1月客流“急刹车”：一线城市“大跳水”， 二线城市寻找突破口

　　^{赢商云智库统计全国一二三四线193个城市3726个购物中心2019年11月-2020年1月日均客流数据，将持续发布《疫情下，购物中心客流波动图谱》系列研究}，探究疫情对各线级城市购物中心客流不同影响程度及原因，预判疫情后复苏机会，为不同线级城市商业提供数据决策参考。

　　第一篇《疫情下，一线城市购物中心客流波动图谱》

　　▌报告核心导读

　　一、全国疫情地图及购物中心客流波动情况

　　全国疫情地图：除湖北省外，深圳、北京、广州、上海、重庆、长沙、温州等一二线城市成“重灾区”；

　　全国购物中心客流波动：一二线城市客流骤减，三四线城市相对“稳守”；

　　客流下降明显与疫情严重城市对比：一线城市“全军覆没”，二三四线城市重合度低；

　　各线级城市商业复苏研判（短期/中长期）。

　　二、一线城市客流波动分析

　　整体客流波动：1月日均客流平均下滑23%以上；深圳购物中心客流波动幅度较大；

　　不同级别商圈mall：区域商圈、成熟商圈冲击较小；

　　不同档次mall：奢侈品消费低迷，高档mall很“受伤”；

　　不同体量mall：小体量mall（3-5万㎡）受疫情影响较小；

　　不同开业年限mall：开业3年内新mall客流波动幅度大。

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　　全国不同线级城市疫情地图及

　　购物中心客流波动情况

　　全国城市疫情地图

　　截至2月12日12:00， 全国确诊病例超过100例的41个城市中，除湖北省外，人口流入更强的一二线城市成“重灾区”，较三四线城市疫情更严重。

　　一线城市中，深圳确诊病例最多，达386例，北京、广州、上海分别确诊352、323、306例。

　　二线城市中，武汉、重庆、温州、长沙、南昌、杭州、宁波、合肥、郑州、成都、哈尔滨、天津、西安确诊100例以上。

　　三四线城市中，疫情较严重城市主要分布在临近湖北的信阳、南阳、驻马店、蚌埠、阜阳、岳阳等。

　　各线级城市购物中心客流波动情况

　　从2019年11月-2020年1月购物中心客流波动情况来看，基于圣诞节及元旦营销节点，全国城市购物中心2019年12月较11月日均客流均有所上升。

　　随着疫情逐渐爆发蔓延，全国购物中心在1月下旬接连调整营业时间、商铺暂停营业，1月日均客流均呈现双位数跌幅。

　　其中，一线、二线城市购物中心受影响程度尤为明显，1月日均客流环比平均下降分别24.89%、20.77%，一二线城市存量项目较多而消费分散、居民对疫情重视程度更高、线上购物更为便利或是导致购物中心在疫情期间“人迹罕至”的因素。

　　三四线城市购物中心受疫情影响程度相对较小，1月日均客流环比平均下降11.03%。即便在疫情爆发下，购物中心仍是保障基本消费需求的重要场所，且在疫情蔓延前期确诊病例较少的三四线城市，居民欢度春节的热情仍较高涨。

　　客流下降明显与疫情严重城市重合度分析

　　2020年1月，全国一二三四线购物中心日均客流整体平均下降17.27%。其中，一线城市购物中心客流受当地疫情情况影响最大，二线城市次之，三线城市购物中心客流下滑与当地疫情严重程度相关性不大。

　　从客流下降幅度大于平均值的城市与疫情严重城市（确诊人数100以上）对比来看：

　　一线城市重合度100%，4个一线城市均处于平均值以上；

　　二线城市中有9个疫情严重城市购物中心客流降幅居于平均值以上，分别为武汉、杭州、长沙、郑州、南昌、成都、合肥、宁波、西安；

　　三四线城市中，则仅有台州1个疫情严重城市购物中心客流下降幅度略高于平均值。

　　各线级城市商业复苏研判

　　短期（3-6个月）而言，从目前疫情严重（确诊病例100以上）的城市来看，一线城市存量压力较大，二线城市2020年拟开业项目数量较多，三四线城市存量及增量项目都较少。受疫情影响，2020年上半年全国开业率均堪忧，将面临断崖式下滑，部分城市空置率将高走；社区型购物中心相对市中心型、区域/超区域型，受到疫情的冲击较小。

　　中长期（6个月以上）而言，一二线城市存量及增量虽承压较大，但其商业氛围相对成熟，疫情结束后消费市场重现生机，下半年购物中心开业情况和销售业绩有望明显回升；疫情期间，购物中心纷纷探索线上购物、直播等新形式，新商业模式有望持续应用到购物中心的未来增长中，而对于新零售尝试较缓慢的三四线城市，商业复苏压力或相对更大。

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　　一线城市购物中心客流波动分析

　　1月外来人口返乡加疫情影响，日均客流平均下降24.89%

　　整体来看，一线城市购物中心客流波动明显，12月在各大消费节点的吸引下，日均客流平均上升2.61%，而受疫情影响1月日均客流平均下降24.89%。居民线下消费意愿与外部环境紧密相关，1月客流的大幅下滑也与外来人口陆续返乡有一定相关性。

　　深圳外来常住人口占比高，受疫情影响较大，1月购物中心日均客流平均下滑26.03%

　　四个一线城市购物中心12月日均客流均有2%以上增长，而1月日均客流下降均超过23%。

　　其中，深圳购物中心日均客流下滑幅度（26.03%）最高，截至2月12日12:00，深圳确诊病例386例，为一线城市中最高，涉及225个小区及场所。

　　广东为1月23日最早启动重大突发公共卫生事件一级响应的省份之一，深圳也是广东省内较早公布确诊病例轨迹的城市之一，因此深圳居民对疫情重视度较高，出门消费意愿低迷。此外，深圳外来常住人口占比高达65.1%，春节返乡潮也成为购物中心客流下滑因素之一。

　　区域商圈成集中消费触点，客流波动较小

　　从市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看：1月份，疫情赶上春节返乡潮，一线城市市级商圈、区域商圈的客流量都呈现大幅度下降，市级商圈客流下滑幅度大于区域商圈。

　　一方面，春节假期，办公楼聚集的市级商圈人流量锐减；另一方面，由于疫情的影响，人们出行受限，位于城市繁华地段，辐射全市消费者的市级商圈客流量骤减，1月日均客流量环比下降26.2%。相对之下，区域商圈成为集中消费触点，客流下降幅度相对较小。

　　配套齐全、居民集聚的成熟商圈受冲击较小

　　从成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看：相较于新兴商圈，成熟商圈日均客流下降幅度小。成熟商圈资源配套齐全，是居民生活的集聚区，疫情影响长距离出行，但对于近距离出行影响较小，因此成熟商圈比新兴商圈受影响程度相对小。

　　北京区域商圈、广州市级商圈客流波动幅度较小

　　从四大城市市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看：上海市级商圈和区域商圈客流波动幅度最大，其次是深圳；北京区域商圈、广州市级商圈客流波动幅度较小。

　　上海成熟商圈、广州新兴商圈受影响程度较大

　　从四大城市成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看：上海成熟商圈、广州新兴商圈波动幅度最大，北京成熟商圈、新兴商圈客流波动幅度均较小。

　　北京三里屯商圈客流波动幅度大

　　从具体商圈来看，北京的三里屯商圈、太阳宫商圈、燕莎商圈，广州的琶洲商圈以及深圳的华强北商圈，客流都呈现“跳崖式”波动。

　　从周围环境来看，这五个商圈所辐射的半径5公里之内的范围，都分布有确诊患者停留点，广州琶洲商圈和深圳华强北商圈甚至3公里内分布有5个确诊患者停留点。

　　奢侈品消费低迷，高档mall很“受伤”

　　从不同档次购物中心客流波动情况来看：高档购物中心客流波动幅度最大。疫情期间，人们被困家中，对奢侈品的消费意欲低迷，高档购物中心客流量受冲击程度较大。

　　3-5万㎡小体量mall保障居民基本生活，客流波动幅度较小

　　从不同档次购物中心客流波动情况来看：3-5万㎡体量的购物中心客流波动幅度最小。这类小体量购物中心主要辐射周边居民，为居民提供日常生活所需的商品和服务，客流受疫情影响相对较小。

　　开业3年内新mall客流波动幅度大

　　从不同开业年限购物中心客流波动情况来看，开业3年内的购物中心客流波动幅度大。在疫情早期，全国年轻人相比中老年人更重视防疫，“宅家”成为年轻人的“新时尚”，顺应新消费趋势、打造“新潮流地标”、汇聚年轻客群的新开业购物中心客流下降幅度大。

　　第二篇《疫情下，二线城市购物中心客流波动图谱》

　　▌报告核心导读

　　1、二线城市疫情地图及购物中心整体客流波动概况

　　二线城市疫情地图：武汉深陷“疫情泥潭”，重庆、温州为“次重灾区”

　　二线城市购物中心客流波动：1月日均客流平均下降20.77%，疫情较重四城（武汉、杭州、长沙、郑州）超平均值

　　二线城市商业复苏新机会研判（短期/中长期）

　　2、二线城市购物中心客流波动分析

　　不同级别商圈mall：市级商圈、成熟商圈客流波动较大；

　　不同档次mall：中高档mall客流相对“稳守”；

　　不同体量mall：mall体量越小，客流受疫情影响越大；

　　不同开业年限mall：经营稳定的成熟项目受影响较小

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　　二线城市疫情地图及购物中心整体客流波动概况

　　二线城市疫情地图：武汉深陷“疫情泥潭”，重庆、温州为“次重灾区”

　　截至2020年2月19日12:00，全国共有13个二线城市疫情较为严重（确诊新冠肺炎病例超过100）。“疫情中心”武汉作为中部地区中心城市，历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽，疫情蔓延时适逢春节返乡潮，朝四面八方传播之势难挡。

　　与湖北临近的重庆、在武汉经商务工人口较多的温州，成为湖北省以外的“次重灾区”，确诊病例均在500例以上；长沙、南昌确诊病例在200例以上；确诊超过100例的二线城市还包括：杭州、宁波、合肥、哈尔滨、成都、郑州、西安、天津。

　　二线城市购物中心客流波动：1月日均客流平均下降20.77%，武汉暴跌31.75%

　　2020年1月，二线城市购物中心日均平均客流跌幅明显，虽受春节返乡潮因素影响不及一线城市，但受疫情爆发影响，1月日均客流平均下降20.77%。

　　疫情较严重的二线城市购物中心1月日均客流普遍呈明显下滑趋势。其中，武汉由于自1月23日起市内交通封锁、购物中心陆续停止营业，造成1月整体日均客流同比暴跌31.75%，降幅超过北上广深四个一线城市。

　　另外，杭州1月19日出现首例确诊患者，并较早采取公共卫生事件一级响应，市民对疫情重视程度较高，导致商场较早流失客流，1月日均客流平均下降26.42%，仅次于武汉；长沙、郑州为临近湖北省的重要交通枢纽，往返湖北人流量较大，疫情早期关注度较高，购物中心1月日均客流降幅也超过平均值。

　　疫情严峻的温州、重庆，购物中心日均平均客流下降幅度反而较小，或与当地1月疫情主要为输入性病例为主有一定关系，从湖北返乡病例潜伏期间，民众对于疫情前期的恐慌程度较低，对线下消费的影响未完全呈现。

　　二线城市的商业复苏新机会（短期/中长期）

　　短期（3-6个月）而言，二线城市中深陷“疫情泥潭”的武汉商业复苏不易，疫情期间除了实体商业，线上消费也受限较大，疫情结束后消费者对前往人流聚集场所仍将持谨慎态度；对于其它二线城市，积极结合新零售模式的购物中心、辐射周边居民的区域/新兴商圈社区商业项目，以及满足民生需求的中档、大众化购物中心所受冲击相对较小，复苏相对较快。

　　长期（6个月以上）而言，经营稳定、有着良好的客流基础的成熟项目及大型项目，往往业态品牌组合多元，营销经验丰富，短期的沉寂不至于造成严重挫伤，在消费意愿提振后将更易恢复往日繁荣。

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　　二线城市购物中心客流波动分析

　　市级商圈受办公客群影响大，节前客流骤减

　　从市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看，随着春节假期前核心商圈工作客流骤减，以及春节期间客流流失，二线城市市级商圈购物中心客流下滑幅度较区域商圈更大。

　　新兴商圈满足周边民生需求，受疫情冲击较小

　　从成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看，二线城市成熟商圈购物中心1月平均日均客流下滑幅度大于新兴商圈购物中心。二线城市新兴商圈多位于新兴商业住宅区，满足周边小区客群基本生活需求，受疫情冲击较小。

　　10大“最受伤”商圈中，武汉占6个

　　二线城市客流波动幅度最大的10个商圈中，武汉占了6个，包括街道口商圈、光谷商圈、关山大道商圈、徐东商圈、头道街商圈、汉街商圈，覆盖成熟/区域商圈多个中高档、中档、大众化购物中心，可见疫情对武汉全城购物中心影响甚广。

　　此外，长春高新开发区商圈、南京仙林商圈、苏州越溪商圈、苏州吴江滨湖新城商圈1月平均日均客流下滑超35%。

　　中高档mall客流相对“稳守”

　　从不同档次购物中心客流波动情况来看，二线城市中高档购物中心12月客流增长较为明显，1月平均日均客流受冲击相对较小，中高档购物中心在迎合消费升级趋势的同时提供多元消费选择，在疫情爆发前仍是满足亲友聚会、置办年货礼品等消费需求的优选场所。

　　mall体量越小，客流受疫情影响越大

　　从不同体量购物中心客流波动情况来看，与一线城市3-5万㎡小体量mall 客流波动幅度较小不同，二线城市购物中心1月平均日均客流下滑幅度与体量呈负相关特性，3-5万㎡购物中心客流降幅最大，15万㎡购物中心客流降幅最小。

　　二线城市3-5万㎡的小体量购物中心，位于人流量密集的成熟商圈的占比较一线城市更高。在疫情影响下，主要辐射周边居民的小体量购物中心失去餐饮、文体娱等“扎堆消费”需求，客流流失明显。

　　相反，15万㎡以上的大体量购物中心，春节前大型营销活动丰富，对全市客群吸引力强劲，以此相对拉高1月平均日均客流。

　　经营稳定的成熟项目受影响较小

　　从不同开业年限购物中心客流波动情况来看，二线城市购物中心1月平均日均客流下滑幅度与项目开业年限呈负相关特性：开业时间越久，经营越稳定，受疫情影响越小；反之，则影响越大。本次疫情蔓延过程中，年轻客群防疫意识较高，率先响应“不出门，不扎堆”号召，以致年轻客群聚集的新mall更为“受伤”。

报告第三篇《疫情下，三四线城市购物中心客流波动图谱》

　　报告核心导读

　　1、三四线城市疫情地图及购物中心整体客流波动概况

　　三四线城市疫情地图：湖北省内8个三四线城市全部“中招”

　　三四线城市购物中心客流波动：1月日均客流平均下降11%，客流下降明显与疫情严重城市重合度不高

　　三四线城市商业复苏新机会研判（短期/中长期）

　　2、三四线城市购物中心客流波动分析

　　不同级别商圈mall：市级商圈、成熟商圈客流流失严重

　　不同档次mall：档次越高，客流波动幅度越大

　　不同体量mall：体量越小，客流受疫影响越小

　　不同开业年限mall：开业3年内新mall客流“稳守”

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　　三四线城市疫情地图及购物中心

　　整体客流波动概况

　　截至2020年2月23日11:45，全国共有18个三四线城市疫情较为严重（确诊新冠肺炎病例超过100起）。

　　其中，有8城隶属“重灾区”湖北省，包括孝感、黄冈、荆州、襄阳、黄石、宜昌、荆门、十堰。

　　另外，与湖北省邻近的省市也多受波及。较严重的有：河南省信阳、南阳、驻马店，安徽省蚌埠、阜阳，江西省九江、宜春，湖南省岳阳、邵阳以及浙江省台州。

　　12月份，三四线城市购物中心客流环比上涨2.7%。而1月份，兼有元旦、春节以及返乡潮三大助力因素，本该迎来客流高峰的月份，由于疫情的影响，客流反而环比下降11%。

　　不过，相比一二线城市，三四线城市购物中心受疫情的影响相对较小。一方面，确诊病例较少，且以输入性为主，在做好防护措施的前提下，居民欢度春节的热情仍然较高；另一方面，返乡潮还是在一定程度上拉升了客流。

　　三四线城市客流下降明显与疫情严重城市重合度并不高。受疫情影响较严重的18个三四线城市中，仅荆州、岳阳、宜昌、台州、荆门、黄石、十堰、蚌埠8个城市客流波动幅度高于平均值。

　　黄冈、驻马店两城购物中心1月份日均客流分别上涨了0.7%、11.2%。黄冈作为武汉都市圈的重点城市，春运期间是武汉流动人口的主要目的地，数据显示，在武汉封城之前，约有60-70万人返回黄冈；驻马店加快推进全域旅游发展，吸引大量旅客春节度假，助推了城市商业的客流增长。

　　此外，贵阳、兰州、海口三个省会城市以及毗邻上海的嘉兴，1月购物中心日均客流环比下降幅度均超过21%，而这四个城市确诊病例均不超过50例。省会城市信息相对发达，居民对疫情重视程度较地级市居民高，且线上购物更为便利。

　　三四线城市商业复苏新机会：

　　短期（3-6个月）: 疫情阶段，重拾“接触性消费”信心，是恢复实体商业经营必由之路；以中老年人、本地人口为消费主力的三四线城市，市民在生活必需品的采购上倾向选择就近的线下渠道，因此购物中心需进一步升级“绿色购物”，对生鲜、餐饮等服务型业态，引入卫生防控管理机制、无接触服务，加大力度推广健康生活方式。

　　中长期（6个月以上）: 疫情结束后，随着就近消费习惯的“养成”、人们对人与家庭、人与社区的关系重新审视，社区商业的发展优势进一步凸显；而卫生安全的消费诉求，将倒逼“小镇”服务型品牌升级，促进社区商业全面进化。此外，大众对健康生活的关注度不断增长，在三四线城市“返乡旅游”热潮的背景下，旅游型购物中心、康养和医疗主题的相关业态，将迎来更大的发展“钱景”。

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　　三四线城市购物中心客流波动分析

　　区域商圈客流波动较小

　　从市级/区域商圈购物中心客流波动情况来看：市级商圈客流波动幅度较区域商圈大。位于城市核心区域的商圈连结中心枢纽、城市功能集中，客源流动性强；在全民“宅家里”、“不扎堆”的号召下，市级商圈的客流可谓首当其冲。

　　新兴商圈客流相对平稳

　　从成熟/新兴商圈购物中心客流波动情况来看：由于疫情的爆发，1月份新兴商圈和成熟商圈的客流都受到冲击，成熟商圈客流流失程度较新兴商圈严重。一般而言，当地居民对成熟商圈的依赖较大，但三四线城市成熟商圈人流密集，疫情期间，消费者更愿意选择人流量较少的新兴商圈。

　　十大客流波动较大的典型商圈，疫况严重城市仅占1个

　　三四线城市中，湛江CBD商圈1月客流波动幅度最大，降幅达到59.9%；唐山奥特莱斯商圈、嘉兴运河公园商圈、贵阳会展城商圈的降幅亦达到35%以上。十大客流波动较大的典型商圈中，只有台州万达商圈所在的城市为疫情严重城市。

　　客流波动幅度与项目档次呈正相关特性

　　从不同档次购物中心客流波动情况来看：1月份，项目档次和客流呈现正相关特性，档次越高，客流波动幅度越大。

　　随着疫情的发酵，全国大部分企业、工厂停工，部分工薪阶层暂时失去收入来源，甚至失业，且这种情况在三四线城市更突出。市场购买力急剧下降，对越是昂贵的商品消费意欲越是低迷，而满足消费者日常生活所需的大众化购物中心受波及程度较小。

　　体量越小，客流受疫影响越小

　　从不同体量购物中心客流波动情况来看：1月份，购物中心体量和日均客流呈现正相关特性，体量越小，客流波动越小。

　　疫情之下，出门逛街、聚会都会有被感染的风险，所以，越是适合逛街的大体量集中型购物中心客流波动越大，而主营日常生活所需商品和服务的小体量购物中心，客流受疫影响反而相对较小。

　　开业3年内新mall客流波动幅度较小

　　从不同开业年限购物中心客流波动情况来看：开业3年内的购物中心客流波动幅度较小。三四线城市的商业地产进程相对滞后，近几年新开业的购物中心在管理水平上才渐趋专业化，注重为消费者营造安全有序、卫生舒适的购物环境，这些因素在消费者内心的份量越来越高，在疫情期间，尤其如此。

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　　作者丨邢晔珊、胡倩聪