资产占比将不超15% 文旅板块能否为融创持续贡献可观利润？

　　孙宏斌曾将投资文旅业务形容为投资“诗和远方”。但众所周知，文旅业务投资成本高，回报周期长，就连一向财大气粗的万达也要宣称“壮士断臂”，甚至把“头都割了”。从目前来看，在中国，文旅地产并没有很好的成功先例，因而在接盘万达文旅业务时，融创没有太多可以值得复制或借鉴的成功经验。

　　然而在2019年中期业绩会上，孙宏斌表示，文旅的经营成果是超预期的。

　　据了解，2019年6月份，广州、无锡两个旗舰文旅城均实现开业。广州融创文旅城首日入园人数达30万人次，其中融创雪世界人气“爆棚”。今年、明年直至后年都陆续有文旅城开业。

　　同时，据汪孟德透露，融创希望文化集团和文旅有比较好的结合，包括内容、平台、IP、实景等等，比如今年推出的第一个试点IP阿狸，就跟文旅进行很好的联动。今年对于文旅板块是一个比较好的开端，希望接下来三年五年甚至未来十年会有很好的表现。

　　不管是签订的各种IP，还是消化收购回来的万达文旅资产，都体现了融创对于文旅的看重与加持。作为四大板块之一的文旅，在下一个十年能否为融创持续贡献可观利润呢？

　　曲线拿地

　　投资“诗和远方”也许只是一个由头，孙宏斌接盘万达文旅项目的真实目的，是看中了背后的土地储备。

　　2017年7月10日，融创与大连万达签订转让协议，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。其中以438.44亿元收购了13个万达文旅项目91%股权。

　　2018年10月，融创再以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅城项目的设计、管理和规划公司。至此，13个万达文旅城的业务全权由融创负责，融创总计花了501.25亿元来拓展文旅业务。然而，融创2017年全年现金流为人民币967.2亿元，2018年为1202亿元，假设全部以现金结算，则收购事项花掉了融创2017年超过一半的现金额。

　　看似天文数字，却藏着不容小觑的收益。据当时融创官方测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元，相比交易对价438.44亿元，此次交易即获利231.56亿元。

　　与获利一并而来的，还有近6000万平方米的土地储备。

数据来源：企业中报，观点指数整理

　　据财报披露，13个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897.05万平方米，其中，自持面积约为927万平方米，可售面积约为4970万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。经过计算得知，收购过来的万达文旅项目，约80%的土地储备将会被出售。

　　文旅集团的“诗和远方”

　　早在2018年3月召开的融创业绩会上，汪孟德曾明确表示，融创2018年将成立专门的文旅集团，与地产集团分开，独立运营，未来一两年最重要的任务是快速增强文旅板块的运营能力。

　　紧接着，2018年8月下旬，融创文化旅游发展有限公司（即融创文旅集团）在海口正式成立，注册资本10亿元，法人代表为融创中国执行总裁兼文旅集团总裁路鹏。行政总裁汪孟德和副总裁兼联席公司秘书高曦等为董事。10月，融创又成功整合了万达文旅团队，形成了从设计、建造到运营的完整文旅体系架构。

　　目前，融创形成了四大战略板块：融创地产、融创服务、融创文旅及融创文化。

　　据2019年中期业绩公告披露，于2019年6月30日，文旅城建设及运营分部资产总额约为人民币910.27亿元（约占总资产的10.80%），负债约为人民币219.53亿元（约占总负债的3.02%）。而去年年底的资产约为789.30亿元，负债约为66.27亿元，同比分别上升15.33%和231.27%。

数据来源：企业中报，观点指数整理

　　对于文旅资产总额和负债的变动，融创在公告作出解释称，因自2019年1月1日起采纳了新的会计政策，即香港财务报告准则第16号，集团为之前归入“经营租赁”的相关租赁重新确认租赁负债。该等负债以剩余租赁付款额折现的现值计量，折现原则将按2019年1月1日的承租人增量借款利率。

　　于2019年6月30日，分部资产和分部负债均因会计政策变更而增加。其中，文旅城建设及运营分部资产及负债分别增加人民币455.70万元和374.00万元。

　　据此计算，文旅资产总额及负债实际上分别增加120.92亿元和152.89亿元，同比分别上升15.32%和230.71%。

　　虽然文旅业务带来的负债仅占总负债的3.02%，但另一方面，文旅带来的收入也微乎甚微。

　　据融创2019年中期业绩公告，截至2019年6月30日止六个月，集团总收入768.4亿元，90%以上的收入来自销售住宅及商业物业，较去年同期的465.8亿元大幅增加64.9%。

数据来源：企业中报，观点指数整理

　　其中，文旅城建设及运营分部收入总额约为人民币10.77亿元，占总收入的比例由去年同期的2.28%下降至1.40%；毛利约为人民币3.93亿元，而去年同期的收入约为10.61亿元，毛利约为4.84亿元，同比分别升降1.51%和18.80%。

　　汪孟德在2019年中期业绩会上表示，对于文旅的管理是在去年下半年第四季度开始的，通过这半年的时间，集团成功让广州和无锡这两个旗舰文旅城超预期开业。同时，经营和服务都在持续地作了比较大的提升和改变，但是文旅在这两年的整个业绩贡献里占的比例还是比较小的，相信在未来三五年，业绩会慢慢地释放出来。

　　孙宏斌也透露，接下来是释放业绩的时候，年底负债也会降下来。据财报陈述，融创2019年6月底现金余额覆盖下半年到期有息负债超3.1倍，下半年将继续快速销售，释放经营现金流，并严控土地投资，努力使2019年年底的负债比率下降，并保持长期下降的趋势。

　　从近三年融创的净负债率指标或许可以看出下降的迫切性。2017年中期，融创的净负债率达到最高点，为259.58%，随后一直呈下降趋势，2018年达到最低点，为149.39%。也就是说，融创的降负债动作，从2017年中期收购13个文旅项目之后就开始进行了。

数据来源：企业中报，观点指数整理

　　直至2019年中期，随着净负债率回升将近一百个百分点，同时面临融资收紧的大环境下，融创再次明确提出要重点进行负债管控。

　　据财报披露，2019年上半年，融创的有息债券金额合计3020.76亿元，总现金合计1379.97亿元，净资产合计796.96亿元。

　　而在文旅业务端，为了配合负债管控和业绩释放，融创也作出了一些要求：汪孟德透露，未来文旅资产占总资产比例会控制在15%以下，如果超过这个比例，即使再好也不会增加。

　　这或许是为了应对下半年融资收紧带来的问题，同时也是对解决“诗和远方”与现实差距的一种妥协方法。