从三四线城市逆袭而上 宏帆一直在下一盘“大棋”

　　据赢商网年初统计，2019年全国拟开业购物中心高达982个，其中，三四线城市购物中心拟开业情况有集中爆发之势，而这一趋势似乎已成为近年来商业地产发展一大重要趋势。

　　在经历了多年的跑马圈地之后，一二线城市购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升，反观三四线城市，消费者的购买力和消费欲望并不逊色，但是商业发展却仍然停留在步行街、传统百货阶段，商业急需升级迭代，展现出巨大的商业机会。有数据显示，目前三四线城市的人口占全国城市人口的53%，但购物中心仅占全国的16.5%。

　　三四线城市市场潜力巨大 成未来商业发力机会点

　　长远来看，人口结构、收入结构和消费结构的变化，将会从根本上决定市场的运行方式与方向。三四线城市，既是未来商业地产开发企业及品牌一个必争的市场，也将会是今后驱动销售和市场份额增长的重要因素。

　　从人口数量上看，三线城市的人口增长明显比一二线城市迅猛。据统计，三线城市的人口规模是一线城市的6倍左右。未来，随着城镇化的发展，三四线城市人口数量还将继续增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求也都会随之增高。

　　另一方面，国家二胎政策放开后，响应度更高的也是低线市场家庭，创造了新一波的人口和消费红利。预计未来几年，三四线城市人口增速仍会高于一二线城市，而未来消费升级的重心消费群体，也必然在人口规模更大的三四线城市。

　　数据来源于国家统计局、阿里研究院

　　从收入结构上看，目前中国三四线城市居民收入正快速增长，预计到2020年，中国超过66%以上的中等收入消费者，将来自数量众多的中小城市。

　　从财富角度看，据麦肯锡预测，未来几年内，中国城市家庭中，中产阶级及富裕阶层的占比将大幅提升，在2022年时将达到81%。其中，来自三四线城市的中产阶级，将成为占比增长最快的群体，无形扩大了三四线城市消费内需及消费市场。

　　虽然目前三四线城市购物中心和时尚品牌的发展水平相对一二线城市滞后，但互联网带来的信息扁平化，已快速压缩了新鲜事物在各梯队城市之间接受程度的时间差，消费者对新商业的出现充满了期待。

　　并且，相对一二线城市，三四线城市中产阶层生活压力及成本相对较小，他们拥有更多的时间和金钱来供自身消费。

　　近年来市场的变化、购买行为和购买力的增长也告诉我们，城市之间的差距在缩小，消费重心正不断下沉。

　　未来随着中国城镇化进程的加快，三四线城市的人口和消费力势能将得到大量释放。城市消费升级的加速也将会进一步催化三四线城市商业的发展，成为消费转向新热点。

　　正是看到这一巨大市场机遇，近年来众多积累了大量商业地产运营经验的开发商们或运营商们纷纷转战三四线城市市场。

　　商业地产企业渠道下沉意愿增强 知名房企纷纷抢先布局

　　据不完全统计，2017年以来，包括万达、新城控股、红星商业、印力等企业旗下大型商业综合体项目，均集中在三四线城市落户。

　　· 以万达为例，作为中国商业地产领军企业，2017年万达开业的51个项目中，三线及以下城市开业的项目就已多达25个，占比近50%；2018年原计划开业的52个万达项目中，三四线城市占比更是超过73%。

　　· 新城控股方面，2018年底，一二线及省会城市布局占比38.9%，三线及其以下城市整体占比达61.1%。

　　· 此外，2017年印力收购的凯德购物中心，也主要集中在三四线城市。

　　新一轮的“跑马圈地”商战已经在三四线城市间打响。

　　虽然，三四线城市受到各商业地产开发企业热捧，但是毋庸置疑，三四线城市市场也暗藏着较大的风险，渠道下沉对开发运营企业提出了更多新的要求。

　　不同于商业发展已经成熟的一二线城市，三四线城市商业地产市场受消费观念、生活习惯、城市文化等影响更大。如果没有专业的开发及运营企业，做起来会非常难，真正的经营效果也会是未知数。

　　为了促进三四线城市商业的健康发展，市场需要更加专业的开发商和运营团队来进行市场潜力的深入挖掘。宏帆集团正是一家既有多年三四线城市商业地产开发运营经验，又深谙三四线城市商业发展规律的企业。不同于那些从一二线城市转战三四线市场的开发企业，宏帆集团是一家从一开始就立足三四线市场，并且深耕三四线城市市场多年的商业集大成者。

　　宏帆集团和他的宏帆广场 深扎三四线市场

　　可以说，宏帆集团是在国家新型城镇化建设的浪潮中，迅速发展壮大起来的重庆企业。

　　宏帆集团是2003年由原重庆市江北农场改制组建而成，2006年和2008年宏帆经历了两次资产重组，引入深圳华建伟业和北京世纪星。此后宏帆集团便着眼于在中国中西部地区连锁发展商业地产项目，以宏帆广场新一代城市综合集为载体，改造与建设现代城市商业商务中心，为区域中心城市升级助力做了大量探索。

　　在发展过程中，宏帆集团还确立了：用五年左右时间，在建与开业的宏帆广场达到20个以上；用十年左右时间，在建与开业的宏帆广场达到100个以上的目标。与中国全面城镇化同步，成为中国未来10年商业地产发展的重要力量。

　　也正是在这一战略背景下，宏帆集团首个城市综合集项目——邻水宏帆广场于2015年正式开业。该项目不仅是邻水首个城市综合体项目，更为城市引进了超30%首次进入邻水的品牌。项目自开业以来，深受消费者喜爱，创下开业客流超过5万人、日常客流超过2万人的不菲成绩。

　　而首座宏帆广场的成功打造，也奠定了宏帆集团旗下旗舰商业品牌——宏帆广场，将三四线城市作为商业布局主阵地的基调。

　　从首个城市综合集项目落地至今，短短4年时间，宏帆集团已成功布局重庆、四川、陕西、云南等多地，并在陕西渭南、四川邻水、四川宣汉、四川南江、四川富顺、山东安丘等开发并开业多个“宏帆广场”项目，在三四线市场具有很高的知名度和品牌认可度。

　　为当地城市注入活力 繁华升级

　　不同于一二线城市商业地产开发以“特色运营”为主，三四线城市由于受经济水平相对较低、城市年轻人多外流现象、中老年人口占比大等因素影响，在项目打造时，购物中心的业态组合要偏向“生活、平价”；且购物中心体量要适宜；定位方面，全品类、一站式的购物中心所要面对的市场风险相对较小。

　　基于前期深度的调研与考察，宏帆广场在业态搭配方面，通常会引入众多国内知名一二线品牌，不只在消费品质和种类上大幅提升了当地商业配套水平，有效提升了城市形象、优化商业布局，更从产城融合、产商融合等角度，助力城市化建设，推动了社会经济发展和市民就近创业、就业。

　　据悉，一座宏帆广场可带动1000-3000新增就业，拉升城市GDP数十亿元。

　　以宣汉宏帆广场和邻水宏帆广场为例。

　　宣汉宏帆广场广场于2016年12月3日盛大开业，成功引进永辉超市、苏宁易购、嘉裕国际影城等多个国内知名品牌首进宣汉。

　　经过三年时间打造，宣汉宏帆广场已成为了宣汉中心商业的“春熙路”，这里不间断进行流行信息发布以及不定期的各种潮流展示，为当地居民带来了一线城市的时尚体验，既是宣汉旅游集散地、网红打卡地，也是消费必到目的地，有效提升了宣汉城市商业氛围。

　　项目还为宣汉县待就业者提供就业岗位数千个。开业以来，项目销售以30%逐年递增，月均客流高达80万人次。

　　邻水宏帆广场是在邻水县西门旧城改造基础上拔地而起的，开业四年，将西门由原来的不毛之地改造成以宏帆广场为中心的集购物、教育、医疗、金融、交通枢纽、高端住宅于一体的中央商务区。该区域一年零售总营收约30亿，解决当地就业人数近万人。

　　因为更懂市场 所以会做得更好

　　深耕三四线市场十余年，宏帆拥有丰富的三四线市场开发经验和深厚的市场积累及沉淀，本身就占据一定的市场优势。且公司拥有一大批具备丰富城市综合体开发运营经验的专业人才，集团高管和区域总经理80%以上都有10年以上城市综合体开发经验。

　　宏帆坚信商业发展之道，就是“让专业的人做专业的事”，在沉淀了丰富的运营经验后，如今，宏帆集团将迈入一个新的发展阶段。

　　宏帆集团副董事长周良君在2019年年会上讲话时表示：“随着凤凰湾项目最后一期结束，宏帆集团不再有纯住宅项目，从此转入全面商业地产的发展”。并指出，今后宏帆集团将按照“让宏帆广场影响中国商业地产”的战略目标，和“轻资产+品牌加盟”的发展模式，进行商业地产项目打造。

　　在拥有了多个项目成功运营经验的基础上，对于今后项目开发运营，宏帆更可谓是得心应手。

　　集合体实体经营加移动智能化下沉模式 落地三四线城市高速发展

　　在发展过程中，宏帆创造性地提出了“城市综合集”的概念。区别于传统的城市综合体，“城市综合集”选址方面更加聚焦于三四线城市的商圈核心，由于缺乏可供品质消费的场所，这些城市往往消费升级需求更加迫切。

　　在客群覆盖和业态引进方面，也更为广泛和丰富。在城市综合集内，不仅汇聚知名超市、国际影城，以及众多品牌旗舰店，还会规划城市展览馆、农贸市场、政务服务中心等业态。

　　是一个包罗万象，承载了城市所有需要，呈现购物、休闲、娱乐、社交、商务、居住等24小时全能消费的生活中心。

　　在宏帆对商业的理解中，商业项目打造从来不是停留在表象关注和概念打造上，更会落实到提振三四线城市消费信心、美化城市形象、助推我国中小城市商业健康发展，帮助民族品牌崛起、增加就业创业机会等每项实处，以满足人们生活美好生活需求为出发点，打造与城市特性相贴合的宏帆广场。

　　因此，“城市综合集”不仅能凭借丰富的业态为中小城市带来现代化的繁荣,还能满足农产品交易需求。

　　此外，为了真正带动三四线城市商业升级迭代，填补除线上购物交易需求外的本地居民生活服务市场空白，同时挖掘弘扬地域文化和风土人情，宏帆还为三四线城市量身打造了一款涵盖本地生活服务、购物、社交功能、地区特产以及O2O功能的“HI集”电子商务平台。

　　“HI集”旨在为大众的日常生活提供便利的同时，将本地文化和当地优质的农特商品推广到全国乃至全球，并将全国乃至全球的文化和优质的商品引入到本地。实现城市间生活需求、服务需求的互连互通，达成“共享空间、相互服务”的资源共享。

　　结语

　　实际上，目前所呈现的宏帆广场综合集只是宏帆为人们打造美好生活中心的一个开始。按照规划，未来几年宏帆将继续深耕三四线城市市场，重点布局西南、西北、华中、中南地区三四线城市市场，宏帆将在中西部区域中心城市“建100个宏帆广场、支持100所中小学校”。可以预见，宏帆不断加快的商业步伐和全新理念的商业模式，将助力宏帆广场强塑品牌形象，提振商业地产市场。