2016全国商用土地交易大数据|未来商业集中点在这！

注：【商用土地界定范围】含各类零售商业、酒店办公、专业市场、商服等商业用地。

2016年全国商用土地成交总面积达2.4亿平方米，成交总价达到5874亿元，成交均价达2435元/平方米。本数据报告将主要从2016年全国各省份、7大区域内城市商用土地交易情况进行分析，并总结2012-2016年商用成交面积、成交总价、成交均价的变化特征，以及商用土地成交情况预测未来发展重点地区。

一、2016全国商用土地成交面积TOP10

1、潍坊成交总量全国第一，前5城市均同比下降

从成交面积来看，2016年商用土地成交总面积排名前10的是潍坊、南通、重庆、常州、郑州、成都、咸阳、北京、嘉兴、亳州。除北京外，全部为二三四线城市。

2016年，山东潍坊的商用土地成交面积达451万平方米，居全国首位，同比下降了16%。其次为南通、重庆等城市。其中重庆商用土地成交面积在2015年居全国首位，2016年同比下降了50%。

从同比增长来看，TOP10中前5名城市成交面积均不如2015年，其中南通、重庆、常州下降明显。咸阳、北京、嘉兴和亳州则涨幅均超过53%，其中嘉兴涨幅最高，上涨了110%。

数据显示，目前嘉兴人均商业面积已经达到1.56平方米，远超浙江省商务研究院提出的0.8-1平方米的合理范围。

2、深圳成交总价全国第一，大幅上涨163%

从成交总价来看，2016年商用土地成交总价排名前10的分别是深圳、上海、北京、常州、广州、杭州、武汉、郑州、南通、济南。

其中，常州以三线城市挤入全国TOP10，数据显示，2014-2017年期间，常州会新增300余万平方米商业面积，其中8万平方米以上的商业体有19个，到2017年底，常州人均商业面积将达4.8平方米，将与南京、上海等大致相当。

2016年，深圳成交总价居全国首位，超过了2015年全国首位——北京500亿元的成交总额，达697亿元，同比增长了160%。其次为上海，成交总价近402亿元，同比增长14%。

从同比增速来看，深圳、杭州、武汉涨幅均超过160%，其中武汉涨幅最高，上涨了284%，随着经济快速发展，武汉作为新一线城市地位凸显，对商业需求和吸引力增强，一部分开发商主动进驻并进行商业地产开发。北京、广州、南通降幅均在两位数，分别为36%、31%、39%。

3、深圳成交均价达16.9万元/㎡，连续3年居全国首位

从成交均价来看，2016年商用土地成交总价排名前10的分别是深圳、北京、广州、上海、宁德、杭州、台州、南京、潮州、东莞。一线城市商用土地成交均价仍然领先全国众多城市。

2016年，深圳商用土地成交均价已是连续3年居全国首位，达到16.9万元/平方米，同比增长了50%，远超其他城市。其次为北京，同比增长了33%，成交均价达5.27万元/平方米。

从同比增速来看，除广州、上海、台州成交均价均不如2015年外，其他城市都有不同程度增长，宁德、杭州、潮州等二三线城市增幅均超过了100%，其中潮州在2015年出让一幅商业用地，成交均价仅为404 元/平方米，而2016年成交均价一跃为11920元/平方米，增幅达2850%。

二、全国7大区域商用土地交易比较分析

1、华东成交面积第一，西南和华中较为活跃

从各大区域来看，2016年华东商用土地成交面积最高，达0.76亿平方米；其次为西南和华中区域较为活跃，均在0.4亿平方米左右。其中以东北和华南成交面积最少，分别为0.16亿平方米、0.17亿平方米。

与2015年相比，各大区域成交总量仅西南区域有4%的微涨，其他区域均不如2015年，其中以华东降幅最大，下降了31%，其次为华北区域，下降了20%。

2、华东成交总价是华南近2倍，西北和东北最低

从各大区域来看，2016年以华东成交总价最高，是华南成交总价的近2倍。西北和东北成交总价最低，分别为227.8亿元、180.6亿元。

与2015年相比，2016年华南和华中增速较为明显，华南同比增长了32%。华东、华北、西南和东北均有较大降幅，分别下降了15%、19%、17%和21%。

3、华南成交均价是华东2倍有余，西北不足900元/㎡

从各大区域来看，2016年华东虽然成交面积和成交总价均居首位，但成交均价远不如华南，华南成交均价是华东2倍有余，达8262元/平方米，远超其他区域；其中西北成交均价最低，不足900元/平方米。

与2015年相比，华东、华北、东北和西北成交均价仅有1%-7%的微涨，华南、华中和西南则同比下降，其中华南降幅最高，下降了15%。

三、全国典型省份商用土地交易TOP10

1、江苏和山东成交面积位列全国一二位，均下降明显

从各大省份商用土地成交总面积来看，2016年商用土地成交总面积排名前10的省份分别为江苏、山东、安徽、河南、四川、湖北、贵州、湖南、浙江、云南。

2016年，江苏和山东商用土地成交面积已连续3年位列全国第一和第二，但2016年同比下降非常明显，远不如2015年。

从同比增速来看，江苏、山东、安徽和湖北下降了20-50%，其他省份虽有不同程度的增长，但除云南和河南分别上涨59%、13%外，涨幅均不明显。

2、广东成交总价最高，江苏和北京降幅最大

从各大省份商用土地成交总价来看，2016年商用土地成交总价排名前10的省市分别为广东、江苏、浙江、上海、北京、山东、湖北、河南、安徽、湖南，以华中、华东区域为主。

2016年，以广东商用土地成交总价最高，达1082亿元，同比增长了41%；其次为浙江，成交总价达706亿元。

从同比增速来看，广东、浙江、湖北和河南均上涨明显，江苏和北京降幅最大。

3、北京、上海和广东成交均价远超其他各大省市

从各大省份商用土地成交均价来看，2016年商用土地成交均价排名前10的省市分别为北京、上海、广东、天津、福建、浙江、江苏、湖南、江西、重庆。可以看出一线及华东、广东地区位于全国前列。

2016年，北京商用土地成交均价远超全国其他省市，达到5.27万元/平方米，同比增长33%。其次为上海和广东地区，其他省市成交均价均低于6500元/平方米。

从同比增速来看，仅北京、天津、江苏和江西的成交均价均有两位数的增幅，其他省市则均有不同程度下降，其中以浙江、湖南和重庆降幅最大，分别下降了35%、40%、25%。

四、全国典型城市商用土地交易TOP10

1、华东区典型城市商用土地成交Top10

（1）潍坊、南通和常州成交面积远超其他城市

2016年，华东区商用土地成交面积排名前10的城市分别为潍坊、南通、常州、嘉兴、亳州、威海、淮安、赣州、湖州、上海，基本以二三线城市为主。

其中，潍坊、南通和常州商用土地成交面积远超华东区其他城市，全部在400万平方米以上，但相比2015年下降明显，其中以南通降幅最高，下降了35%。2016年上海商用土地成交面积达188.4万平方米，居TOP10末尾，同比上涨了47%。

（2）上海成交总价第一，杭州和苏州增速最高

2016年，华东区商用土地成交总价排名前10的城市分别为上海、常州、杭州、南通、济南、南京、泰州、亳州、嘉兴、苏州，其中安徽亳州为五线城市。

其中，上海成交总价居华东首位，达401亿元，同比增长了14%；其次为常州、杭州、南通和济南，其余城市则均低于60亿元。

与2015年相比，TOP10中除常州和南通同比下降外，其他城市均有较大幅度的增长，其中以杭州和嘉兴增速最高，成交总价分别上涨了182%、141%。

（3）宁德成交均价2.7万元/平方米，仅次于上海

2016年，华东区商用土地成交均价排名前10的城市分别为上海、宁德、杭州、台州、南京、济南、厦门、福州、常州、常熟。

TOP10中，上海成交均价居华东首位，达3.45万元/平方米，同比下降了11%。其次为宁德（四线城市），成交均价近2.7万元/平方米；其中济南、厦门、福州、常州和常熟成交均价全部低于8200元/平方米。2016年，宁德有73%的批发零售用地以拍卖方式售出，并有4副地块成交单价超过7万元/平方米。

与2015年相比，宁德、杭州和济南的成交均价涨幅最为明显，分别上涨了202%、100%、105%。台州和厦门则降幅最大，分别下降了67%、57%。

2、华南区典型城市商用土地成交Top10

（1）防城港成交面积第一，河源、澄迈县和深圳增速最高

2016年，华南区商用土地成交面积排名前10的城市分别为防城港、南宁、广州、三亚、河源、澄迈县、柳州、深圳、珠海、儋州。

TOP10中，防城港的成交面积居华南首位，达115万平方米，主要集中在2016年12月售出。其次为南宁、广州、三亚、河源，均在102-107万平方米，其余城市成交面积则全部低于100万平方米。

与2015年相比，河源、海南澄迈县和深圳的成交面积上涨最为明显，分别上涨了179%、160%、117%。其中，2016年海南澄迈县成交的商用地块基本为商务金融用地，以产业园开发为主。

（2）深圳成交总价达697亿元，超其他9城市之和

2016年，华南区商用土地成交总价排名前10的城市分别为深圳、广州、珠海、三亚、南宁、汕头、东莞、柳州、澄迈县、河源。

TOP10中，城市商用土地成交总价分化明显，深圳以697亿元的成交总价超过了其他9个城市之和。

与2015年相比，除广州、珠海、南宁和柳州外，其他6个城市成交总价均大幅上涨，其中汕头增幅居首，高达749%，深圳、东莞、澄迈县也均上涨了150%以上。

（3）深圳成交均价达16.9万元/平方米，上涨50%

2016年，华南区商用土地成交均价排名前10的城市分别为深圳、广州、潮州、东莞、珠海、中山、佛山、三亚、汕头、惠州，90%为广东省内城市。

TOP10中，深圳商用土地成交均价最高，达到了16.9万元/平方米，并较上年上涨了50%，其成交均价超过了广州、东莞、潮州等9个城市之和。

与2015年相比，潮州、惠州、中山、佛山、深圳成交均价的上涨幅度均较明显，全部为广东地区。其中以潮州涨幅2850%为最高，成交均价近1.2万元/平方米，主要是年内出售一块批发零售用地成交单价达到了1.93万元/平方米。

3、华中区典型城市商用土地成交Top10

（1）郑州成交面积第一，益阳、安阳快速增长

2016年，华中区商用土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、宜昌、武汉、长沙、开封、益阳、安阳、怀化、衡阳、荆门。

TOP10中，以郑州和宜昌商用土地成交面积最高，分别达283.8万平方米、247万平方米，且都不如上年成交情况。

与2015年相比，武汉、开封、益阳、安阳和衡阳成交面积均大幅上涨，其中益阳涨幅286%为最高，成交面积达153万平方米。宜昌、长沙和怀化则下降明显，其中宜昌降幅最大，下降了44%。

（2）武汉、郑州成交总价远超其他8个城市之和

2016年，华中区商用土地成交总价排名前10的城市分别为武汉、郑州、长沙、宜昌、株洲、荆州、益阳、衡阳、怀化、岳阳，排名前三的均为省会城市。

TOP10中，武汉商用成交总价最高，居华中首位，达157.5亿元，较上年大幅上涨了284%；其次为郑州，成交总价达135亿元，也同比上涨了47%。其中武汉和郑州成交总价远超其他8个城市之和。

与2015年相比，10个城市中，以益阳增速最快，同比上涨了440%，成交总价达25.9亿元。长沙和宜昌成交总价较上年下降明显，分别下降了47%、28%。

（3）武汉成交均价超1万元/平方米，娄底涨幅最大

2016年，华中区商用土地成交均价排名前10的城市分别为武汉、娄底、郑州、株洲、鄂州、仙桃、长沙、益阳、衡阳、邵阳。

其中，武汉商用土地成交均价超过1万元/平方米，同比上涨了114%，居华中首位，年内挂牌共出让了约71副地块，基本为商服用地；其次为娄底，成交均价达7745元/平方米，上涨了163%，也是10个城市中涨幅最大的城市。

与2015年相比，除株洲、长沙、邵阳外，其他7个城市成交均价都有不同程度上涨。

4、华北区典型城市商用土地成交Top10

（1）北京成交面积第一，邯郸、保定也是发展重点

2016年，华中区商用土地成交面积排名前10的城市分别为北京、邯郸、保定、天津、晋中、呼伦贝尔、承德、张家口、秦皇岛、赤峰。

其中，北京商用土地成交面积居华北首位，达267.7万平方米，同比上涨了65%。其次为邯郸，成交面积达162万平方米，同比微降了2%。

与2015年相比，TOP10中有6个城市成交面积均有不同程度下降，以天津降幅最高，下降了28%，成交面积达105万平方米。

（2）北京成交总价第一，其他9城市均低于45亿元

2016年，华北区商用土地成交总价排名前10的城市分别为北京、石家庄、天津、保定、邯郸、晋中、廊坊、太原、张家口、秦皇岛。

其中，北京以318.8亿元成交总价居华北首位，其他9个城市均在45亿元以下，成交价格水平分化严重。

与2015年相比，TOP10中有6个城市成交价格不同程度下降，其中太原和邯郸降幅最高，分别下降了42%、37%。石家庄、晋中则上涨明显，涨幅分别为221%、232%。

（3）北京成交均价第一，超其他9城市1倍有余

2016年，华北区商用土地成交均价排名前10的城市分别为北京、天津、太原、石家庄、廊坊、乌海、保定、包头、秦皇岛、邯郸。

其中，北京成交均价仅次于深圳，居全国第2位，达5.27万元/平方米，同比上涨了33%。其次为天津，成交均价达6435元/平方米。

与2015年相比，除太原、保定、邯郸成交均价不如上年外，其他城市均有不同程度上涨，其中乌海上涨幅度最高，上涨了345%，成交均价达2646元/平方米，其次为石家庄，上涨了106%，成交均价达4774元/平方米。

5、西南区典型城市商用土地成交Top10

（1）重庆成交面积第一，黔东南和玉溪大幅上涨

2016年，西南区商用土地成交面积排名前10的城市分别为重庆、成都、遵义、铜仁地区、玉溪、黔东南、贵阳、昆明、黔南、绵阳。

其中，重庆商用土地面积居西南首位，达406万平方米，较上年下降了50%；其次为成都，成交面积达280万平方米。其他8个城市依次之间成交面积相差不大。

与2015年相比，黔东南和玉溪大幅上涨，涨幅分别为321%、246%，成交面积分别达200.8万平方米、191.7万平方米。其他城市中，只有重庆和黔南下降的最为明显。

（2）重庆和成都成交总价领先其他城市

2016年，西南区商用土地成交总价排名前10的城市分别为重庆、成都、昆明、贵阳、遵义、凉山、绵阳、黔南、铜仁地区、黔东南。其中，重庆和成都成交总价仍然领先于西南其他城市，分别为88.4亿元和51亿元，但较上年分别下降了59%、50%。

与2015年相比，四川地区的凉山、黔东南成交面积正大肆上涨，涨幅分别达1280%、430%。其他城市中，昆明、贵阳、遵义、绵阳等城市也上涨明显。

（3）遂宁以5879元/平方米成交均价居首位

2016年，西南区商用土地成交均价排名前10的城市分别为遂宁、成都、昆明、贵阳、重庆、自贡、凉山、泸州、保山、达州。

其中，遂宁以5879元/平方米的成交均价居西南首位，领先了成都、昆明、重庆等城市，同比上涨了225%。而成都和重庆成交均价均不如上年，分别下降了30%、25%，成交均价分别为3829元/平方米、2572元/平方米。

五、2012-2016年商用土地成交总结与预测

2012-2016年间全国商用土地成交总量达到16.32亿平方米，成交总价达3.47万亿元，成交均价达2443元/平方米。

1、2012-2016年全国土地商用土地成交面积和成交总价在2013年达到最高峰、2014年急剧回落，到2016年进入最小值。全国商用土地成交均价在5年间变化不大，基本在2100-2570元/平方米。

2、2012-2016年各大区域商用土地成交面积均在2013年达到最高峰，在2014年急剧下滑。2014-2016年间则逐渐平缓，发展趋于理性。其中，华东区商用土地交易一直活跃于其他各大区域。

3、2012-2016年间华南区成交均价一直领先其他6大区域，并在2015年达到最高峰，2016年稍有回落。华东、华中、西南区5年间保持平稳，华北、东北、西北区则在2015年达到最低值，并延续到2016年。

4、根据2012-2016年间全国各大省份商用土地成交总量来看，以江苏成交总量最高，达2亿平方米；其次为山东，成交总量达1.48亿平方米。可以看出未来江苏和山东将是全国商业地产发展最活跃的地区，安徽、湖北、四川、浙江等省份也是未来发展重点。

六、结语

目前，一二线城市基于土地资源的稀缺性，供应明显减少，但并不影响其商业地产开发热度，典型如凯德、龙湖、万科等部分品牌房企仍集中在一二线城市发展，金地、新世界、新城控股等未来则加码在一二线城市布局。

在三四线城市方面，也有众多开发商、品牌商在此布局，同时随着地铁热的扩散，三四线城市商用土地交易也较为活跃，其市场还有很大的掘金空间。但是三四线城市以及四五线城市风险较大，不容易被市场消化，都不是人口流入地，而是人口流出地。同时因为发展速度的关系，是风险主要集中地。

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