戴德梁行首发《上海零售市场购物新格局》白皮书

　  商业购物中心当下全新动态如何？消费群体和零售市场有哪些新的趋势？政府规划和战略政策方面又在哪些方面给予大力支持？

　　9月25日，戴德梁行首发《上海零售市场购物新格局》白皮书，对最新趋势进行了全方位解读。

　　目前，上海核心商圈存量面积较大，可开发商业用地面积较少，以至于未来新增零售项目较少，且增速放缓，但均朝向优质化、精细化方向发展。未来，主要趋势以存量改造目的为主，驱动城市更新进一步发展。既有利于行业整体销售和盈利水平提升，更对上海主要商圈的转型升级带来积极影响，核心商圈优质物业依然将是国际品牌登陆上海的首选。与此同时，次级商圈新增供应不断上升，大量新商业体即将入市使得零售市场的竞争加剧，也为零售商的发展提供了多样化的选择，由于城市周边新住宅项目大量开发，人口迁移，交通设施的完善，导致了零售市场向远郊扩大，并形成了 “ 多 中 心 化”的趋势。上海第三季度新开业的购物中心，多在次级商圈，交通便利，并以社区型购物中心为主。区域型购物中心数量的增加，对核心商圈商业项目形成一定的挤压，主要原因离不开交通，住宅聚集度，区域人口增长还有区域自身营业额基数较低等因素。2018年上海各区域商业综合体主要供应集中在次级商圈，新开业项目使营业额增长迅速。行业增速方面，2018年服务业营业额增速保持第一。　　

　　品牌不断调整优化，零售商不断寻求高质量发展　　

　　随着市场发展，品牌定位需要不断满足当前市场的竞争环境，品牌的优化与升级，意味着品牌需要根据消费者的需求进行不断的转变。传统老品牌和工匠精神，是城市价值的延伸和积淀，也是上海购物品牌形成的基础。不少代表性的传统品牌加入了新元素、新技术、新服务，在升级后华丽归来，如IKEA宜家家居，在侧重消费升级后首进购物中心；在5G等新技术加持下，来伊份创设了零食博物馆，打造全方位、多维度的高科技沉浸式互动体验；新式茶饮品牌乐乐茶以制茶乐园嘉年华为主题，加入更多茶饮元素，开设亚洲旗舰店，使顾客可以零距离感受茶文化……等等这些，都是零售商高质创新的发展轨迹。　　

　　"首店经济"持续领跑全国，为商业世界提供风向标　

　　全球第二大零售巨头Costco中国大陆首店开业，首日营业不到3小时随即宣布下午暂停营业，低廉价格和齐全的货品是导致开业爆满主要原因。“首店”往往成为品牌进入新市场的桥头堡。上海的“首店经济”持续引领全国，是上海商业高度开放的标志之一，为商业世界提供了一个风向标。从首店数量来看，2018上海共开出各类首店589家，以餐饮为主。其次是零售与娱乐配套，其中涵括了众多海外首店品牌，来自30余个国家和地区。预估2019年上海至少将力促500家品牌“首店”落地，将促成大量国际品牌进军上海。　　

　　零售模式不断创新，追求差异化竞争，消费内容重视体验感及文化底蕴　

　　随着零售行业转型的进一步发展，消费者已经成为整个行业生态的中心。当今消费者更注重参与、体验和感受，并对空间和环境的要求更高。手工工作坊、特色餐饮、展览空间等多种模式，如今都在零售市场遍地开花，打造出独特体验空间。伴随着居民日益丰富的文化消费需求，精神产品和消费社会的结合便催生了文化对零售模式的影响。综合性书店、品牌快闪店、IP冠名等将文化与商业结合在一起，形成引流利器，为品牌赋能。　　

　　中产阶级推动消费增长，消费者青睐有价值观的产品

　　推动消费增长的人群也在发生重大变化。预计到2020年，消费总量增长的81%将来自中产阶层。在消费领域，中产阶级对享受型、消遣型商品关注度高，更注重品质消费，价格不再是唯一的衡量指标 。其中，汽车/汽车用品，数码3C等均受到了强烈关注，对教育、文化领域的关注度也很高。在消费行为层面，中产阶级追求存在感、参与感、仪式感和幸福感，追求极致体验、个性化和精神享受。不再单纯满足于物质层面，而对精神层面消费需求更高。　　

　　此外，魏建历针对上海商业市场的发展与建设，同步解读了中共上海市委办公厅、上海市人民政府办公厅正式印发的《全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020年）》。上海政府通过优化供给、促进消费相结合，不仅涉及扩大商品和服务供给，而且涉及放宽市场准入 、市场监管创新、完善消费信用体系等制度供给，助力推动“上海购物”有更多更新的消费选择、更快的到手时间、更好的消费体验，为上海形成与“卓越的全球城市”定位相匹配的商业文明提供了强而有力的政策支持。她更表示，上海作为亚洲最发达的购物城市之一，同步着全球的时尚，在国际和国内品牌的拓展中扮演着不可或缺的角色。未来的上海购物会更有活力，更有领导性。　　

　　此外，戴德梁行还针对性分析大宗交易投资市场、写字楼市场和产业地产市场的现状，并对未来各市场的发展趋势进行了展望。　　

　　写字楼市场：供应创新低空置率回调 新兴行业活跃促市场回暖　

　2019年以来在租户市场需求放缓的背景下，写字楼租金有所下滑，第三季度写字楼新增供应创三年来季度新低，空置率有所回调。随着新的供应市场的变化，租户市场也在迁移，而在新一轮产业规划的促进下，新兴行业需求正在不断的涌现。　　

　　戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁预计第四季度有70万方新增供应入市。2019年以来在租户市场需求放缓的背景下，写字楼租金略有下调，第三季度写字楼新增供应创三年来季度新低，需求渐复苏，空置率有所回调至18.3%。沈洁表示：新经济形势下行业比重正在悄然发生变化，而在新一轮产业规划的促进下，新兴行业需求正在不断的涌现。其中人工智能、大数据、通信等新兴行业需求显著。另外临港成为自贸区新片区，伴随着核心技术高能级产业将聚焦发展，临港新片区也将迎来高端人才的引入，全面提升新片区未来发展。　　

　　长三角一体化区块经济提质　　

　　2019年，长三角一体化上升为国家战略。戴德梁行与上海社科院联合发布了《长三角一体化协同发展白皮书》，从产业协同的角度持续关注长三角一体化，做好产业招商和产业服务。长三角经济外向程度高，已逐步聚焦于战略新兴产业发展升级。但目前也面临高端回流、低端转出“双消耗型” 困局，需依托创新带动产业升级来打破。　　

　　长三角产业协同方面，戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊表示，上海将承担两方面的角色，分别是部分功能强化和部分功能新生。部分强化功能包括超级枢纽、科创引领和制度先驱。立体交通与信息互联推动长三角同城化，上海成为同城化超级枢纽；上海建设全球科技创新中心，事关整个长三角高质量创新驱动；自贸区的制度创新进入3.0版，进博会和外商投资法案积极导引外向经济发展。科创板打开中国资本市场改革试验田，推动上海科技创新。上海成为出台全国第二个针对民营企业总部的支持政策文件，从重视外资总部到更兼容并包，鼓励民营经济。以土地和人才为两大要素抓手，通过弹性出让等制度更合理配置土地稀缺资源，通过落户和产权保障房等方式促进人才引进便利化。