弃新加坡、选香港 万达地产为何如此迫切需要上市？

　　誓言摆脱房地产业务实现转型的王健林，对房地产依然难以完全放手。2019年以来，万达在湖北、陕西、甘肃等地频繁拿地。此外，万达地产板块的资本腾挪仍在继续。

　　8月30日，大连万达集团腾挪万达地产集团有限公司（简称万达地产）95%的股份至深圳迪讯实业有限公司，而后者由在香港注册成立的万达百货集团有限公司全资持股。由此，万达地产大股东变为港资企业旗下公司。

　　乐居财经向万达内部人士求证并获悉，“近一个月来万达地产频繁的股权变化，确实是为了上市而做准备，且有机会于香港上市。”

　　弃新加坡选香港

　　一个月前，万达地产引入新股东富泰（香港）投资有限公司，后者出资5263万元，持股比例为5%，万达地产变更为中外合资有限公司。此外，公司新增两名董事和一名监事，皆出自万达系，经营范围增加体育经纪、体育赛事策划等方面。

　　这家名不见经传的公司，何以成为万达地产的新股东？企查查显示，富泰投资于2019年7月8日成立，注册资金仅为1港元，一位名叫“黄于”的自然人全资所有，他本人还有着香港富豪的身份。

　　巧合的是，有一位叫“黄于”的人士与“万达系”有剪不断的联系。他曾是万达商业管理集团的发起人，还曾担任大连万达商业开发有限公司的副董事长和副总经理。大连万达商业开发有限公司成立于1994年，工商资料显示的主要成员仅为王健林和黄于，如今该公司处于吊销状态。

　　香港富泰的黄于是否与上述万达前高管的黄于是否为同一人，还有待确认。但此次变更无论时机还是内容都颇为微妙，反映了王健林在资本版图上的野心。

　　彼时，据外媒报道称，万达集团股份有限公司计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值或超过10亿美元。香港投资界人士观点称，“富泰香港的背后股东也可能是投行等战略投资者，方便万达地产在新加坡上市。”

　　可曾想，其实王健林的真实意图是将万达地产赴港上市。

　　从香港股东的加入，再到大股东变为港资企业旗下公司，万达地产这一系列的变动，使其进入香港资本市场似乎顺理成章。协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，“万达以'中中外'的方式变成外资，可以需要很少的外汇变成外资，不过这样也有缺陷，未来万达真正的外资持股平台没有办法向外资股份分红时换汇。”

　　此外，国内交易所对于地产上市愈发严苛，按照万达地产目前的境况，几乎很难上市成功。港股估值虽低，却可以解决万达上市这一首要问题。

　　为何万达地产如此迫切需要上市，中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道，“一方面会影响私有化时外部投资人的退出，另一方面也会影响公司自身的资产流动性，进而影响公司业务更好地开展与快速发展，这是万达必须上市的根本原因。”

　　“地产才是主干”

　　万达地产集团的资产即为万达的地产项目，是王健林的起家业务。2017年，万达出现流动性危机，开始甩卖资产，降低负债率、回笼现金，进入了正式转型期。

　　2018年，万达集团完成架构调整，旗下四大业务集团正式变更为商管、文化、地产、金融。在此调整下，万达地产业务和商业管理业务也开始逐渐分离。

　　架构理顺后，打通资本渠道变得尤为重要，将不同资产分拆至最优上市平台是王健林目前筹划的主要方向。

　　王健林的上市“冲动”早在年初做年度工作总结时已有显现。彼时，他提出今年万达的“三个资本化计划”：一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作；二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务；三是万达广场资产证券化。

　　7月27日凌晨，万达体育正式登陆美股市场，迈出了分板块独立上市的第一步。另一方面，今年上半年，万达电影历经3年多的资产重组方案终于获批，重新活跃在A股市场。

　　截止目前，王健林手握3个上市平台，包括A股的万达电影（002739.SZ）、港股的万达酒店发展（00169.HK）及美股的万达体育（WSG）。

　　万达商管（前身为万达商业）和万达地产的关系更为微妙。万达地产集团于2018年成立，主要承接从万达商管集团剥离出来的以及新开发的住宅业务，并负责拿地以及其它地产开发业务。商管集团则主要负责万达持有商业物业（万达广场）的运营。

　　在王健林看来，“地产集团不追求销售额，追求每年保多少万达广场开业，地产集团就是为商管而存在。”

　　但万达为何仍要保留地产板块？万达相关人士称，“因为在做轻资产业务的时候，需要规划、设计、施工、招商和盈利队伍，这资源一部分调剂出来做房地产。实际上，如果将万达集团看作一棵大树，地产集团无疑就是主干，包括商业集团、影视集团、体育集团、宝贝王集团、文旅集团、大健康产业公司等公司都嫁接在这上面，形成业务生态链的闭环。”

　　具体看来，2018年万达地产实现收入540.2亿元，排名第二，完成年计划的105.8%，同比减少34.9%。万达商管收入为376.5亿元，同比增长25.9%。随着万达广场中轻资产模式占比稳步提高，这个被王健林定义为“万达核心产业”的板块规模与地产集团的差距将逐渐缩小。

　　2018年年初，万达商管引入战略投资，腾讯控股联合苏宁云商、融创和京东共投入340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。按照签订的协议，万达商业最晚要在2023年10月31日前完成上市。

　　但从目前A股的情况来看，地产概念股很难上市。即使万达将自己变更为商业管理公司，但是由于万达自身巨大的体量以及不言自明的原因，顺利登陆A股在短期内还是不太现实。

　　目前，万达商管也在A股排队入场。最新的消息显示，证监会8月30日披露的发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况表显示，截至2019年8月29日，大连万达商业地产还处于“中止审查”环节。

　　如今看来，万达地产恐先于万达商管登陆资本市场。柏文喜评价道，“万达商管与万达地产是‘一体两面’，前者是为了在A股上市而包装出来的上市主体。而港股不限制行业，万达也就无需再用万达商管而是直接用万达地产来作为上市主体了。”