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社区商业迈入“美而精”新时代，优质品牌瞄准了这些项目！

微信号“商业地产云智库” 2018-06-08 09:30

核心提示：“城市更新”浪潮下，“美而精”的社区商业发展潜力无限！

最新数据显示，预计到2030年，中国城市化率将达66-67%，预计未来每年将有1200-1400万人口进入城市，中国将形成20000个以上新社区，社区商业以永续经营、稳定客群、经营自由、资产证券化基础较强等优势成为城市更新、商业投资的“潜力股”。

测评范围：万科、保利、绿地、绿景、世茂、星河、旭辉、蓝光、远洋、佳兆业、龙湖、大华、五矿、中粮、金地、招商蛇口、金茂、花样年、印力、绿城、金科、协信地产、中海地产、融创、阳光城控股、正荣地产、融侨集团、荣盛、泰禾地产、合生创展、中信地产、阳光新业、华宇集团、宝龙地产34个具有社区商业产品线的运营企业旗下，预计在2018年6月-2018年12月开业、商业面积≥3万㎡的社区型商业项目（社区商业项目含集中式购物中心、开放式商业街区，不含住宅底商、专业市场）

测评依据：根据社区商业项目所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合考量

以下将对上榜项目客群辐射力、业态/品牌创新力、场景/内容提升力、规划/设计冲击力、服务提升力等方面进行整体特性分析，为开发商、品牌商提供决策参考。

（1）业态组合与创新：体验式业态成为社区商业项目吸客的核心驱动

从上榜项目公布的业态配比来看，餐饮为消费主力，占比51%；生活服务占比15%；亲子体验、零售均占比14%；休闲娱乐占比6%；体验式业态整体平均占比高达86%，成为社区商业项目吸客的核心驱动。（体验式业态以餐饮、亲子体验、休闲娱乐、生活服务为统计标准；细分业态占比为品牌数量占比）

消费升级“新常态”下，常规的业态组合已不能满足多元化消费需求，因地制宜的业态创新成为商业体打“差异牌”的有效手段：上榜项目引进的创新业态主要集中在主题乐园、跨界复合创意书店、宠物乐园、生活美学体验馆。

（2）品牌引进新型体验式品牌受宠

从上榜项目公布的引进品牌来看，维拓体育公园、酷乐潮玩、文和友老长沙龙虾馆、爱马马术、耘艺生活美学馆、SPACE BOX、苏荷酒吧等新型体验式品牌成为社区商业项目破解同质化的新鲜血液。

随着居民消费水平的提升、城市新中产的崛起，传统底商已不能满足商业升级的需求，现代化综合型的社区商业，正在成为地产开发商的新发力点。

当下，中国商业正式迈入4.0时代，“大消费+新零售”引领商业新趋势。未来，商业将以更多元化的姿态呈现。而作为最贴近消费者生活日常的“社区商业”，如何博弈最后一公里，在商业浪潮中杀出一条血路？

1、南京燕子矶招商花园城（开业时间:2018-11、已签约95个品牌）：“南京城北拜物之所+社交最佳目的地”

·开发商：招商蛇口

·商业面积：10万㎡

·预计开业时间：2018年9月

·楼层：地下2层，地上4层（局部五层）

·机动车停车位：1818个

·项目地址：南京市栖霞区宜春街与怡宁路交叉口

▌客群辐射力

燕子矶花园城周边1-3公里范围内共有住宅小区152个，超过171600户家庭；区域内人口约为41.3万，80、90后年轻群体占比高达77.3%。其中，69%的居民均为家庭型消费，41.9%居民拥有未成年小孩。

此外，项目附近还有181所政府/事业单位、116家大型工厂企业、43所现有及规划中小学、6所高校，人文气息浓厚；周围高素质社区众多，消费能力较高，但大型商场偏少，缺少引领未来消费方式的商业项目，区域商业亟需提档升级。

▌区域/商圈影响力

燕子矶花园城位于南京主城“北门户”，定位为一站式家庭优悦生活中心，以拥有0-6岁儿童的年轻家庭为主要目标消费群体。

项目是主城区首个双地铁直达项目（地铁6号线及7号线交汇站——万寿站直达）；购物中心负一层零距离接驳，为购物中心提供了强大的客流保障。作为未来城北新地标，将改变城北市民以往的生活方式。

▌业态组合与创新

引进综合运动主题公园、单品餐饮、生活美学体验馆、跨界复合创意书店、全国首家雨花石主题影院等创新业态；打造了南京城北首个亲子文创主题馆，引进耕易美学、大众书局、金吉鸟健身、kindyroo亲亲袋鼠国际早教中心、傲赞少儿英语等主力品牌。

（1）综合运动主题公园——维拓体育公园

主打篮球、足球，是集自主品牌运动场馆开发、大型体育场馆合作运营、青少年体育教育培训、体育赛事策划执行、商业运动场景打造于一体的体育运动平台运营商。

（2）生活美学体验馆——耕艺生活美学

耘艺生活美学集合四大板块业务：创意游逛——不定期的快闪市集和设计师风物；慢活手作——主题丰富的手作课程；艺术熏陶——话剧和展览；生活交流——让生活更具仪式感。

（3）单品餐饮——望蓉城老坛酸菜鱼

被评为非物质文化遗产的望蓉城老坛酸菜起始于民国30年，具有丰富的历史沉淀和纯正的川菜口感。坚持古方传承，每一道老坛酸菜鱼都需经过六道工序的精心制作。

▌品牌引进与创新

首进南京品牌：维拓体育公园、望蓉城。

首进南京城北品牌：探鱼、耕艺生活美学、大众书局、亲亲袋鼠国际早教、傲赞少儿英语。

▌规划/设计冲击力

商场主入口重点打造百花广场、水韵广场，商场外街与内街以鲜花造型为主题，将购物中心空间自然衔接，并串联营造花园式优悦生活中心。

在内部空间设计上，每层以春夏秋冬为主题，通过对“四季”元素的多重延伸定义，使空间富有变化；中庭地面、入口及公共区域墙面以树叶、绿植装饰；1F以海洋为主题，利用中庭打造海底世界场景，增加空间趣味性。

（1）酷炫水韵广场

将打造面积近300㎡的音乐喷泉广场，通过直流喷泉与波光跳泉的艺术结合，再加上喷泉灯光秀，将江河与鱼跃的灵动演绎得惟妙惟肖。

（2）四季花园

商场每层依次被营造成秋、冬、春、夏四个季节氛围，商场主中庭设计成花园。

（3）LED智能互动中庭

购物中心在主流线的关键点将绿植墙与互动式LED屏幕结合，主中庭一层四根曲面LED柱体打造“自然缤纷”概念，中庭顶部的水滴造型与海洋主题相呼应，增加消费者和商场设施的互动性。

（4）屋顶花园

以“乐符流转层峰之间”为设计主题，将童趣、色彩、自然、有氧等概念在各个部分做融合。

- 云智库点评 -

作为招商花园城系列2.0版本最新力作，南京燕子矶招商花园城以“南京城北拜物之所+社交最佳目的地”为概念，打造独具一格的视觉冲击和创新体验，项目所传达出的生活美学和人文关怀，不仅是对当下消费升级做出的积极尝试，更为未来商业创新提供了范本借鉴。

2、上海三林印象城：印力上海首个城市更新型购物中心

·开发商：印力集团

·商业面积：10万㎡

·预计开业时间：2018年12月

·楼层：地下1层，地上5层

·项目地址：上海市浦东新区永泰路1138号

▌客群辐射力

上海三林印象城地处浦东三林核心地块，毗邻三林塘老街，近邻“上海第二个陆家嘴”前滩及张江国家科学城板块，周边3公里范围内常住人口近40万，拥有四纵、四横、三线、两桥、三隧道的全方位立体交通优势。

▌业态创新力

混搭潮流零售、美食市集、文化影院、生鲜超市、儿童教育、休息健身等业态，构建购物消费、生活休闲、社交娱乐平台。

4000㎡美食市集：将三林的庙会文化与美食市集结合，运用三林的剪纸、龙狮等元素打造主题化场景；

2000㎡主题儿童乐园：将玩具游乐、科普实践、职业体验、艺术早教、卡通动漫、家庭亲子等内容融合；

1000㎡文创书店：书籍、潮牌、轻餐等跨界元素混搭，打造新零售时代精神文化聚集地；

1500㎡健身会所：智能人性的先进设备，为时尚人士提供专属健康顾问；

4000㎡顶级影院：浦东首家SphereX球幕以及4DX特效影。

▌场景/内容提升力

在场景/内容方面，打造“记忆、霓裳、嬉物、赏味、丰盛、炫彩”6个不同的主题楼层。

B1：美食精选·品质所见（主题美食市集、精品超市、生活零售）

1F：靓丽换新·多彩倾心（特色餐饮、品牌服饰）

2F：趣味潮弄·奇境悦动（儿童娱乐&培训、时尚餐饮、儿童零售）

3F：梦幻国度·绘趣漫步（特色餐饮、儿童娱乐&培训、儿童零售、生活配套）

4F：食亨知味·绽放味蕾（特色餐饮、健身塑型、饰品零售、配套服务）

5F：视听聚汇·盛宴臻萃（特色餐饮、缤纷影院、娱乐零售、配套服务）

▌服务提升力

打造Family Room、Pet Park、特殊关怀、智能服务四大特色空间，构建特有的“Share × Care”体系，打造服务IP，带来具有“亲近感”的体验。

- 云智库点评 -

作为印力上海首个城市更新型购物中心，上海三林印象城在坚守线下服务品质的同时，以大数据为依托，不断提升和优化线上线下全域消费场景，开启全新智慧化商业生态。

3、金科美邻汇（重庆大竹林）：助力区域社区商业提档升级

·开发商：金科地产集团股份有限公司

·商业面积：15万㎡

·预计开业时间：2018年12月

·楼层：地下1层，地上6层

·项目地址：重庆两江新区金开大道西段与斑竹路交汇处

▌客群辐射力

金科美邻汇位于重庆大竹林区域、国家级新区两江新区核心腹地，3公里范围内辐射30万常住人口，15万互联网、商务、IT科技、政务办公人员；区域内包含百万方互联网产业园，逾千家高科技互联网企业，消费潜力巨大。

项目辐射两个商务区、三个科技园，辖区多所重点中小学校及大型综合医院，前往重庆北站10分钟车程、江北机场20分钟车程。

▌区域/商圈影响力

作为金科首个自持商业综合体，金科美邻汇是大竹林区域乃至北重庆的全新体验式商业，将给消费者带来全新的购物、娱乐、休闲、生活体验。

同时，项目依托大竹林片区成熟的消费客群，其紧靠金科天元道、龙湖江与城等高端住宅区，占据大竹林区域的核心位置，为未来大竹林片区商业多元化发展探路。

▌业态组合与创新

金科美邻汇（重庆大竹林）业态组合：主力店23%，餐饮32%，零售20%，儿童15%，服务配套10%；包含精品超市、超级影院、特色餐饮、时尚零售、运动健身、儿童娱乐6大主力业态。

▌规划/设计冲击力

建筑形态结合地块特色，采用弧形立面加超大退台的设计，大面积垂直绿化，三大主题广场美邻SHOW场、欢乐广场、生态乐园营造一步一景的独特消费体验，也同时呼应了金科所主张的“美好生活”创想。

- 云智库点评 -

金科美邻汇（重庆大竹林）满足社区居民的高频消费需求，同时融入了社交、自我提升、家庭消费等功能，拓展了辐射客群，构筑了良性的社区商业形态，助力区域社区商业提档升级。

4、厦门云城万科里（二期）：“学习缓行带+潮玩新街区+美好生活区”

·开发商：万科集团

·商业面积：3.3万㎡

·预计开业时间：2018年9月

·楼层：地下1层，地上3层

·项目地址：厦门市集美区集美大道与杏林湾交汇处

▌客群辐射力

项目半径2公里范围内拥有华侨大学、理工学院、工学院、软件学院等多所高校，汇聚6万学生主力消费人群。在项目核心辐射商圈内集聚大型社区、高校、文教、科研及办公人士等10万常住人口，未来预计增长至15万。

相较于其他万科里注重于社区配套服务功能，厦门云城万科里则是冲破原有产品线的藩篱，以“美好欢聚地，潮玩新街区”为概念，主要面向18-35岁的消费客群，打造更新潮、更好玩、更休闲的年轻人聚集地。

▌业态创新力

街头文化区：打造大学社群潮玩圣地，为大学生提供课余多元化的潮流活动，如活动策划、练滑板、玩街舞、玩音乐、篮球赛等，贴近大学生最爱的街头文化。

社交餐饮聚集地：为大学社群提供“餐饮+社交聚会”的多功能餐饮，网红店打卡、社团联谊聚餐、闺蜜下午茶、约个游戏趴，打造功能性社交餐饮聚集地。

活力小吃街：吃喝玩乐畅享空间，解决学生无聚会中心的痛点，不同品类餐饮为学生提供了食堂之外的选择，而学生公区则补齐大学社区开会、玩桌游、物物交换所需的空间。

美好生活区：作为邻里的第三生活空间，旨在为周边社群提供便利、欢乐、舒适、丰富的生活。家庭聚餐、散步休闲、遛娃、采买生鲜等日常生活需求，皆能在此解决。

▌规划/设计冲击力

打破“盒子”的束缚，以开放式街区的形式错落有致分布。从周边核心客群需求出发，量身定制出两条潮流主题街区，即“哇嘎里共街”和“虾米碗糕街”。

哇嘎里共街：为年轻人讲八卦、交流情感、休闲聚会的潮玩街区，汇聚潮玩俱乐部、街头涂鸦、滑板、街舞、嘻哈等各类潮流品牌。

虾米碗糕街：为美食街区，网罗中菜、西点、咖餐、烧烤、小吃以及各色网红美食店。

▌服务提升力

建立长期商户经营辅导机制：按照一月一次的频率回顾商家经营情况，对商户进行辅导支持。

试点建立了厦门万科社区商业非官方工会——万科里营业员之家：增强营业员的认同感及积极性，团建、约里悦跑、晨操等活动不定期举行，增强沟通互动。

厦门万科商管团队自主研发出商业管理平台“Vcommerce”：定位社区商业的“最强左脑”，以采用科技手段重塑社区商业管理模式为发展目标，通过信息化的方式连通前策、招商、运营、物管等各个业务模块，打破信息不对称壁垒。并通过对商户的全生命周期的管理和预测，为招商、经营决策提供了强有力的支撑。

- 云智库点评 -

厦门云城万科里（二期）不断提升社区商业丰富度，同时带着对城市与人的新思考，为商业注入创意与活力，为周边客群描绘未来美好生活。

5、成都金科双楠站：独创“1+8+3”立体商业模式

·开发商：金科地产集团股份有限公司

·商业面积：10万㎡

·预计开业时间：2018年6月

·招商率：95%

·楼层：地上5层

·项目地址：成都市武侯区西二环路与广福路交汇处

成都金科双楠站独创“1+8+3”立体商业模式：1个明星主力店+8大国内一线娱乐品牌+3大空中产品。

文和友老长沙龙虾馆作为明星主力店，全国知名的SPACE BOX、苏荷、事外、后海、守望、金宸、保乐力加、小龙坎等8个全国著名品牌作为中坚力量，同时还有九牛城、鱼的门、冒椒火辣、觉岸寿司烤肉盯等20余家商家；金科圣嘉酒店、创客SOHO、高端单身公寓3大空中产品作为补充。休闲娱乐品牌填补了区域空白，让城西南的夜生活愈加丰富。

同时，引进的国内一线休闲娱乐品牌Space Box-EVO，是中国首家7000㎡城市音乐派对会所，依托Space Box平台优势及资源整合力，为客户提供高品质娱乐体验。

6、沈阳鹿特丹万科生活广场：万科沈阳首个社区型集中式商业项目

·开发商：万科集团

·商业面积：5万㎡

·预计开业时间：2018年10月

·楼层：地下1层，地上4层

·停车位：500个

·项目地址：沈阳市和平区长白南路50号

沈阳鹿特丹万科生活广场业态组合：餐饮40%、儿童26%、零售17%、配套17%。

作为沈阳首家定位“全家人的游乐场”主题的社区商业项目，采用除霾空调系统并建设具有科学趣味体验设施、儿童马场、多层旋转木马、绿色采摘园等创新业态的特色商业。同时，将项目屋顶打造成沈阳首家屋顶主题儿童乐园，全面打造“社区提升型商业”。

7、上海旭辉罗店U天地：宝山首个体验式主题商业中心

·开发商：旭辉集团