成都6大商圈mall存量|租金|经营大调查丨赢商大数据

成都是典型的向心城市，呈现由内向外的发展格局。近年来，成都GDP增长较快，2017年上半年，成都实现地区生产总值6111.4亿元，同比增长8.2%，超过全国6.9%的平均水平，总体经济发展较好；

成都市全体居民人均可支配收入17127元，高于全国平均水平（12932元）；城市常住人口逐年攀升，目前已逼近1600万，人口导入能力较强，号称“西南第一城市”，整体商业投资环境良好。

注：本文各项【购物中心统计数据】，均以单个购物中心体量在3万㎡及以上为统计标准

一、成都商业地产整体情况

作为新一线城市之首，成都的商业地产存量增量一直高居不下。据赢商大数据中心监测，截至2017年上半年，成都购物中心的总存量已超过1000万㎡；2017年下半年至2018年拟开业购物中心超30个，预计新增购物中心体量300万㎡；

2017年上半年，在租金方面，录得购物中心首层平均租金为602.5元/㎡/月，在空置率上，购物中心的平均空置率报8.5%。

1、购物中心存量：成都购物中心总存量超1000万㎡

成都近两年迎来了不少优质商业项目的集中入市，如远洋太古里、银泰中心in99等，至此成都体量在3万㎡及以上的购物中心近80个，遍布主城各区域。不过，成都除了核心商圈购物中心扎堆，其他区域较分散。截至2017年上半年，成都购物中心总存量已超过1000万㎡。

由于成都商业市场需求进一步饱和，以及电子商务对实体商业的冲击，原计划入市的部分项目纷纷推迟了入市时间，北京华联、仁和春天棕北店等多个商业项目的退出也直白地反映出了行业竞争的残酷性。但新生与消亡并存，新项目的入市以及更多新兴品牌的进入，也让成都市场充满想象空间。

2、购物中心增量：爆发入市，2017-2018年增量超350万㎡

据赢商大数据中心监测，2017年下半年至2018年，成都将有超30个购物中心开业，总体量达300万㎡。加上2017上半年录得的银泰中心in99、卓锦曼购中心等5个新开业项目，2017-2018年成都购物中心增量超350万㎡，处于新一线城市前列。

目前，成都已经有九龙仓、银泰、万达、龙湖、凯德、华润等众多地产商涉足，2017下半年至2018年还将有不少潜在优质项目具备入市条件，如建发鹭洲里、ICC、新光天地等，其均分于各大区域，届时将进一步巩固成都零售多商圈的发展格局。

3、购物中心首层平均租金：上半年为602.5元/㎡/月

2017年上半年，成都商业市场依旧平稳发展，但看似波澜不惊的外表下，其竞争依旧十分激烈。上半年，全市购物中心首层平均租金环比上涨2%，报602.5元/㎡/月。其中，核心区域首层平均租金为1116元/㎡/月，非核心区域则为400元/㎡/月。

首层平均租金有所下降，与部分优质购物中心受品牌调改影响不无关系。此外，2季度，体验类业态在部分优质购物中心的面积占比增加，由于此类业态的租金水平普遍低于零售业态，因此该态势的发展或对租金下降产生一定影响。

4、购物中心平均空置率：上半年报8.5%

受购物中心主力店大面积调整影响，成都购物中心平均空置率环比上升1.7个百分点，上半年报8.5%。成都锦华万达百货撤场、龙湖北城天街内的远东百货宣布闭店，成都拥有百货业态的购物中心正进行新一轮调整；

此外，个别长期经营状况不佳的购物中心逐渐转变发展战略并于2季度开始进行大面积品牌调整，使得全市优质购物中心平均空置率呈上升趋势。

不过，零售物业市场持续活跃，地标商业项目在招商运营方面亮点纷呈，持续吸引国际品牌首进成都。

上半年，小众奢侈品MOYNAT在IFS开出内地第二家店、韩国最潮眼镜品牌Gentle Monster将内地第三家旗舰店落户远洋太古里，英国潮牌Superdry首次登陆成都并同时于太古里和万象城开设门店。

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二、成都6大城市商圈解读

随着城市经济和城市规划的发展，居民分布和道路交通的变化，成都商业经历了发展和演变，商圈格局由单一集中逐渐分散，开始向外二环路、三环路外扩张，片区商业中心逐渐崛起。

从主城区，再到城市重心南移，成都市的商业态开始从“一商圈往多商圈”向“一中心发展成多中心”转变，成都商业发展进入多元化阶段。

1、春盐商圈：西部第一商圈，代表成都商业最高水平

位于成都市中心黄金地带的春盐商圈，是由新老商业项目组成的超大体量商业群，也是成都最具竞争力的核心商圈，代表了成都商业发展最高水平。

截至2017年上半年，优质购物中心总存量超40万㎡。商圈中的春熙路在中国十大著名商业街排名中排名第三，仅次于香港铜锣湾和上海南京路，是成都魅力的代名词。

（1）租金水平及商圈经营

春盐商圈商贸业极为发达，基本形成了一个以购物为主，综合休闲、旅游、商务、餐饮、娱乐等功能的大型商业圈。

客群瞄准中青年中高收入阶层、中环和周边写字楼的白领人士，并以其知名度、美誉度，带动一批旅游客群消费。据统计，商圈目前日均人流量超过30万人次，重大节假日人流量峰值更超过60万人次。

近年来，春盐商圈逐步向骡马市区域扩容，人流量和销量额居于成都各大商圈之首。2016年，商圈内的典型项目成都IFS、远洋太古里总业绩分别为38.5亿元、29亿元，领跑全成都。2017上半年，在这两者的双驱动下，更是呈现出一种舍我其谁的强势表现，从租金来看，商圈典型购物中心首层平均租金近1116元/㎡/月，几乎是其他区域级商圈的3倍。

（2）典型购物中心：成都IFS

成都IFS在2014年的亮相，补缺了春盐商圈缺失的奢侈精品消费短板，提升了“百年春熙”的影响力。

它投资高达170亿元，携Chanel、Dior、Louis Vuitton、Prada等大牌来蓉被称为“把香港海港城带到了成都”，后引入Neil Barrett成都首店、Monyat中西部首店及Ports 1961等知名时尚品牌，加强了其品牌组合的革新。

IFS合计8层，聚近300个品牌，其中包括34%中高端时尚、33%餐饮娱乐生活方式、18%轻奢以及15%奢侈品牌。此外，IFS结合成都文化，用大熊猫户外艺术装置向世界推介成都，亦体现了其作为“地标商业”的代表作用。

事实上，IFS对成都市场最大的冲击和影响在于吸引了大量的成都本地消费者回归春熙路，其成绩也证明了市场的认可，2016全年销售额达到38.5亿元。

2017一季度，IFS销售额同比增长30%，客流量上升24%，其中，国际一线奢侈品牌平均业绩增长近60%，珠宝类涨幅超70%、童装及玩具类则有30%的上涨，VIP销售增幅达35%，会员数突破11万。

2、建设路商圈：城东新地标，现代商贸集中发展区

建设路商圈东到二仙桥，西至滨河路，南到新鸿路，北至府青路。作为“老牌”商圈，其历经近10年的发展已自成一派，呈现出特色商圈的成熟魅力。

通过片区资源优势的整合，建设路商圈将建成成都成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。到2018年，商圈购物中心体量将达35万㎡。

（1）租金水平及商圈经营

建设路商圈是成都成华区目前发展最快的产业功能区，典型购物中心2017上半年首层平均租金为482元/㎡/月。销售额方面，商圈商业项目年综合业绩早已破100亿元。其中，华润万象城2016年业绩报19.73亿元，SM城市广场、龙湖天街三千集则分别为9亿元、3.35亿元。

商圈覆盖70万人口，定位中高端经营档次，以时尚人士、百姓阶层、小白领为目标客群。

依托现有的建设路商业大街和二环路T形商业集中区，建设路商圈从商业空间布局结构与商业功能业态两大方面入手，力争辐射城北城东，在业态体系的完整性、空间布局的合理性、商业规模三大维度上全面超越区域级商圈。

（2）典型购物中心：成都SM城市广场

成都SM城市广场带有“家庭社区型购物中心”标签，是成都最早一批、第一家入驻成都城东的购物中心。

商场覆盖周边万科、保利、九龙仓、首创、龙湖、合能等多个新兴中产阶级社区，日均人流量最高达5万人次。项目共5层，呈对称分布，品牌的落位以满足一般家庭日常生活的各项所需为导向，招商类别齐全，覆盖不同档次品牌。

2016年，SM城市广场继2012年后再一次进行了大范围的内部翻修与调整，业态和品牌也根据消费需求的变化进行了调整，主力店的分布更加明晰：负1层的沃尔玛，1、2层的SM百货，3层的孩子王和奇迹健身，4层的影院、KTV、酒楼。

7大主力店不仅消耗了项目的大部分面积，还分布在每层楼最显眼的位置，起到了良好的引流作用。虽然2016年的业绩受到调整的影响，销售额为9个亿；但主力店沃尔玛、孩子王的销售增长仍然强劲，项目销售总体仍保持3%的小幅增长。

3、红牌楼商圈：格局腾飞，逐步形成复合型商业格局

作为成都地铁规划中两条线路的交汇处，红牌楼商圈的转型升级步伐正在迈进：根据规划，区域将会被打造为成都市辐射中国中西部的“商贸之都”，发展潜力巨大。

它交接双楠区域，随着汽车销售市场加速调迁、地铁3号线投入运营，商圈实现了全面升级，以大悦城、伊藤洋华堂等为代表的重点商业项目更在改变旧有商业业态。截至2017上半年，商圈购物中心存量超50万㎡。

（1）租金水平及商圈经营

2000年以后，红牌楼商圈及周边成为备受市民瞩目的居住区之一，地块开始变得寸土寸金。

作为目前成都市中产阶层的最大聚集区之一，红牌楼商圈以时尚人士、白领为目标客群，这一区域的消费者更加注重消费环境与商品品质，更看重商业项目中休闲娱乐场所的配比。

商圈日均人流量近10万人次，经营业绩一直看好，租金也一直稳中有升，2017上半年录得典型购物中心首层平均租金553元/㎡/月。

2016年，商圈内的成都大悦城、龙湖金楠天街业绩都超过了10亿元。目前，红牌楼商圈已形成基础商业核心，引入各类新兴业态，加强不同商业核心间的连接和共享，逐步形成多层次和复合型的商业格局，未来将延伸打造创意街区、体验式商业、高端办公、都市休闲等业态。

（2）典型购物中心：成都大悦城

成都大悦城是国内首个体验游憩式潮玩购物公园，涵盖购物、娱乐、餐饮、服务四大主力业态，汇集快时尚集合店、冰场、美食广场、小剧场、音乐现场、儿童职业体验、主题酒吧、主题KTV、花园餐厅、4D+IMAX影院、健身中心、养生会所、大型餐饮、数码体验、SPA会所等主力店。

它涵盖近500家品牌——Zara、Uniqlo、MUJI 、SPAO等在内的快时尚组合，滇草香、胖哥俩肉蟹煲、澳门味道等在内的近150家餐饮品牌，以及言几又·今日阅读、韦渡口驿站音乐现场、杂咖等在内的休闲娱乐业态。

作为西南地区地标性购物中心，大悦城将九寨黄龙设计元素和公园式景观主题紧密融合，首创两大创意商业独栋；5大主题户外广场；2000米超长花园走廊退台；多业态组合的阳光健康屋顶广场；悦街、咕噜学院、美食每客、食字路口四大特色主题街区、360度儿童梦想成长空间以及独栋会员中心。

4、金沙光华商圈：城西商业中心，未来发展大有潜能

成温邛高速、光华大道等交通线路的交汇贯通，使得尤具历史人文气息的金沙光华区域成为成都城西片区首屈一指的代表性商圈。

早在2011年，金沙光华商圈就已成为全国首批，也是中西部唯一一个“中国重点示范特色商圈”。目前，该片区正以“成都二三环商业带最具人气的商圈”为打造目标，购物中心商业面积已超40万㎡。

（1）租金水平及商圈经营

交通配套的进步，让金沙光华商圈吸引了周边区县消费者驱车来购物消费。而成都青羊万达广场、鹏瑞利青羊广场、城西优品道广场等大体量、高品质的购物中心入驻，更凸现其商业中心的地位。其中，成都鹏瑞利青羊广场2016年的业绩报7亿元。

金沙光华商圈租金相对其他商圈并不高，2017上半年典型购物中心首层平均租金录得490元/㎡/月。作为成都城西地区发展比较迅速的区域，商圈目前已经成为成都人口相对较密集的区域之一，常住人口有30多万，而辐射的人群可达到上百万。倚靠多个高档的社区，未来商业的发展必有大空间。

（2）典型购物中心：成都青羊万达广场

成都青羊万达广场是继锦华万达、金牛万达、蜀都万达广场之后，万达集团在成都区域打造的第四座万达广场，也是成都市城西聚合吃、喝、玩、乐为一体的综合购物中心。2016年12月10日开业首日，客流28.3万人次，营业额2531.46万元。

广场汇集成都首家杜比影院的万达影城、儿童游乐中心万达宝贝王、苏宁易购、UR旗舰店等11家主力店，以及首次入驻万达的言几又、约而同等36家品牌。近6万㎡的时尚街区“芙蓉里”，将巴蜀传统文化与现代文化巧妙融合。

以“芙蓉花”剪纸艺术作为外立面设计元素，青羊万达汇聚了蜀文化特有的休闲生活、旅游购物，兼顾具有国际都市生活多元化业态，提炼具有文化内涵的川剧脸谱、蜀绣、茶艺芙蓉花、竹子和熊猫等作为风格元素，运用现代的手法进行设计，打造成城西标杆型综合购物中心。

5、金融城商圈：城南新兴品质商圈，后起之秀抗衡传统商圈

金融城商圈位于成都的科技商务中轴线，是成都市政府所在地，也是整个西部金融业发展和金融机构的核心承载地。

得益于成都城南片区的迅速崛起，金融城商圈成为近年发展最为迅速的区域之一。如今，整个商圈购物中心商业体量已超100万㎡。

（1）租金水平及商圈经营

成都银泰中心in99、新世纪环球中心、凯德广场·新南、苏宁广场等购物中心，定位差异化，同时又相互补充，使得金融城商圈被誉为成都可与传统商圈抗衡的后起之秀。其中，苏宁广场2016年业绩报11.3亿元，而凯德广场·新南收购凯丹广场后，以傲人的成绩为2016完美收官。

金融城商圈起步时间虽晚，但起点高，按照国际化、多元化、高品质、信息化、多业态标准，定位于国际购物、休闲、居家新天地，全新打造一座国际一流的示范商业中心。客户群体主要为中高端科研机构相关消费人群、旅游客群及商务人士，2017上半年典型购物中心首层平均租金录得610元/㎡/月。

（2）典型购物中心：成都银泰中心in99

成都银泰中心in99由全球六大设计公司BENOY、CALLISON、SAKO、YABU PUSHELBERG、AECOM、ISOMETRIX联手打造，涵盖国际精品、时装、化妆品、大型精品超市、风格餐厅、电影院、生活风情商业街区、屋顶花园等全方位体验。

in99首次进驻西南的品牌有UME影城旗舰店、国际家居品牌店HAY、LINE FRIENDS儿童乐园、钟书阁书店、奢侈皮具Delvaux、Ruths chris steak house牛排馆、MANGO TREE泰国餐厅、大董烤鸭；in SPORTS科技潮流运动馆则是成都第一家门店。除此之外，其他知名的大牌还有星巴克黑围裙店、Burberry、Moncler、Max mara、Valentino、La Prairie、Clarins、Sulwhasoo等。

整个购物中心最让人眼前一亮的，当属从2层延伸到7层的巨大艺术火炬（由半透明LED艺术网架组成的艺术火炬屏），它是整个商业空间的视觉焦点。作为银泰in品牌在国内打造的第4个高端购物中心，in99已成为成都城南新地标，满足全客层国际化生活方式的载体.

6、沙湾商圈：北部生活核心，会展经济带动商业活力

沙湾商圈以会展中心为核心，包含交大路、沙湾路、二环路西三段、二环路北一段及邻近区域，是成都最早发展的商务区域之一。如今，一些功能全面提档的区域商业中心将逐步落户沙湾，促动老牌商务区的全新升级。到2018年，商圈优质购物中心体量逼近70万㎡。

（1）租金水平及商圈经营

沙湾商圈目标客群以成都北部区域居民为主，人流主要来自于会展周边、北部区域及二环路北段沿线区域。会展经济在沙湾商圈非常发达，展销活动极其频繁，车展、房展、医疗、食品、广告等展会数不胜数，商圈内会展中心会展期间日均人流量达10万人次。

聚集了成都凯德广场金牛店、万达广场金牛店等优质购物中心的沙湾商圈，2017上半年典型购物中心首层平均租金录得500元/㎡/月。销售额方面，2016年，万达广场金牛店业绩报16亿元，成都龙湖北城天街业绩报11.97亿元。

（2）典型购物中心：成都凯德广场金牛店

2006年9月，成都凯德广场金牛店开业，成都才出现第一个真正意义上的购物中心。2013年9月，二期落成后连通一期，凯德金牛入驻的品牌租户超过400家，涵盖了购物、餐饮、休闲、娱乐、儿童消费等多个业态。

在设计上，除了巴蜀文化得以体现，凯德金牛对屋顶的儿童游乐区、宠物公园、青少年活动区、老年健身活动区的打造也颇具特色。而以Calvin Klein Jeans、Lacoste、Uniqlo、H&M、FILA为代表的国际品牌，以及素型生活馆、西西弗书店等为代表的优质品牌入驻，使它的品牌组合更丰富。

凯德金牛项目周边有超过200个小区、近20所高等院校和10余家政府机构，周边5公里半径范围内辐射人口约145万。自开业以来，人气逐年高涨，业绩稳步增长。以2016年9月24日十周年庆典为例，凯德金牛单日客流突破22万人次，单日销售达2400万元。

三、成都城市商业未来趋势预判

未来，成都商业将以成都主城+天府新区形成两大主要城区。而由于成都购物中心存量巨大，并且新增项目不断，为了更精准地捕捉和适应消费群体的需求，成都优质购物中心的调整和优化已悄然拉开了序幕。

除了引入时下流行的体验式、创新式业态和品牌外，IP商业化以及对融合物流体系、线上平台和线下实体的新零售业务之探索亦将成为成都商业项目找寻突破口的又一新方式。当然，这种积极的调整也反映出成都零售商业市场的变化速度和激烈的竞争程度，因此成都不少尚未入市的项目会选择继续观望，并延迟开业。

社区型商业、街区型商业在成都零售市场的成功案例较多也都较为典型，前者以项目周边居民为主要服务对象，业态布局较为常规，后者在业态的创新性方面还有较大发挥空间。预计未来供应项目将以社区型商业为主打，并持续对街区型商业模式进行探索。

*感谢“GOMALL购成都”对本商圈报告的专业支持

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