高能预警|50个“重量级”购物中心就要开了！

一、2017年度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50

赢商大数据中心重点监控的200个城市中，计划2018-2019年开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达711个。

本榜单根据这711个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商网数据库的浏览数据、网络热搜指数等维度，综合测评出2017年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。

以下将对上榜项目招商签约率、所属区域/城市/商圈/体量分布、业态/品牌创新、主题定位、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。

1、开业时间/招商进度分析

招商下行压力加剧

预计2018上半年开业的项目15个，平均招商签约率为67%；其中，招商签约率超过平均值的项目为西安金辉·环球广场（95%）、上海长风大悦城（90%）、深圳深业上城（85%）、上海静安大融城（80%）、珠海奥园广场（80%）、西安SKP新光天地（70%）、兰州中心（70%）。

预计2018下半年开业的项目21个，平均招商签约率仅为36%；其中，东莞民盈·国贸城招商签约率最高，达80%。

预计2019年开业的项目14个，招商签约率最高的项目为深圳宏发大仟里（宝安），达40%。

整体来看，大部分项目招商不理想，后期可持续经营压力明显加剧。（注：招商签约率数据统计时间截止2017年11月15日）

2、业态创新/品牌引进分析

（1）商场自我革新力度加大，创新业态占比近35%，娱乐为创新主力军

TOP50中，公开业态信息的项目达35个；其中，创新业态数量整体占比近35%。（创新业态界定是相对概念，具体见文末详细说明）

而从细分创新业态数量占比来看，休闲娱乐占比最高，达30%；其次为文创、亲子体验，均占比22%；餐饮、零售、生活服务创新业态分别占比11%、8%、7%。

随着消费需求日益多元，购物中心越来越注重创新业态所带来的高黏性、高趣味性和人流效应。

TOP50中，室内滑雪场、国际幼儿园、室内潜水馆、“悬空树屋”、高端菜场等创新业态挺进购物中心，多维度刺激消费者神经。

（2）新兴品牌占比52%；“首店”品牌占比24%；体验类品牌占比超40%

TOP50中，在目前统计到的已签约品牌（约1000个）中，新兴品牌占比52%；“首店”品牌占比近24%；体验类品牌占比超40%。（统计标准：均为品牌数量占总体品牌量比重）

购物中心要抓准年轻客群的心，形式更加多元、创意更加个性、功能更加全面的新兴品牌是实现差异化竞争的重要支点。

新兴品牌界定：近三年进驻国内购物中心的品牌

首店品牌界定：包括区域首店、城市首店、商圈首店

体验类品牌界定：包括餐饮、休闲娱乐、亲子体验、生活体验类

“提升品牌丰富度，强化新鲜效应”是上榜项目的典型特征；未来细分市场小众型、主题特色精致型、生活方式体验型、多元集合型的体验类品牌将是购物中心招商大热。

（3）典型案例

①广州K11：革新版博物馆零售新体验

项目区位：位于珠江新城中央商务区核心位置，周边聚集世界500强企业、外国领事馆等企业机构，以及大剧院、省博物馆、广州图书馆等文化地标；项目外部与地铁3、5号线，以及APM线相连，外部设有3条接驳天桥，连通周边写字楼。

业态/规划创新：在商场5楼打造大型生态互动体验种植区；此外还规划了目前广州商业体中面积最大、超800㎡的艺术空间，跨越商场1、3、4层；另一大亮点要数空中舞台——“悬空树屋”，未来将用作小型演出和展览。

品牌引进：MPORIO ARMANI、MOSCHINO、Dsquared2、Neil Barrett、Juvil等国际时尚品牌和全球知名设计师品牌；Mercato、至正小菜、闻见、mango tree等餐饮品牌，言几又、CGV影城等文创、娱乐品牌。

设计特色：融合独具岭南特色的“榕树”概念，主体色调为金色，把本土文化注入时尚艺术氛围中。

②杭州黄龙万科中心：“前店后厂”的商业新模式

项目区位：地处黄龙CBD，毗邻文三路、教工路、学院路等城市大动脉，并以十多条公交线路贯通，距地铁2号线（在建）仅约500米；核心辐射圈内超60万人口中，中高端消费客群占33万。

商业模式创新：借鉴日本Grand Front的成功经验，以线下体验店的形式为互联网企业提供产品与服务的展示、宣传窗口，以“前店后厂”的产、研、展、商结合的商业新模式展现；还将与标杆型品牌进行创新转型合作，如餐饮的开放式实验厨房，以新菜实验、美食授课、展销各类衍生品等形式呈现。

业态/品牌创新：将于2018年9月30日亮相的A、B楼，各业态面积占比分别为：主力店25%、餐饮30%、时尚零售25%、文创生活10%、跨界店10%；汇聚前沿体验式业态，包括高bigger的黑标店、主题形象店、超级IP店、文艺骚客店、创业咖啡厅等，还将有更多顶级定制概念品牌、新兴创意品牌、潮牌入驻。

个性化服务创新：除了提供常规的母婴室等设施外，将在项目内开辟一个区域打造“加班狗休息站”等个性化服务。

设计特色：由美国KPF打造，引入“知识盒子”概念，玻璃几何面构造视觉上的通透感；除了采用半开放街区结构，还通过开放式橱窗将商品完全展示；打造集商务、商业、教育、文化、娱乐、艺术、餐饮等于一体的“knowledge mall”。

3、区域/城市分析

（1）华南、华东新增供应明显领先；西南有望“弯道超车”；华北、东北乏力

华南、华东在珠三角、长三角城市群协同发展的带动下，购物中心开发增速明显领先于其他区域。

西南在成渝城市群高速发展催化下，购物中心开发大有“弯道超车”之势。

西北、华中“旗鼓相当”；华北、东北新增供应乏力，上榜项目数量处于“低位”。

（2）城市分布明显分化为三个梯队；上海、深圳领跑；成都赶超北京；长沙、昆明等“提档升级”

上海、北京、深圳、成都、广州5大A类城市高净值人群庞大，品牌和消费者双向买单，商业“规模效应”凸显，成为品牌拓展首选。

重庆、武汉、杭州、西安等B类城市商业基础设施较发达，具有较强的消费吸附能力，购物中心市场多样性日益突出。

长沙、昆明、厦门、东莞等C类城市商业氛围“稍欠火候”，但在人口结构不断优化、消费升级的大势之下，未来商业“提档升级”机会将大大增加。

A类城市：上海、北京、成都、深圳、广州

B类城市：天津、重庆、武汉、杭州、南京、西安、苏州、沈阳

C类城市：青岛、长沙、宁波、大连、济南、厦门、无锡、郑州、东莞、佛山、福州、合肥、昆明、珠海、兰州等

城市划分标准：根据赢商大数据中心对城市规模、商业积累与沉淀、商业发展活力等维度进行综合考量

（3）典型案例

上海LCM置汇旭辉广场：填补浦东内中环商业空白

项目区位：位于浦东核心商圈，核心覆盖约15万人口，2-5公里内活跃消费人群高达127万；项目填补浦东内中环商业空白，并带动区域商业升级。

业态创新：浦东第一条不打烊酒吧街——嗨街；创浦东之最的晴空花园，引入大型运动品牌，打造浦东最大空中运动公园；3000㎡童趣天地，满足浦东巨大的亲子消费需求；B1层灵感集市，汇集新兴创意店铺等。

品牌引进：食庐旗下新本帮餐厅“The Alley”全国首店；苏浙汇旗下主打潮汕狮头鹅的餐厅“正九鹅”；Wagas旗下高端餐饮品牌BANG餐厅；以及香港最大餐饮集团——美心集团等。

设计特色：由英国贝诺（BENOY）打造，设计从海洋历史获取灵感，将潺潺流水融入；以800米梦幻大道作为贯穿线索，用艺术小品、园林景观和摩登艺术串联：多彩旋转彩虹桥链接6号线与商场，为浦东乃至全上海消费者带来“生活灵感乌托邦”的幸福新体验。

4、商圈/体量分析

（1）A类城市区域型商圈成为品牌拓展“热土”；B、C类城市核心商圈吸引更多品牌商视线

受益于A类城市强劲的消费驱动以及商圈的“扁平化“发展，品牌对不同级别商圈的项目关注度均较高；其中，A类城市的区域型商圈成为品牌拓展“热土”，上榜项目数量占比近30%。

而在商圈相对闭合、集中的B、C类城市，核心商圈吸引更多品牌商进驻，非核心商圈则“少有问津”。

（2）大体量项目吸引力增强

TOP50中，15万㎡及以上的项目数量占比62%，为品牌商关注的主力商业面积；其中，大体量项目（商业面积≥20万㎡）对品牌商的吸引力增强，上榜项目数量较3季度高出近2倍。

从不同级别城市商业体量供应来看：A类城市各面积段项目涵盖丰富，为品牌拓展提供了多样化的需求基础；

B类城市商业体量“两级分化”趋势明显：大体量（商业面积≥20万㎡）与小体量（商业面积5-10万㎡）项目上榜数量“不相上下”；

C类城市呈现典型的“虹吸”效应，体量越大，对品牌商的吸引力越强。

（3）城市级、区域型商圈各面积段项目供应量丰富

得益于坚实的市场基本面，城市级、区域型商圈不同面积段的项目供应量丰富，分布较均匀。

而在非主城区商圈，大体量项目（商业面积≥20万㎡）承载的商业功能更为多元，更易吸引品牌商进驻。

（4）典型案例

深圳壹方天地：未来2年华南计划开业的最大体量项目

项目商业面积达60万㎡（二期），为未来2年华南计划开业的最大体量项目（数据统计时间截止2017年12月10日）。

项目以“造城·造商圈”为理念，集合汇聚青年生活公社——乐聚公园；潮流女性策源地——PP街；多元主题购物中心——龙华壹方城；创意家居休闲馆——艺创汇；五大主题商业于一体的品质生活空间——LIFE广场，打造龙华中央超级体验式商业集群。

5、开发商/产品线分析

（1）民企市场份额大，项目上榜率高；华南成为民企竞争最为激烈的区域

民企市场份额大，项目上榜率最高，数量占比达62%；外企在规划设计、招商运营、融资渠道等方面整体优势明显，上榜项目数量占比26%，其中，港企占上榜外企的65%；国（央）企在拿地、招商等方面较有优势，上榜项目数量占比12%。

从不同属性开发商上榜项目区域分布特性来看，华南成为民企竞争最为激烈的区域；华东、西南最受外企、国（央）企青睐。

（2）A、B类城市“人口红利”渐显，成为民企、外企掘金“第一战场”

民企、外企项目主要集中在深圳、上海、广州、西安、成都、重庆等城市，这类核心型、枢纽型城市随着消费不断升级、城镇化进程的加深与商业基础设施的完善，“人口红利”渐显，成为民企、外企掘金“第一战场”。

凭借较高的开发与运营实力，国（央）企项目分布平均，对不同级别城市拓展意向均较高。

（3）民企开发较“激进”，大体量项目上榜率最高；城市级商圈成为外企拓展主战场；国（央）企向非核心商圈延伸

民企大体量项目（商业面积≥20万㎡）上榜率最高，数量占比近63%，开发较为“激进”。（统计标准：民企大体量项目数量占大体量项目总量比重）

外企项目主要集中在城市级商圈，这也在一定程度上说明了外企对项目选址有较高要求。

国（央）企城市级商圈项目仅上榜1席，项目开发“由核心商圈向非核心商圈”延伸明显。

（4）“连锁化”“品牌化”大势所趋

TOP50中，连锁型产品线、连锁型开发商数量占比分别高达60%、74%，拥有强大规划、招商、运营能力的连锁型开发商打造的连锁型产品线成为品牌拓展考量的首要因素。

而在竞争更为激烈的存量时代，“连锁化”“品牌化”有益于提升开发商及其项目的美誉度，在市场中抢占更多“话语权”。

（5）典型案例

厦门华润万象城：具有厦门味道的新一代体验型购物中心

厦门华润万象城地处厦门岛内核心区。作为首座落地福建的华润置地万象系高端购物中心，厦门华润万象城以知、健、美、爱为理念，将打造一个一站式、体验式的顶级购物中心，致力于满足品质人群全维度生活以及全家性消费。

品牌引进：厦门华润万象城将以近300个精品门店为依托，引进国际顶级与一线时尚品牌的同时扶持本土在地品牌，搭建国际时尚与本土文化的共生空间；以书店与公共空间承载艺术创意、文化展览，开辟商业与文化艺术的共融通道；以西区广场及5楼空中花园为主，打造厦门的休闲时尚餐饮空间。

届时，厦门华润万象城将成为岛内配套最全、品质最优、服务最精致、环境最干净的具有厦门味道的新型购物体验中心，也将成为闽南人的豪华城市会客厅。

设计特色：建筑设计体现闽南建筑特色，融入具有本土特色的“嘉庚红”元素，以完美的闽南红屋顶丰富厦门城市的“第五立面”。

致敬城市海洋特性，打造特有屋顶花园水景天窗，融入礁石、海浪元素，建筑整体形成呼山应海之势，呼应城市与山海之间的关系。

以打造城市公共空间的自觉，与城市街道和景观相融合，破除空间壁垒，尊重“市民回家的路”。

6、主题定位/建筑空间设计分析

（1）针对不同客群进行主题、场景创新尝试与良性互动

TOP50中，文化/艺术主题定位项目数量占比最高，达40%；其次为文商旅主题定位项目，数量占比28%；轻奢、快时尚、教育、动漫主题定位项目数量分别占比16%、10%、4%、2%。

主题定位的不断细化，体现“新体验”时代，购物中心针对新中产、90/00后等不同客群进行主题、场景创新尝试与良性互动，以实现差异化突围。

（2） “颜值即正义”时代到来

当“体验”成为商业地产热门词汇时，“主题设计、场景塑造”又成为购物中心营造“体验”的关键，从而“高颜值”成为项目打造强辨识度的有效手段之一。

（3）典型案例

北京芳圆里ID MALL：将“花园”巧妙融入，打造“城市绿洲”

塑造共享空间：在一层塑造了挑高8米的共享空间，同时还分割出了夹层，站在上层可以让顾客拥有更为开阔的视野。

将“花园”巧妙融入：场景营造上，设计将“花园”巧妙融入，打造“城市绿洲”。设计理念纵跨三层绿色生态空间，一年四季植物常青，营造真实的有氧森林，并设有开放式美食空间和公共休息区域，让商场不再是一个冷冰冰的建筑物。

通过场景变革，将传统的消费模式向休闲“生活方式”倾斜，形成主题鲜明的体验式商业空间，满足购物、休闲玩乐、社交、艺术体验、文化交流等多样性需求。

二、2017年度品牌商关注拟开业购物中心TOP50特性总结

❶ 招商下行，后期可持续经营压力加剧，行业“分化”态势明显：即好的项目会更好，差的会更差甚至被淘汰；在招商难、运营难的挑战中，专业化运营的重要性将被提高。

❷ 业态、品牌组合的优化创新成破局关键；契合大众消费潮流的创新业态、新兴品牌成为购物中心提高差异化竞争能力的“主力担当”。

❸ 华东、华南商业增速持续领先，其中上海、深圳居头部地位；西南有望“弯道超车”，成都、重庆商业增速大有赶超广州、北京之势。

❹ 大体量项目上榜数量明显增加，对品牌的吸引力增强，未来主题定位、场景营造、服务提升成突围关键。

 赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布

三、榜单说明

测评范围：计划2018-2019年开业，全国商业面积5万㎡及以上的购物中心

数据采集时间：2017年1月1日-12月10日

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分

数据采集：黄丹芝、何晶晶、池能俊、丘明晶、张智立

榜单测评：谢飞

数据梳理/报告撰写：樊琼

专业支持：北京汉博商业研究院 刘翠晓

榜单总控：黄静（微信号hj11087）

☞查看往期榜单

2017年3季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年2季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年1季度优质拟开业购物中心TOP50

2017年度新兴品牌TOP100