积达280万平方米。其他8个城市依次之间成交面积相差不大。

与2015年相比,黔东南和玉溪大幅上涨,涨幅分别为321%、246%,成交面积分别达200.8万平方米、191.7万平方米。其他城市中,只有重庆和黔南下降的最为明显。


(2)重庆和成都成交总价领先其他城市

2016年,西南区商用土地成交总价排名前10的城市分别为重庆、成都、昆明、贵阳、遵义、凉山、绵阳、黔南、铜仁地区、黔东南。其中,重庆和成都成交总价仍然领先于西南其他城市,分别为88.4亿元和51亿元,但较上年分别下降了59%、50%。

与2015年相比,四川地区的凉山、黔东南成交面积正大肆上涨,涨幅分别达1280%、430%。其他城市中,昆明、贵阳、遵义、绵阳等城市也上涨明显。

(3)遂宁以5879元/平方米成交均价居首位

2016年,西南区商用土地成交均价排名前10的城市分别为遂宁、成都、昆明、贵阳、重庆、自贡、凉山、泸州、保山、达州。

其中,遂宁以5879元/平方米的成交均价居西南首位,领先了成都、昆明、重庆等城市,同比上涨了225%。而成都和重庆成交均价均不如上年,分别下降了30%、25%,成交均价分别为3829元/平方米、2572元/平方米。

五、2012-2016年商用土地成交总结与预测

2012-2016年间全国商用土地成交总量达到16.32亿平方米,成交总价达3.47万亿元,成交均价达2443元/平方米。

1、2012-2016年全国土地商用土地成交面积和成交总价在2013年达到最高峰、2014年急剧回落,到2016年进入最小值。全国商用土地成交均价在5年间变化不大,基本在2100-2570元/平方米。

2、2012-2016年各大区域商用土地成交面积均在2013年达到最高峰,在2014年急剧下滑。2014-2016年间则逐渐平缓,发展趋于理性。其中,华东区商用土地交易一直活跃于其他各大区域。

3、2012-2016年间华南区成交均价一直领先其他6大区域,并在2015年达到最高峰,2016年稍有回落。华东、华中、西南区5年间保持平稳,华北、东北、西北区则在2015年达到最低值,并延续到2016年。

4、根据2012-2016年间全国各大省份商用土地成交总量来看,以江苏成交总量最高,达2亿平方米;其次为山东,成交总量达1.48亿平方米。可以看出未来江苏和山东将是全国商业地产发展最活跃的地区,安徽、湖北、四川、浙江等省份也是未来发展重点。

六、结语

目前,一二线城市基于土地资源的稀缺性,供应明显减少,但并不影响其商业地产开发热度,典型如凯德、龙湖、万科等部分品牌房企仍集中在一二线城市发展,金地、新世界、新城控股等未来则加码在一二线城市布局。

在三四线城市方面,也有众多开发商、品牌商在此布局,同时随着地铁热的扩散,三四线城市商用土地交易也较为活跃,其市场还有很大的掘金空间。但是三四线城市以及四五线城市风险较大,不容易被市场消化,都不是人口流入地,而是人口流出地。同时因为发展速度的关系,是风险主要集中地。

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