社区商业地产优秀运营企业TOP10发布！谁是最佳开拓者？

2016年被认为是“中产时代”的开端，消费升级，社会主要矛盾发生变化，加之2017年政府全面调控，房地产发展步入后半场，商业地产投资增速加快，迎来新机遇。

如何抓住消费升级机会，满足人们对于美好生活的需求，解决最后一公里消费难题，成为商业地产亟待解决的重要课题。社区商业因其便民性、利民性、属地性，颇受青睐，发展跨入“黄金时代”。

万科收购印力集团，重点布局社区商业；阿里、腾讯新零售加快社区商业布局，社区商业发展新蓝海争夺战已打响。

测评范围：万科、保利、绿地、绿景、世茂、星河、旭辉、蓝光、远洋、佳兆业、龙湖、大华、五矿、中粮、金地、招商蛇口、金茂、花样年、印力、绿城、金科、协信地产、中海地产、融创、阳光城控股、正荣地产、融侨集团、荣盛、泰禾地产、合生创展、中信地产、阳光新业、华宇集团、宝龙地产，34个具有社区商业产品线的运营企业

测评依据：34个具有连锁社区商业产品线的运营企业旗下已开业社区商业项目总存量、2018-2020年社区商业项目增量、已开业社区商业项目综合发展指数（运营表现+城市商业能级+所处商圈级别与消费力+消费人流+赢商大数据中心年度浏览数据与互联网热词搜索量）

▌从上榜企业社区商业产品线的选址来看

万科的社区商业选址具有“郊区”特征；绿地、金科则有“人气中心”的特征；龙湖的选址偏向选择具有某种地理或人文特性的区域。

邻里中心：万科邻里家、绿地邻里中心、金科美邻街大部分都是作为住宅配套而设计，其选址基本都是跟随其住宅项目而定。

社区型购物中心：万科的生活中心偏市郊，绿地的乐和城偏向住宅集聚、商业缺乏区域；龙湖的星悦荟一般选址高端人群集中或具有某种特质的区域；金科美邻广场、金科美邻汇落地区域中心或市郊。

特别说明：选址特性主要根据各企业已开业社区商业项目区位特征进行判定，数据采集截止时间为2018年6月15日（下同）。

▌从上榜企业社区商业产品线的体量来看

商业体量需要与周边社区规模相匹配，要考虑周边流动规模、居住规模、商业分布等。整体来看，社区型购物中心的主力体量区间在3-6万㎡，邻里中心的体量一般在3万㎡及以下。

▌从上榜企业社区商业产品线的业态组合来看

邻里中心基本在商业与服务之间寻求平衡；社区型购物中心基本以生活消费（餐饮）为主，集合购物与休闲娱乐业态。

▌从上榜企业社区商业产品线的建筑形态来看

万科、绿地、金科的邻里中心产品以商业街为主，社区型购物中心以集中商业为主；龙湖的社区型购物中心相对特殊，以商业街为主。

消费升级“新常态”下，消费结构、消费需求、消费渠道、消费观念都发生了深刻变化，更多的新生代消费者希望撕掉标签，寻求情感互动，体验有温度、有质感的美好生活方式，这为社区商业的加速发展提供了更多的“流量入口”。

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一、万科：中国社区商业前沿开拓者

1、总计管理项目172个，总建筑面积超1000万㎡

万科2017年报显示，商业地产业务方面，截至2017年底，万科总计管理项目172个，总建筑面积超1000万㎡；在收购印力半年后，万科设立129亿商业地产基金，对存量商业地产进行整合。

进入2018年，印力又联合收购凯德20家购物中心。当房地产市场进入下半场，转型城市运营商、构建多元化的业务体系成为房企关键突破口。

2、5大社区商业产品线，打造“美好生活场景师”

随着万科的战略定位从“城市配套服务商”迭代为“城乡建设与生活服务商”，万科商业也向“专注于购物中心和社区商业”变化，向城市最小的社区单元下沉。目前，广州万科的商业项目大多为社区商业。

特别的是，万科里打破传统社区商业固有的业态比例和布局，使其成为有黏性的精致化生活提供者：万科里理想社区生活=（60%商业+30%服务+10%氛围）*100%人文关怀”。

（1）无锡万科邻里家Live：国内首创“333”模块化商业流水线

无锡万科邻里家Live是无锡万科持有的第一个社区商业项目，也是万科重点打造的社区商业“头牌”。

项目招商率100%，开业率90%，开业首日客流5万+，以提供家门口“最后一公里”的社区全方位配套服务为定位，搭建出完整的社区生活体系，给社区商业市场不断增加创新成分和想象力。

国内首创“333”模块化商业流水线：1/3万科招商主力品牌联营；1/3万科业主经营；1/3出售，以此模式，建立商家资源库。

无锡万科邻里家Live创造儿童主题IP，进行二次元场景营造：以“异想引力场”为主题，通过公区改造，营建出兼顾溜娃、育娃的微型主题乐园，一个涵盖全龄段的漫游街区。

创造主题IP熊——神奇弯弯熊，为孩子们讲述温暖、神奇的故事；

打造探险王国、二次元动漫世界等奇幻场景，满足各种童趣想象；

提供游乐设施、植物园科普以及特色小铺实践基地，为儿童提供全天候成长陪伴式服务。

（2）郑州美景龙堂·万科广场：“新中产生活方式中心”

开业首日，体量仅4万㎡的郑州美景龙堂·万科广场客流突破6万人次，销售额突破152万。

项目主打新中产注重的“品质生活”，定位为“新中产生活方式中心”，共引进103家国内外知名品牌，占比近11%的品牌是万科业主自营品牌，约60%以上为管城区首进品牌，6个品牌是首次进驻郑州。

业态配比方面，餐饮占比最高，达33%；其次是“新零售”业态，占比约30%；儿童亲子业态占比22%，休闲娱乐占比15%。

郑州美景龙堂·万科广场率先引进华谊兄弟影院、VPOWER健身俱乐部2大主力店。

华谊兄弟影院龙堂店：包含7个影厅，作为华谊兄弟布局郑州的首站，在运营上走多元化路线，不仅包含影院功能——为观众提供高品质的观影体验和服务，更加入了社交概念——为郑州提供独具风格的电影文化空间和电影文化交流平台。

VPOWER健身俱乐部：集运动健身、休闲娱乐于一体的智能化VIP会员制场所。总面积约1500㎡，总投资接近1000万元，全面应用智能化一体健身系统，是郑州市第一家真正意义上的健身黑科技品牌。

郑州美景龙堂·万科广场量身打造了手作主题街区——“ViKi邱园”主题街区，吸引了皮人儿手工、大树手工空间、蜗牛的礼物、艺言堂、花颂、气味博物馆、漫游者、六艺、艺之笔、予夏拾光10大品牌进驻。

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3、自营品牌矩阵，不断推陈出新，适应市场新变化

根据万科里在业态上“重点突出超市、餐饮、教育和生活服务配套，对居民的生活需求、关联性服务做到全面”的特点，万科推出了梅沙教育、鱼羊市集、万享荟等自营品牌。

（1）鱼羊市集：社区新型智慧生鲜市集

在消费主力军年轻化、消费需求不断提升的当下，传统菜市场已无法满足社区居民的需求。基于此，万科推出自营生鲜市集“鱼羊市集”，打造一个集生活、生鲜、购物、交流于一体的新型菜市场。

鱼羊市集首个项目落地漳州万科里，面积超800㎡，业态涵盖生鲜、理发、零食、日化百货、烘焙等；同时，鱼羊市集通过减少中间环节，打通产地源头与终端销售，为社区居民提供高性价比产品。

（2）梅沙教育：家门口的少年宫

致力为2-18岁青少年儿童提供优质的素质教育解决方案，包含全日制学校、社区营地、户外营地、城市营地等教育版块。

此外，社区营地的教学内容不断细分，从课业辅导到艺术教育、再到体适能教育、语言教学、创客教育等，可满足社区适龄学生的多元化需求。

二、金科：中国社区商业运营旗手

金科2017年财报显示，2017年金科集团年度销售金额716亿元；全年销售面积约1000万㎡，居全国第9位。

投资方面，2017年度，金科集团完成土地投资466亿元、新增储备项目80个、新增货值约2000亿元；公司土地储备总货值约3000亿元，新进深圳、杭州、南昌、福州、石家庄等15个城市。

截至2017年底，在全国范围内，金科商业总体量达642万㎡，项目多达162个；覆盖近百万业主，为金科商业提供了自有稳定的消费客流保障。

目前，金科业务遍布“京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、长江经济带”，已进驻北京、重庆、四川、江苏、浙江、湖南、湖北、陕西、山东、贵州、新疆、云南、安徽、河南、广东、广西、天津、河北、福建、深圳、辽宁、山西、江西等23个省（市）的60个城市。

金科商业覆盖范围

图片来源：金科商业

秉承“美好你的生活”5大主张，金科商业从社区需求为出发点，积极引导美好生活方式，营造全新生活体验，并通过全新的商业模式实现业主、投资者、商家、消费者、开发商五维一体的新局面。

金科商业“美好你的生活”5大主张

1、3大产品线，助推社区商业升级

2016年，金科服务迈入“社区服务4.0体系”，全力打造“人+云+端”的智慧生活社区：未来将构建智慧物业、智慧生活、智慧商业、智慧金融、智慧教育、智慧医疗为一体的六大智慧生活平台，并通过数据云、邻里人、智慧端链接社区、城市、家庭，最大限度满足物业产权人、物业投资者保值增值的用户需求。

2017年9月，金科商业正式发布三大社区商业产品线：金科美邻街、金科美邻汇、金科美邻广场，有效地实现了场景化、互动性、便利性的新社区商业产品模式。

2018年，金科发展主题为“强运营、塑品牌、盛大绽放”，并持续保持每年5-8个商业项目开业的速度稳步上升。

2、战略布局以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅

从“地产开发商”转型升级为“美好生活服务商”，金科商业战略布局以二线热点城市为主，一线和中心三线城市为辅。

紧跟“三圈一带”区域战略：即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、长江经济带进行区域战略布局。坚持社区商业差异化发展战略，打造“小而美、小而精”的社区商业。

（1）金科双楠站（成都项目）：独创“1+8+3”立体商业模式

引进国内一线休闲娱乐品牌Space Box-EVO，是中国首家7000㎡城市音乐派对会所，依托Space Box平台优势及资源整合力，为客户提供高品质娱乐体验。

独创“1+8+3”立体商业模式：

1个文和友老长沙龙虾馆明星主力店；

8大一线潮流品牌：SPACEBOX、苏荷、事外、后海、守望、金宸、保乐力加、小龙坎；

3大空中产品：金科圣嘉酒店、创客SOHO、高端单身公寓及20余家餐饮商家。

（2）金科美邻汇（重庆大竹林）：3公里范围内辐射30万常住人口，消费潜力巨大

金科美邻汇位于重庆大竹林区域、国家级新区两江新区核心腹地，3公里范围内辐射30万常住人口，15万互联网、商务、IT科技、政务办公人员，消费潜力巨大。

项目业态组合：主力店23%，餐饮32%，零售20%，儿童15%，服务配套10%；建筑形态结合地块特色，采用弧形立面加超大退台的设计，呼应金科所主张的“美好生活”创想。

3、加码智慧零售，开启多维布局

2018年5月21日，金科集团与苏宁控股集团签署战略合作协议，不仅将共同在苏宁易购、苏宁红孩子、苏宁体育、苏宁影城、苏鲜生超市、苏宁小店等全业态超200个项目进行开发，还将在全国范围内就零售、金融、投资、采购等板块展开合作。

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三、龙湖：全国化布局进一步提速

龙湖地产2017年报显示，截至2017年底，龙湖地产已开业商场建筑面积258万㎡，整体出租率95.3%；主要在建的商场为14个，分布于北京、成都、上海等重点城市，合计在建面积为145万㎡。

截至2017年底，龙湖地产覆盖城市增至33个，全国化布局进一步提速。项目拓展既聚焦一二线城市，也围绕都市圈内城市群适度下沉布局。

目前，龙湖地产已形成住宅开发销售为核心，商业运营、长租公寓、物业服务并进的多维布局。

图片来源：龙湖地产官网

·龙湖社区商业：更具品质、更加愉悦的生活方式

“星悦荟”是龙湖持有的、定位为社区型生活中心的商业地产品牌，面向中产阶级家庭的综合消费，目前已布局上海、北京、重庆、西安、宁波、无锡等城市。

另外，在龙湖开发的诸多住宅项目中，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区，都有一定规模的社区商业。

而这些社区商业则偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。

龙湖星悦荟强调特色和个性，并不推崇复制性，致力于把每一座星悦荟打造成为城市文化生活的代表作。

选址上：城市高端人群相对集中的区域（重庆星悦荟），或是靠近特殊资源、具有明显文化特质的区域（北京星悦荟）；

体量上：5-8万㎡；

建筑形态：具有中国传统建筑元素的商业街（北京星悦荟）；

业态组合：北京星悦荟以“餐饮、娱乐、文化消费”为核心，餐饮比重约达70%，其余业态约达30%；重庆星悦荟汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题，餐饮比重占50%，娱乐占20%，休闲健康占30%。

（1）龙湖北京西苑星悦荟：社区型时尚生活中心

项目周边拥有颐和园、圆明园等风景名胜以及众多重点学府，百万客流聚集。政府重点打造的泛西苑中央休憩区，年接待游客超过1500万人次。

商业定位：社区型时尚生活中心，向中产家庭提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式。

业态组合：餐饮（88%）+零售（7%）+娱乐（5%）。涵盖精致餐厅、国际快餐、精致休闲吧、精品超市、大型电玩城等多种业态，以餐饮为绝对核心业态。

品牌引进：云海肴、麦当劳、星巴克、7-11、百乐无限、必胜客、冰雪皇后、赛百味、肯德基、呷哺呷哺、7-11、茶大爷、味多美、万宁、武林峰茶馆、颐原香、笼立方、吞云小莳、吉野家、果园老农、拌30韩式拌饭、阿波罗4D动感影院、华仁眼镜等。

（2）龙湖西安曲江星悦荟：以”首店”打差异牌

品牌引进：永辉Bravo精品超市、上影影城、爱玩嘉年华、MJSTYLE、江南布衣、百家好、新百伦、太平洋咖啡、赛拉维、ZOOCOFFEE、DQ、鲜芋仙、小天鹅火锅、人人居、锅品面吧、老长安、小六汤包等。

首次入驻西安的首店品牌：上影影城——首次进驻西北市场；爱玩嘉年华——首次进入西北地区，以环保乐园为主题的儿童游乐场所；人人居——购物中心首店；素心茶房——首次进入购物中心，以茶艺、素斋为主营的餐饮品牌。

主题营销：2018年3月，龙湖西安曲江星悦荟倾情打造“草莓星球——造星计划童模大赛”，20余组明星小模特脱颖而出，成功入选总决赛。

四、旭辉：佐证社区商业蓝海时代

2016年是旭辉商业全新出发的一年，重点打造了旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地三条产品线，这三条产品线分别定位为体量在8万㎡以上的城市商业、体量在5-8万㎡的社区型商业，以及体量在3万㎡及以下的社区街区。

未来，旭辉商业将重点打造3万㎡、5万㎡、8万㎡三条产品线，形成快速复制与扩张，先内后外，聚焦上海、北京两个核心城市，通过兼并收购等市场化路径快速形成规模。

上海控江旭辉MALL：杨浦社区商业新地标

项目周边成熟住宅区环绕，半径1.8公里范围内辐射20多万人口。在仅2.7万㎡的体量里，各种生活配套类业态一应俱全：

1F引进了ME&CITY、POLO、拉夏贝尔、MJ等时尚品牌，以及屈臣氏、太平洋咖啡等生活消费品牌；

2F为先锋青年站，汇聚了万丽、YYSPORTS、金薇内衣、宝儿美甲、好好早教、韩蜜儿、裔绘等品牌；

3F为摩登家庭站，主要品牌为巴拉巴拉、The- One之旅、护童、cici纤美、夏加儿、Q.Wkids、多多淘、美吉姆、詹姆士排骨、鱼窝、滨寿司、粤什记、秋满膳房、梦多多、彩绘世界、猫山王等；

4F为贴8娱乐站，聚集了威尔士健身、草原往事、大饭堂、世纪环球影院、阿玛尼等品牌；

5F为美容层。

五大商业亮点，打造杨浦商业新标杆：

区域内首个开放式街区商业，展现独特现代风情商业；

区域内首个室外情景室内化；情景主题街区定义时尚新美学；

区域首个时尚品牌聚集地，包含时尚零售、餐饮及品质生活，打造时尚潮流坐标；

区域内首个生活服务业态全覆盖商业，打造悠闲生活主题；

区域内首个大型家庭儿童主题互动空间，打造儿童娱乐中心。

五、总结

随着社区商业的逐步发展，社区商业增值服务功能开始凸显，作为流量入口，实现人群的聚集和黏着，为下一步的商业或服务计划提供基础和想象空间。

如上榜的印力旗下印象汇、印象里，保利旗下若比邻，招商蛇口旗下花园城，绿景旗下佐阾，中粮旗下悦街等社区商业产品线，植入个性化服务思维，给消费者销售“Lifestyle”生活方式提案。

社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面，城市化背景下的中国社区商业发展趋势，一方面是针对传统核心区的市场细分化竞争，成为区域商业中心的重要补充和延伸；另一方面是针对新晋市民阶层的商业服务普及。

据预测，未来十年，随着大型购物中心的日趋饱和，社区居民的需求越来越旺盛，中国社区商业消费将占到全社会消费品零售总额的50%，成为城市商业的主力之一。

六、榜单说明

数据采集截止时间：2018年6月15日

测评范围：万科、保利、绿地、绿景、世茂、星河、旭辉、蓝光、远洋、佳兆业、龙湖、大华、五矿、中粮、金地、招商蛇口、金茂、花样年、印力、绿城、金科、协信地产、中海地产、融创、阳光城控股、正荣地产、融侨集团、荣盛、泰禾地产、合生创展、中信地产、阳光新业、华宇集团、宝龙地产，34个具有社区商业产品线的运营企业

测评依据：34个具有连锁社区商业产品线的运营企业旗下已开业社区商业项目总存量、2018-2020年社区商业项目增量、已开业社区商业项目综合发展指数（运营表现+城市商业能级+所处商圈级别与消费力+消费人流+赢商大数据中心年度浏览数据与互联网热词搜索量）

榜单测评：谢飞

数据梳理/报告撰写：樊琼