近3年1435个mall入市拼杀|为啥好品牌首选这100个？

一、2017年度品牌商关注优质新开业购物中心TOP100

赢商大数据中心重点监控的200个城市中， 2015-2017年开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达1435个。

本榜单根据这1435个购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量，测评出综合发展指数位居前列的100个已开业购物中心。

以下将对上榜项目业态创新、品牌引进、所属区域/城市/商圈/体量分布、开发商/产品线等方面进行整体特性分析，为开发商、品牌商提供决策参考。

1、业态创新分析

（1）体验业态占比上升3%；体验式消费红利持续释放

TOP100中，从目前统计到的17344个已进驻品牌细分业态数量占比来看，零售、餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务分别占比51%、32%、9%、6%、2%；体验业态总体占比49%。（体验业态以餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务为统计标准，具体细分业态界定见文末详细说明）

对比2016年，零售占比下降最明显，达3个百分点；休闲娱乐占比微降1%；餐饮、亲子体验、生活服务占比分别上升1%、2%、1%；体验业态占比总体上升3%。

体验式消费红利持续释放，不仅推动传统消费的结构性升级，还孵化了更多新兴消费领域的诞生，这将给商业地产和资本市场提供一个巨大的、可持续的投资“金矿”。

（2）创新业态总体占比近15%；娱乐为创新主力，亲子体验有望赶超餐饮

TOP100中，创新业态总体占比近15%。（对创新业态的界定是一个相对概念，具体见文末详细说明）

从细分创新业态数量占比来看，休闲娱乐为创新主力军，占比高达30%；一方面，娱乐业态能有效去化，快速积攒人气；另一方面，高科技的发展，助推休闲娱乐业态更迭加速，新兴业态层出不穷。

随着二胎政策的全面放开以及适龄教育投入的加大，“熊孩子经济”势能爆发，亲子体验创新业态占比高达21%，大有赶超餐饮（22%）之势。

生活服务创新业态占比上升明显，直追零售；新一轮创新浪潮下，消费者对服务的高要求，推动综合医院、专科诊所、萌宠体验馆等服务业态纷纷挺进购物中心，成为商场打造“高品质生活场景”的新鲜血液，未来服务提升将成商业体吸客、留客、黏客的有效手段之一。

（3）业态创新不断突破想象力边界，动物园、医院、狼人杀、录音棚等纷纷杀入购物中心

TOP100中，动物园、医院、狼人杀、宠物体验馆、联合办公/创客空间、录音棚等业态杀入购物中心，不断突破想象力边界，以创新活力保持生命力和竞争力。

（4）典型案例

成都大悦城（开业时间:2015-12-24、已签约405个品牌）：创新业态占比近20%

业绩表现：2017上半年，成都大悦城营收6.2亿元人民币；租金收入从2016上半年的0.51亿元上涨至0.67亿元；平均租金从2016上半年的98元/㎡/月上升至123元/㎡/月。

业态创新：整体来看，项目创新业态数量占比近20%；引进宠物生活休闲馆、产后调理中心、儿童DIY、儿童餐厅、录音棚、真人CS、攀岩馆、画室、刺青馆、影戏馆、创意主题餐厅等创新业态；2017年，在原本集合了近80家儿童品牌的基础之上，又引入了近4000㎡最IN菲克城、2000㎡成都新世纪妇女儿童医院。

■ 引进医院——成都新世纪妇女儿童医院

医院与购物中心5楼连通，诊疗科室包括儿童体检、口腔、眼科、运动管理、产后康复、神经内科等，也开设了针对小儿多动症等病症的治疗、儿童语音训练等项目。

另外配备会员中心、专家工作室、远程诊断中心、宣教室、礼品店、咖啡厅等服务性较强的配套设施；按照国际诊所运营标准建立，以保健为主，实行会员制，一站式双语服务。

■ 引进宠物生活休闲馆——帕帕拉兹

帕帕拉兹是以寄养为特色的综合性宠物店，同时经营宠物食品、用品、洗澡、美容SPA等增值服务，配备专业宠物美容师。

■ 引进影戏馆——冰人创艺影戏馆

冰人创艺影戏馆以传统民间艺术皮影的创意体验为主营业务，涵盖创意产品售卖及定制、皮影制作体验、影戏编排表演、工作坊课程以及户外营会活动等多元消费体验。

■ 引进创意主题餐厅——疯狂医院主题烧烤

疯狂医院主题烧烤中，服务员装扮成医生或者护士，吃饭要“挂号”，吃饭在“诊断室”，洗手间是“急诊室”，厨房是“配药室”，餐具都在药箱里装着。

2、品牌引进分析

（1）新兴品牌总体占比上升2%，差异化竞争能力提高

上榜的100个项目共引进17344个品牌，其中，新兴品牌占比27%。

对比2016年（25%），新兴品牌占比上升2%，这在一定程度上说明上榜项目差异化竞争能力提高。（新兴品牌界定：近三年进驻国内购物中心的品牌）

（2）新兴品牌比例逐年提高，保持品牌组合在市场上的引领性

TOP100中，2015、2016、2017年开业的项目分别上榜35个、31个、34个。

从不同开业时间项目引进的新兴品牌数量占比来看：新兴品牌比例逐年提高，保持品牌组合在市场上的引领性，成为购物中心保持经营活力的有效手段。

（3）高频品牌占比上升2%，商场招商运营实力增强

TOP100中，高频品牌数量占比45%，对比2016年（43%），占比上升2%。（高频品牌指样本购物中心所在区域开店3家及以上的品牌）

高频品牌知名度高、拓展力相对成熟、承租能力相对较高，在一定程度说明上榜项目的招商运营实力增强。

（4）高频品牌占比逐年攀升，同质化困局愈演愈烈

TOP100中，2015、2016、2017年开业的购物中心高频品牌分别占比44%、45%、46%。

高频品牌占比的逐年攀升，说明了现阶段“同质化困局”暂时还没得到根本性缓解，亟需大量新兴品牌填场，打破商场“千店一面、千店同品”的尴尬局面。

（5）典型案例

①上海长宁来福士广场：新兴品牌占比超30%

品牌引进：零售、餐饮、生活服务、亲子体验、休闲娱乐品牌数量分别占比50%、34%、10%、3%、3%；其中，新兴品牌占比超30%。

■ 项目引进的女装品牌——UNGRID

为日本女装集团MARK STYLER旗下子品牌，2011年创立，主打美式休闲风格；2017年6月在上海长宁来福士广场开幕其首家海外门店，这也是该品牌初次正式进行海外市场拓展，未来主要在北京、上海、广州、深圳等城市拓展。

在187㎡的店面空间内，设置牛仔实验室，来展示品牌对牛仔的痴迷，包括面料模式、牛仔的制作过程等；店内摆放大树，营造独树一帜的主题购物场景。

■ 项目引进的儿童智能科技体验馆——葡萄乐园

创立于2016年，是集“科技展示、互动体验、产品营销”于一体的场景体验式乐园；产品主要分为四大类：葡萄平板Paipad、葡萄编程机器人PaiGo、葡萄科技玩具PaiAR、葡萄积木PaiBloks，国内首创“人工智能+体验式零售”的儿童商业新模式。

目前已进驻上海静安大悦城、上海虹口龙之梦、上海怡丰城、杭州嘉里中心、杭州来福士广场、南京水游城、无锡万象城等标杆购物中心，未来主要在华北、华东、西南等区域拓展。

②成都远洋太古里：“首店”打造强辨识度，销售额逐年大涨

业绩表现：2015年销售额19亿，2016年销售额达33.88亿；2017上半年销售额达18.4亿元，环比增长47%；出租率达94%，同比上升2个百分点。

其中，2017上半年，Hermès中国西南地区首家旗舰店销售额位列中国南区第一；GUCCI亚太区旗舰店销售额位列中国区第二、销售增长率位列中国区前三；VERSACE销售增长率位列全国第一、销售额位列中国区前三；Tiffany & Co.销售增长率位列中国区第二、西南第一等。

业态组合：零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务、亲子体验数量占比分别为76%、15%、5%、3%、1%；为给市场带来“新鲜感”，持续引入各类首店、IP店等。

2016年引进的“首店”品牌：

YSL圣罗兰美妆全球形象店；

Nike Running体验店；

ISSEY MIYAKE三宅一生集合店；

Roger&Gallet香邂格蕾成都首店；

LINE FRIENDS CAFé&STORE西南首店；

Tiffany & Co.蒂芙尼亚太区旗舰店；

陈冠希潮牌JUICE西南首店；

KOYAMA小山日本料理西南首店；

Sulwhasoo雪花秀全国首家旗舰店。

2017年引进的“首店”品牌：

奢侈皮具Delvaux西南首店；

Superdry全国首家旗舰店；

Alienware全国首家直营店；

Arcteryx始祖鸟西南首家体验店；

Gentle Monster西南首家旗舰店；

韩国造型沙龙By Miga西南首店；

西南首家PUMA SELECT SIS专卖店；

小众家居品牌集合店SORT 西南首家；

带玻璃房咖啡厅、全球最大innisfree成都旗舰店；

北京拉面连锁品牌——“无敌家拉面”西南首家；

西南唯一售卖限量款的店铺VANS全国KEY级形象店；

Atelier Cologne 法国欧珑中国第二家、西南首家旗舰店；

网上资料奇少，默默火到排队的甜品店——“客从何处来”成都首店。

3、区域/城市分析

（1） 区域间商业发展差距拉大；西南拔头筹；华南、华北“旗鼓相当”；华东下行压力加剧；华中、东北、西北表现平稳

整体来看，全国7大区域项目综合发展指数均在基准线以上，说明全国购物中心市场发展整体态势向好，但区域间商业发展仍存在较大差距：

受益于国家西部战略的带动与成渝“两架马车”的强劲吸附能力，西南上榜项目数量虽屈居第二位，但项目综合发展指数却摘得桂冠。

项目综合发展指数=运营表现+城市商业能级+所处商圈级别与消费力+消费人流+所属开发商综合实力+赢商数据库年度浏览数据与互联网热词搜索量（注：以 50 为基准线，高于 50为上行区间，低于 50 为下行区间；指数数值越大，项目整体发展越向好，下同）

华南、华北在珠三角、京津冀等城市群协同发展下，整体发展好于预期，未来走势进一步向好。

华东虽上榜项目数量位列首位，但市场供需矛盾突出，城市间商业发展水平明显“失衡”，因而项目经营整体将徘徊于下行通道。

华中、东北、西北项目表现平稳，上榜项目数量与2016年基本持平。

（2）上海、北京规模优势突出；成渝赶超广深；天津、武汉、苏州轻奢消费强劲，提振项目经营表现

A类城市中，上海、北京因消费理念超前、小众社群文化聚集，经过多年商业沉淀，已形成规模效应，在商业地产市场仍居领导地位；广州、深圳则在奢侈品消费方面存在较大比例的外流现象，项目经营压力较大。

成都上榜项目数量、综合发展指数均赶超广深；成都交通便捷，商业基础设施发达，虽平均消费力与广州、深圳有较大差距，但奢侈品、轻奢、大众消费发展均衡，且对外来开发商具有较强的包容性，对品牌具有更强的吸引力。

A类城市：上海、北京、成都、深圳、广州

B类城市：天津、重庆、武汉、杭州、南京、西安、苏州、沈阳

C类城市：青岛、长沙、宁波、大连、济南、厦门、无锡、郑州、东莞、佛山、福州、合肥、昆明、珠海、兰州等

D类城市：南宁、南昌、哈尔滨、贵阳、烟台、泉州、温州、惠州、淄博、赣州、曲靖等

城市划分标准：根据赢商大数据中心对城市规模、商业积累与沉淀、商业发展活力等维度进行综合考量（因篇幅有限，上文图表只展示上榜项目数量3个及以上的城市）

B类城市中，重庆成为领头羊，主要在于IFS、新光天地等地标项目的入市，为一线品牌进驻重庆奠定了奠定硬件基础，奢侈品在渝发展进入“补涨时期”，吸引更多开发商、品牌商抢滩，商业增速明显领先于其他同一级别城市；另得益于轻奢消费强劲，天津、武汉、苏州项目整体表现良好。

C类城市中，青岛、宁波、大连品牌渗透速度较快，整体表现上行；昆明商业发展则相对滞缓。

4、商圈/体量分析

（1） “商圈之战”将进入白热化：核心商圈“强者愈强”，非核心商圈“弱者更弱”

核心商圈“以质取胜”，上榜项目数量虽仅占31%，但在消费持续升温、土地稀缺价值不断上升、市场培育不断成熟等多重作用下，未来核心商圈优质项目将大大提升竞争壁垒。

非核心商圈“以量取胜”，上榜项目数量占比高达69%，部分运营状况相对堪忧的购物中心继续承压，如何实现合理的业态租户搭配、加强与消费者的交互性、并与周边的竞品项目形成差异化，是摆在运营者面前的一大挑战。

当商业地产从增量时代进入存量时代，技术创新、互联网助推城市商圈打破资源边界，商圈极能的“扁平化”不仅使项目之间竞争激烈，“商圈之战”也将进入白热化。

（2）大型项目发展高于预期；中型项目经营承压；小型项目发展趋好

大型项目（商业面积≥25万㎡）综合发展指数高于预期，这类项目给予品牌商特别是体验类品牌商更多的选择空间，吸引力逐渐增强。

中型项目（商业面积15-25万㎡）经营承压，综合发展指数较低，未来盈利水平的提升成为关键。

小型项目（商业面积5-15万㎡）发展趋好，“船小好调头”，这类项目随着业态组合和空间布局的优化，对品牌商的吸引力将越来越大。

（3）典型案例

深圳壹方城：深圳目前单体规模最大、业态最齐全的购物中心

商业面积36万㎡，作为深圳目前单体规模最大、业态最全的购物中心，壹方城分为地下两层，地上五层，规划了饕餮美食、社交聚会、品质生活、时尚潮流、娱乐视听、儿童成长、人文创意、运动休闲八大业态，100%招商率，超98%开业率，开业当日客流量突破40万人次。

业态组合：主力店9%，零售45%，餐饮34%，休闲娱乐、配套服务分别占7%和5%。其中，体验业态占比超55%（注：为面积占比）。

品牌引进：超400家品牌；主力店15家，逾66家深圳首店；100多家餐饮品牌，超30家网红餐厅；主力店均为面积2700-7600㎡的大店。

设计特色：以深圳自然元素为规划灵感，以“山、水”元素为设计主题，构筑了“源、湾、汇”三大主题空间；退台式建筑、45米挑空中庭、三大艺术主题下沉式广场、Lifestyle公园版顶层商业、女神停车层等特色设计。

5、开发商/产品线分析

（1）外企居“头部”地位；国（央）企“以少博大”；民企整体偏弱

外企在规划设计、招商运营等方面具有明显优势，上榜项目数量虽仅占比25%，但项目综合发展指数最高，达70。

国（央）企上榜项目数量最少，但在土地获取、政策优惠、融资渠道等方面具有天然优势，项目综合发展指数相对较高。

民企上榜项目数量占比65%，项目综合发展指数仅为61，整体实力偏弱。

（2）华东仍是绝对主力战场；外企、国（央）企在西北、东北布局谨慎；民企“多赛道”发力

整体来看，华东以优异的地块、区位、资源等优势，仍是各大开发商布局绝对主力战场；西南、华北、华南为“第二战场”，商业集中度提升加快。

从不同开发商区域布局来看，外企、国（央）企在西北、东北整体布局谨慎；民企则“多赛道”发力，抢占更大市场份额。

（3）民企、国（央）企采取多元化城市布局策略；外企着力深耕A、B类城市

整体来看，随着A类城市土地政策收紧和市场竞争加剧，开发商加大了B、C类城市的布局力度，品牌输出模式加快了其下沉步伐，未来将带动B、C类城市的商业升级。

而从不同开发商布局重点来看，民企、国（央）企采取多元化策略，各级城市均有布局；外企则着力深耕A、B类城市。

（4）连锁型开发商打造的连锁型产品线表现最为优异

拥有强大运营能力的连锁型开发商打造的连锁产品线项目综合发展指数最高，成为品牌拓展考量重要因素之一，未来优质连锁产品线项目将长期居“垄断”地位。

（5）典型案例

龙湖：天街系产品线上榜率最高

TOP100中，龙湖“天街系”上榜杭州滨江天街、成都金楠天街、苏州狮山天街、北京大兴天街、杭州金沙天街、重庆U城天街B馆、重庆源著天街 7大项目，为2017年上榜率最高的连锁产品线，且旗下每家商场均呈现出不一样的面貌。

■ 重庆U城天街B馆

定位“成长”，用超过2500㎡的U+学院，来提供举办公开课、毕业作品展、科技发布会等年轻人喜欢的社交场合，以此迎合周边14座高校学生，以及惠普、富士康等世界500强企业的年轻员工。

重庆U城天街B馆引进200+品牌，其中180+为区域首进品牌；拥有重庆购物中心史上最大中庭——视野40米挑高、360°全景、800㎡超大面积，相当于在购物中心里放了两个国际标准篮球场。

■ 杭州滨江天街

主打“潮”文化概念，作为GDP增速领跑杭州9年的高新区，龙湖让这个天街服务周边大量商务白领和年轻时尚家庭。

项目开业两天总客流量破48.6万人次，总销售额达3500万；纽约国际早教单日销售过百万，破全国单店销售记录；悦宝园单日销售过百万，破全国单店销售记录；鹿岛生活馆单日销售超过30万，破全国单店销售记录；PLAY LOUNGE、酵墅、华为单日销售纷纷破全国开业销售记录……

杭州滨江天街拥有100+全球美食、近350家潮流品牌、15000㎡空中景观体验区、超10000㎡儿童业态；第七层规划“1515空中街区”——全国独创美式艺术街区，打造多元文化融合的屋顶花园。

■ 苏州狮山天街

定义为“城市会客厅”，原因是这片区域有近100万的常住客群，拥有几乎全年龄段的购物消费需求。

项目拥有27万㎡超大体量，覆盖全业态，是龙湖华东区域以及苏州高新区目前体量最大的商业体；近100%招商率、95%开业率、首日客流破22万人次，做到开业即旺场。

苏州狮山天街引进3大主力店、5大多功能体验业态、超400个潮流品牌、120家环球美食，更有110家品牌首进苏州，打造城市“新趣生活全主场”。

将“自创IP+游戏IP”进行结合，打造了一只名为“天天”的小狮子为龙湖狮山天街代言，实现购物中心独创品牌IP化。

二、2017年度新开业购物中心TOP100特性总结与2018年商业地产发展趋势

❶ 从区域商业发展的总体现状来看，大格局已基本稳定，华东、西南、华南、华北成为中国吸引最多流动人口、经济最具活力、商业最繁荣的区域。

❷ 北京、上海仍是商业主阵地；成都、重庆有望赶超深圳、广州；城市间商业发展分化趋势明显。

❸ 核心商圈大体量项目显现典型的“虹吸”效应，商圈级别越高、体量越大，对品牌商的吸引力越强。

❹ 外企、国（央）企整体优势无可撼动；民企持续承压，未来运营能力和盈利水平的提升成制胜关键；连锁型开发商打造的连续型产品线将长期居“垄断”地位。

❺ 电商挤压、同质化竞争、新技术推波助澜，以及消费多元化、个性化需求下，从单一零售“脱胎换骨”，“体验为王”理念获得更广泛的传播和共识；不仅仅是以“体验”作为噱头和卖点，而是通过创新经营模式，营造特色购物场景，打造“升级版”体验，建立消费者对项目的忠诚度、依赖性、参与感，从而拉动客流和提升整体收益。

特别说明：报告中体验业态以餐饮、娱乐、亲子体验、生活服务为统计基准，不包括零售中体验性较强的业态；而创新业态中，涵盖餐饮、娱乐、亲子体验、生活服务、零售等体验性较强的新兴业态。

 赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布

三、榜单说明

测评范围： 2015-2017年开业，商业面积5万㎡及以上的购物中心

数据采集时间：2017年1月1日-12月10日

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量

数据采集：黄丹芝、何晶晶、池能俊、丘明晶、张智立

榜单测评：谢飞

数据梳理/报告撰写：樊琼

专业支持：北京汉博商业研究院  刘翠晓

榜单总控：黄静（微信号hj11087）

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2017年度优质拟开业购物中心TOP50

2017年3季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年2季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年1季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年度新兴品牌TOP100