中海商业版图：预计在2023年实现年收入100亿港元

　　在商业地产领域，中海无疑是国内屈指可数的龙头企业。在各大房企加速布局商业地产的当下，一直以“稳”著称的中海也有着自己的100个“小目标”。

　　在2019年中报中，中海表示，未来将配置7-8%的资源发展商业地产，预计在五年内实现持有商业物业总营业收入过百亿的阶段性目标，不断提升抵御周期波动的能力。

　　这并非是中海首次显露自己发展商业地产的决心，早在2017年的业绩会上，中海就明确提出“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”。

　　在商业地产上，中海一直以来都有着不俗的成绩。但随着竞争的日趋激烈，中海能否在守住现有优势的前提下，实现自己的100个“小目标”？

　　中海商业版图

　　自1979年创立至今，中海已是不惑之年。经过多年发展，中海建立了自己的商业版图，是国内的商业地产龙头企业之一。关于它的商业地产发展情况或许我们可以从最新发布的2019年中报里一窥究竟。

　　据中海2019年中报数据显示，2019年上半年，中海的收入为933.8亿港元，同比上升5.4%。其中，物业发展收入908.2亿港元，同比增长5.2%；投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。其他业务收入4.4亿港元，同比下降18.5%。

数据来源：中海2019年半年报，观点指数整理

　　截止2019年上半年，中海已持有在营自有物业72座，总建筑面积达425万平方米。其中，持有并已投入运营的写字楼共42栋；在全国投资运营的环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里等综合性购物中心13座。此外，中海还拥有12家星级酒店，分别布局于北京、深圳、珠海、海南、澳门等地。

数据来源：中海2019年半年报，观点指数整理

　　如此看来，中海的商业版图中已经囊括了写字楼、购物中心、星级酒店，并且构建了在北京、上海、深圳等一线城市以及珠海、佛山、济南等二线城市的全面布局，其中写字楼最多，而购物中心和酒店数量不相上下。

　　在外界眼中，中海购物中心的发展远不如其写字楼，相比于中海写字楼在行业的领先地位，中海环宇系商业的扩张速度既比不上万达广场，知名度也不如万象汇。

　　不过，中海对其购物中心非常重视，在中期业绩会上，中海表示计划未来三年安排10余个新项目稳定入市，规模达100万平方米。届时，中海将会拥有20余个购物中心，有望带来管理规模和利润的双重增长。

　　总体而言，中海不仅想保住写字楼的收入优势，未来还要积极发展购物中心，争取以双核发展的模式实现商业的均衡全面发展，扩大自己的商业版图，实现五年内收入过百亿的商业目标。

　　写字楼“王牌”

　　作为国内最大单一业权写字楼发展与运营商，中海在国内的主要一二线城市拥有42栋甲级写字楼，运营总建筑面积达409万平方米，形成了“中海国际中心”、“中海广场”、“中海大厦”三大品牌。

　　2019年上半年，在投资业务的收入上，作为中海商业地产王牌的写字楼表现最为突出，贡献最多。对于收入增长的原因，中海将其归功于资本市场对写字楼的回报、稳定性的青睐，以及自身稳健的品牌化、专业化运营。

　　此外，中海还实行了收并购和轻资产管理输出的双向发展战略。2019年3月，中海成功并购了苏州中海财富中心项目，该项目的月均租赁量为苏州工业园区第一。此外，还对北京中海财富中心进行改造，改造后租金大幅实现提升。

　　除了维持租金带来的利润增长外，中海还将实现百亿目标的希望寄托在了规模增长上。据中海近年来的年报数据显示，2016-2018年,中海的写字楼在营面积以及待建、在建面积一直在稳步增长，这一数值在2018年合计达到了近千万平方米，也就是说未来几年中海的写字楼面积将达到近1000万平方米。

数据来源：中海2016-2018年年报，观点指数整理

　　与此同时，中海还利用其在写字楼方面的优势布局创新业务。中海Officezip就是中海商业写字楼旗下独立运营的联合办公品牌，也是中海在联合办公上交出的作品，其主要以全国布局的中海系甲级写字楼为依托，以灵活的办公空间为载体。

　　据中海的公开数据显示，截至2019年上半年，中海officezip已布局6座城市，拥有12个项目，总持有量为3.5万平方米。在经营收入方面，同比增长55%，签约总工数同比增长10倍，新增10家世界500强企业，约20家优质外资企业，目前在取得了不错的增长。

　　在商业地产领域，写字楼一直都是中海的王牌，而写字楼的稳定收益也使得中海的商业收入得以逐年稳步增长。目前中海对其写字楼业务寄予两层厚望：一是未来通过持续扩大规模增加收入；二是助力创新业务实现快速发展。

　　写字楼之于中海，既是实现效益、加强自身现金流的商业战略选择，同时也是创新业务的载体。

　　“明天”的目标

　　早在2018年的年报发布会上，颜建国就明确提出了中海业务的三个层次，即中海“今天”、“明天”、“后天”的发展布局。他认为，今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理，因为其是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务则是创新业务，其主要聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

　　在“明天”的发展布局上，中海可谓是雄心勃勃，甚至定下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。为了实现这一目标，中海做了哪些准备？

　　从目前的商业地产发展布局来看，中海显然将大部分希望寄托在了规模增长带来的收益上，未来将大力发展写字楼和购物中心。其中，写字楼业务被赋予了很大使命。在未来几年里，它既要保证在规模扩张的前提下，保持利润的持续增长；还要充当创新业务的载体，助力创新业务实现新的突破。

　　回顾中海近年来的发展情况，商业地产业务一直保持稳定增长。在2018年，实现收入40.6亿港元，增长率高达38.10%；2019年上半年实现收入23.5亿港元，保持15.76%的增速。以最新的半年数据为例，2019年上半年的23.5亿港元收入，实际上已达成了“2020年实现商业收入50亿港元”目标的一半。按照这个数据和增速预计，如年内继续保持稳定增长，有望在2020年超额完成目标。

数据来源：中海2016-2018年年报、2019年半年报，观点指数整理

　　至于中海能否在2023年实现年收入100亿港元，目前还存在太多的不确定因素，比如未来几年的经营策略、发展布局、市场环境等，现在还不能妄下定论。

　　现在离2023年还有3年多时间，在这期间，中海还会采取什么策略助力商业地产，完成自己的百亿“小目标”，让我们拭目以待。